隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，房屋“養(yǎng)老”已然成了繞不開的話題。日前，在住建部和中國銀行會(huì)面交流后，“房屋養(yǎng)老金制度”再次成為關(guān)注熱點(diǎn)。
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據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管的《中國建設(shè)報(bào)》消息，6月26日下午，住建部黨組書記、部長倪虹會(huì)見了中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行。倪虹在此間指出，要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。
據(jù)了解，房屋養(yǎng)老金通常指的是住宅專項(xiàng)維修資金，是用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。房屋養(yǎng)老金制度則是以此為基礎(chǔ)，探索實(shí)現(xiàn)保障居民住房安全，完善住房設(shè)施的制度化和規(guī)劃化。
事實(shí)上，這并非房屋養(yǎng)老金制度的首次提出。
在2022年長沙自建房倒塌事件后，住建部部署開展全國自建房安全專項(xiàng)整治時(shí)，便指出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。
2023年以來，建立房屋養(yǎng)老金制度也曾被多次提及。兩會(huì)期間有部分人大代表、政協(xié)委員建議建立該制度，破解老房維修難題。4月7日，全國自建房安全專項(xiàng)整治工作電視電話會(huì)議召開，提出“積極推進(jìn)房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)‘三項(xiàng)制度’試點(diǎn)”。
同時(shí)，已經(jīng)有部分城市開始探索房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)相關(guān)工作。據(jù)江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)，5月12日，住建部赴南京調(diào)研探索開展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)相關(guān)工作。
在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄看來，住建部表態(tài)要探索建立房屋養(yǎng)老金制度具有重要的風(fēng)向標(biāo)意義，意味著對房屋安全的關(guān)注度正在提升，也是中央一次明確的發(fā)聲表態(tài)，是房地產(chǎn)行業(yè)新模式的重要探索。
不少分析人士認(rèn)為，存量房屋老化存在著安全隱患，而現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房屋“應(yīng)修盡修”的需求，在這一背景下建立房屋養(yǎng)老金制度十分必要。
《中國人口普查年鑒-2020》及相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)家庭住房中，超三成是本世紀(jì)之前所建，城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升。
而現(xiàn)有住房維修資金卻面臨資金來源單一、資金缺口嚴(yán)重等問題。2023年兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長柴強(qiáng)在其提案中指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項(xiàng)維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行，單個(gè)住宅小區(qū)，歸集資金規(guī)模一般僅為600萬~900萬元甚至更低。
柴強(qiáng)表示，隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭。同時(shí)，我國尚未出臺(tái)房屋定期檢測制度和強(qiáng)制檢測規(guī)范，由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的房屋維修養(yǎng)護(hù)和安全檢測義務(wù)難以落實(shí)，房屋安全防范和風(fēng)險(xiǎn)控制存在制度空白。
因此，柴強(qiáng)認(rèn)為有必要建立房屋養(yǎng)老金制度，一方面可以為房屋安全管理體系的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)提供資金保障，另一方面還可以讓政府更好地履行房屋公共安全職責(zé)。
陳霄也認(rèn)為，當(dāng)前全國重點(diǎn)城市邁入存量房時(shí)代，存量房屋安全隱患問題日漸突出，大量老舊小區(qū)也面臨著維護(hù)更新的問題。鑒于存量房規(guī)模龐大，而現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修基金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，市場亟需建立完善的制度，為老舊的房子提供養(yǎng)老保障。
不過目前業(yè)內(nèi)關(guān)于房屋養(yǎng)老金的資金來源等問題尚無定論。
柴強(qiáng)建議每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價(jià)款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計(jì)提，作為房屋養(yǎng)老金。
另一位在兩會(huì)期間建議試點(diǎn)創(chuàng)新房屋養(yǎng)老金制度的南京地鐵集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長佘才高建議實(shí)行分類管理，房屋養(yǎng)老金賬戶由公共賬戶和個(gè)人賬戶兩部分組成。其中的個(gè)人賬戶即是住宅專項(xiàng)維修資金賬戶；公共賬戶資金來源則主要為土地出讓金、維修資金增值收益結(jié)余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應(yīng)歸集的資金、城市物業(yè)管理獎(jiǎng)補(bǔ)資金等。
陳霄則認(rèn)為，本次住建部與中國銀行交流時(shí)再次提出探索建立房屋養(yǎng)老金制度，或傳遞出未來可能會(huì)由“政銀合作”的方式，探索房屋養(yǎng)老金制度的推進(jìn)實(shí)施。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房屋養(yǎng)老金制度的建立也創(chuàng)造了許多新的商業(yè)機(jī)會(huì)，對物業(yè)公司、中介機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和建筑企業(yè)等來說，可能意味著新的發(fā)展機(jī)遇和增長空間。