盡管二季度新房交易市場(chǎng)面臨一定壓力，但庫(kù)存指標(biāo)卻出現(xiàn)反常的下行走勢(shì)。

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上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2023年5月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為50505萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少3.6%。當(dāng)前環(huán)比指標(biāo)出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的下降，而同比指標(biāo)也出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月的下降態(tài)勢(shì)。

供求兩端現(xiàn)萎縮跡象

從庫(kù)存數(shù)據(jù)來看，雖然該項(xiàng)指標(biāo)處于下行態(tài)勢(shì)，但供求兩端卻出現(xiàn)了萎縮跡象。

報(bào)告顯示，5月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)面積為2702萬平方米，環(huán)比增速為-8%，同比增速為9%。成交面積為2987萬平方米，環(huán)比增速為-2%，同比增速為25%。

對(duì)于供求兩端出現(xiàn)的萎縮現(xiàn)象，易居研究院表示，當(dāng)前不能只關(guān)注市場(chǎng)交易行情不振的問題，房企從購(gòu)地到房源供應(yīng)需要一定時(shí)間，因此供給端擴(kuò)張能力受制約的問題也需關(guān)注。

從城市分類上看，5月底一、二、三四線城市新建商品住宅庫(kù)存面積分別為3141萬平方米、25021萬平方米和22343萬平方米，環(huán)比增速分別為-1.4%、-0.5%和-0.5%，同比增速分別為1.8%、-5.2%和-2.5%。

報(bào)告指出，自房企出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)波以來，供貨機(jī)制明顯受損。目前即便是庫(kù)存高企的三四線城市，也出現(xiàn)了庫(kù)存指標(biāo)同比持續(xù)下降的新情況。

根據(jù)監(jiān)測(cè)，百城中的三四線城市已出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月同比下降的態(tài)勢(shì)。易居研究院分析認(rèn)為，三四線城市在2018年棚改貨幣化退潮后，房企對(duì)此類城市的布局有所放緩。包括今年，很多企業(yè)明確只布局高能級(jí)城市，這對(duì)于三四線城市的供應(yīng)能力也會(huì)產(chǎn)生制約影響。

從城市排序來看，仍有部分重點(diǎn)城市庫(kù)存同比增速出現(xiàn)走高跡象。報(bào)告顯示，包括?？?、深圳、合肥和三亞等重點(diǎn)城市庫(kù)存同比增速出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從原因看，部分和相關(guān)城市重啟開發(fā)投資工作有關(guān)，如?？诤腿齺?。以深圳為代表的部分城市當(dāng)前新盤供應(yīng)加大，也帶動(dòng)了庫(kù)存的上升。還有一部分城市，與其市場(chǎng)交易疲軟等因素有關(guān)。

與上述城市相反，包括肇慶、沈陽(yáng)、中山和長(zhǎng)春等城市的庫(kù)存有所下降。在易居研究院看來，債務(wù)風(fēng)波對(duì)于房企的供應(yīng)能力會(huì)有制約，部分城市最近兩年新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，房源供應(yīng)能力明顯受削弱。

近7成城市去化周期超14個(gè)月

另一方面，受庫(kù)存指標(biāo)整體下行等因素影響，去化周期也出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。根據(jù)報(bào)告，5月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為16.4個(gè)月。

值得注意的是，100個(gè)城市中有68個(gè)城市去化周期超過了14個(gè)月，這也意味著接近7成的城市房屋銷售狀況堪憂。

從城市分類看，5月份百城一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.3個(gè)月、15.2個(gè)月和19.0個(gè)月。其中，三四線城市去化狀況最差，一線城市總體相對(duì)不錯(cuò)。從實(shí)際情況看，一線城市一些房?jī)r(jià)倒掛項(xiàng)目和位于市區(qū)的項(xiàng)目總體表現(xiàn)不錯(cuò)。反觀二線城市和三四線城市，去化周期總體較高，去化更為困難。

報(bào)告認(rèn)為，雖然部分重點(diǎn)二線城市人口凈流入規(guī)模不錯(cuò)，但受近期二手房恐慌性拋售和降價(jià)潮等消息影響，干擾了正常的購(gòu)房決策，影響了剛需盤和改善性樓盤的銷售工作。

具體到城市，通過對(duì)5月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅存銷比進(jìn)行排序，包括濟(jì)南、上海、珠海、杭州、中山和成都在內(nèi)的城市去庫(kù)存不錯(cuò)。相反，包括景德鎮(zhèn)、西寧、日照和香河等城市，由于外來人口相對(duì)少，購(gòu)房需求不強(qiáng)勁，導(dǎo)致去庫(kù)存周期偏高。

整體來看，易居研究院認(rèn)為，若銷售數(shù)據(jù)不改善，三季度或重新出現(xiàn)去庫(kù)存周期反彈的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，各地要格外重視庫(kù)存背后的短期矛盾和中長(zhǎng)期矛盾。

同時(shí)，鑒于70%左右的城市都面臨銷售困難的問題，所以激活合理住房消費(fèi)需求工作應(yīng)該具有普遍性。包括部分看似去化周期不錯(cuò)的城市，其實(shí)也存在局部市場(chǎng)去庫(kù)存較為困難的問題。