本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌
“有錢花到刀刃上”。行業(yè)下行，房企開啟全方位的戰(zhàn)略收縮。在土地投拓方面，一、二線等高能級(jí)城市成為不約而同的選擇，杭州便是被“圍獵”的城市其一。
(資料圖片僅供參考)
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
6月9日，杭州推出今年第五批土地，以“限房價(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的方式出讓5宗宅地，總起價(jià)93.8億元。數(shù)十家房企爭奪下，此次土拍熱度比此前更高，5宗地中有4宗觸頂搖號(hào)，封頂率達(dá)80%。最終，5宗地共收金約104億元。
杭州兩大龍頭房企濱江集團(tuán)、綠城中國在大本營的運(yùn)氣不錯(cuò)，分別搖中江灣新城地塊、良渚新城地塊。前者是本場土拍中位置最好、貨值最高的一宗地，吸引了多達(dá)70家房企參與搖號(hào)，創(chuàng)下今年杭州土拍搖號(hào)新高，綠城中國以1.43%的最低中簽率幸運(yùn)拿地，首次進(jìn)入江灣新城。
中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生分析稱，之所以房企參拍熱度不減，一方面是出讓地塊比較優(yōu)質(zhì)，核心區(qū)及熱點(diǎn)剛需板塊均有出讓；另一方面是杭州民企高度活躍。6月底杭州將進(jìn)行第六批土地的出讓，但推出的土地含臨安、富陽等遠(yuǎn)郊地塊，預(yù)計(jì)熱度將有所回落。
濱江、綠城“暗戰(zhàn)”
江灣新城位于錢江新城二期，是繼錢江新城一期后杭州擁江發(fā)展的主陣地，也是杭州主城區(qū)錢塘江北岸僅剩的可開發(fā)區(qū)域。高院生稱，2021年至今，江灣新城無論是供地量、土地出讓金還是成交樓面價(jià)，均位于杭州之首，是核心改善重地。
因此，該板塊推出的編號(hào)“四堡七堡單元JG1402-26”地塊在掛牌期間即報(bào)價(jià)42輪達(dá)封頂價(jià)、直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。綠城中國成為70家參與搖號(hào)房企中的幸運(yùn)兒，以總價(jià)47.4億元、成交樓面價(jià)45234元/平方米搖中該地塊。而該地塊毛坯限價(jià)60000元/平方米、精裝限價(jià)66000元/平方米，利潤空間較大。
在今年杭州土拍中從未缺席、從未落空的“杭州一哥”濱江集團(tuán)則搖中良渚新城地塊，成交價(jià)27.77億元、成交樓面價(jià)19876元/平方米。不過，該地塊利潤空間不如上述江灣新城地塊，其毛坯限價(jià)27700元/平方米、精裝限價(jià)31200元/平方米。
另外兩宗地四堡七堡單元JG1406-R21-14地塊、開發(fā)區(qū)順風(fēng)路綠洲路東南地塊分別被宇誠集團(tuán)、建杭置業(yè)搖中。宇誠集團(tuán)成立于1999年6月17日，注冊地為浙江湖州市德清縣，為一家集實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店文旅產(chǎn)業(yè)、礦業(yè)等為一體的綜合性集團(tuán)，其房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在湖州市，在內(nèi)蒙古、海南亦有零星項(xiàng)目。浙江建杭置業(yè)成立于2019年8月，總部位于杭州錢江新城，主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
不過，有杭州業(yè)內(nèi)人士表示，宇誠集團(tuán)或?yàn)榫G城的馬甲。在浙江德清，二者曾合作開發(fā)了宸園，宇誠集團(tuán)旗下多個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)也由綠城物業(yè)提供。
而建杭置業(yè)與濱江集團(tuán)也頗多關(guān)聯(lián)。這家成立四年不到的房企是近來杭州樓市的一匹黑馬，不僅在競爭激烈的土地市場屢有斬獲，還闖入今年前5月杭州樓市房企銷售排行榜的TOP3陣營，僅次于濱江集團(tuán)和綠城中國。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年建杭置業(yè)首次進(jìn)入300億陣營，全口徑銷售額達(dá)321.3億元，同比增長52%，位居榜單第66位。
合作開發(fā)是建杭置業(yè)快速獲得規(guī)模優(yōu)勢的秘訣，其先后與20多家房企有過合作，濱江集團(tuán)是它合作最多的房企之一。截止2022年底，建杭置業(yè)28個(gè)樓盤中，有18個(gè)是與濱江集團(tuán)合作開發(fā)。因此，有杭州業(yè)內(nèi)人士戲言，“這次搖號(hào)看起來是四家房企拿地，實(shí)際是兩大巨頭搶地?！?/p>
綠城中國曾是杭州房企“一哥”，但自2018年起被濱江集團(tuán)取代。這一年，濱江集團(tuán)決定從大本營著手?jǐn)U大規(guī)模，毫不手軟地加大杠桿拿地，在杭州市場的占有率越來越大，連續(xù)多年穩(wěn)坐“杭州一哥”的交椅。而綠城中國則不斷被落下，甚至一度落后于萬科、保利、杭州地鐵等之后。
近幾年，綠城中國在杭州的投資有所加大，似有做回杭州老大之意。不過，在市場占有率、銷售額方面，其與濱江集團(tuán)的差距越拉越大。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前5月杭州房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行中，濱江集團(tuán)銷售額達(dá)697.4億元、銷售面積達(dá)143萬平方米，而綠城的銷售額僅為291億元、銷售面積76萬平方米。
房企偏愛杭州
依托杭州市場，近兩年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了逆市上漲，行業(yè)排名不斷上升。今年前5月，其實(shí)現(xiàn)銷售801.7億元，較去年同期增長了約77.5%，繼4月之后再次擠進(jìn)行業(yè)前十。
盡管發(fā)展態(tài)勢好于大多數(shù)同行，濱江集團(tuán)的投資態(tài)度依舊謹(jǐn)慎，明確只在現(xiàn)有業(yè)務(wù)區(qū)域拿地，不再進(jìn)入新區(qū)域。但在大本營杭州，它還是一如既往的大手筆。6月9日搖中良渚新城地塊后，濱江集團(tuán)官微發(fā)文稱，今年已通過招拍掛和合作開發(fā)獲得土地16宗，其中15宗位于杭州。
而去年全年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目41個(gè)，38個(gè)在杭州，其對(duì)杭州的重視不言而喻。重倉杭州也受到股東質(zhì)疑。在6月5日召開的2022年年度股東大會(huì)上，有股東提出“重倉杭州會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)”，濱江集團(tuán)董事長戚金興則表示，杭州新增人口全國第一，是全國最好的市場，“綠城不知道多想拿回杭州第一的位置”。
偏愛杭州的不止濱江集團(tuán)。雖然杭州樓市近來因阿里裁員、二手房難賣等蒙上陰影，甚至有房企推出“買房送黃金”的花式促銷，但從土地市場的火爆看，杭州依舊是房企熱衷搶入的戰(zhàn)略城市。截至6月9日的第五次土拍，杭州今年共出讓土地49宗，其中32宗地觸發(fā)封頂搖號(hào)，封頂率達(dá)65.3%。
這與杭州一、二手房價(jià)格倒掛有一定關(guān)系。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州房價(jià)倒掛差為10045元/平方米，僅次于北京、上海、蘇州，“打新”的獲利空間近150萬元/套。
這也是催生杭州多個(gè)“萬人搖”紅盤的原因之一，對(duì)于熱門區(qū)域的樓盤來說，去化難度相對(duì)不大。如濱江集團(tuán)拿下的土地位于“萬人搖”板塊勾莊，該板塊最近一次供地在今年2月份，由中豪以30億元總價(jià)搖中，開發(fā)為目前在售的濱江越秀中豪翠宸里，項(xiàng)目兩次推盤中簽率分別為35%、69%。
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，雖然現(xiàn)在一、二手倒掛的區(qū)域越來越少，但部分區(qū)域仍比較明顯。對(duì)于開發(fā)商而言，即便按雙限（限地價(jià)、限房價(jià)）賣房仍有一定的利潤，只要能快速賣掉就能把利潤收入囊中。
對(duì)于房企的偏愛，丁建剛認(rèn)為杭州是被篩選出的城市之一?！笆袌霾淮_定性情緒彌漫，但沒有陷入困境的房企還是需要維持基本的發(fā)展，選擇相對(duì)安全的城市、區(qū)域發(fā)展，比如產(chǎn)業(yè)有發(fā)展、人口有凈流入的城市。杭州就是被篩選出來的城市之一?！?/p>