為預(yù)防和妥善處理物業(yè)糾紛，進(jìn)一步做好物業(yè)服務(wù)不標(biāo)準(zhǔn)、不規(guī)范和物業(yè)收費(fèi)存在亂象等問題的治理工作，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委與北京市第二中級人民法院加強(qiáng)“府”“院”聯(lián)動，選取發(fā)布了5個涉物業(yè)收費(fèi)典型訴訟案例，督促物業(yè)服務(wù)人提升服務(wù)質(zhì)量，引導(dǎo)業(yè)主合理維權(quán)，促進(jìn)物業(yè)糾紛的實質(zhì)性化解。

業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在部分瑕疵為由拒付全部物業(yè)費(fèi)，不應(yīng)支持

【資料圖】

甲公司與乙物業(yè)公司于2014年簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定乙物業(yè)公司為A小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，李某系A(chǔ)小區(qū)業(yè)主，于2016年辦理入住手續(xù)。李某未交納2017年至2020年的物業(yè)費(fèi)，乙物業(yè)公司起訴李某，要求其支付物業(yè)費(fèi)與滯納金。李某稱自己不交納物業(yè)費(fèi)是因為乙物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，包括小區(qū)垃圾亂丟、房屋多處漏水、鄰居將空調(diào)安裝在其窗口、鄰居進(jìn)行違法建設(shè)影響其采光等，乙物業(yè)公司不處理、不協(xié)調(diào)，李某均要自行通過訴訟方式解決上述問題。

法院生效判決認(rèn)為，李某在購房時明知且接受乙物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，通過乙物業(yè)公司提供的證據(jù)可以看出，A小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，李某享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。李某提出的房屋漏水、鄰居違建等問題，雖然乙物業(yè)公司并非侵權(quán)責(zé)任主體，但根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)約定，乙物業(yè)公司在溝通協(xié)調(diào)、協(xié)助維護(hù)公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作上有一定漏洞，綜合考慮乙物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在一定瑕疵，李某按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)的80%支付物業(yè)費(fèi)，同時對滯納金不予支持。

法官提示，物業(yè)服務(wù)具有長期性、綜合性、公共性的特點，且與業(yè)主日常生活息息相關(guān)，物業(yè)公司通過衛(wèi)生、安保、設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修等全方位的服務(wù)提升小區(qū)整體居住環(huán)境和品質(zhì)，最終惠及每一位業(yè)主。支付物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的主要義務(wù)，業(yè)主僅以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒不交納全部物業(yè)費(fèi)，法院一般難以支持，但如果服務(wù)確存在瑕疵，法院裁判時會根據(jù)合同的約定審查瑕疵程度，對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行酌減。

業(yè)主未實際居住使用房屋的，仍應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)

甲公司拍賣取得A大廈B1層至10層產(chǎn)權(quán)。2020年，A大廈業(yè)主委員會與乙物業(yè)公司簽訂A大廈物業(yè)服務(wù)合同，由乙物業(yè)公司為A大廈提供物業(yè)服務(wù)。甲公司未按時交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，于是乙物業(yè)公司起訴甲公司，要求其支付2021年1月1日之后的物業(yè)管理費(fèi)和空調(diào)冷暖費(fèi)。

甲公司認(rèn)為，房屋交付以來，其實際使用的僅是B1層部分面積，其他部分均屬于裝修改造未完工狀態(tài)，供冷供熱設(shè)施斷開，不具備使用條件；A大廈系純商業(yè)性質(zhì)建筑，甲公司產(chǎn)權(quán)面積占A大廈近三分之一，面積足以影響乙物業(yè)公司的經(jīng)營預(yù)算，乙物業(yè)公司并未提供衛(wèi)生打掃、保安值守等物業(yè)服務(wù)，故不應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi)和冷暖空調(diào)費(fèi)。

法院生效判決認(rèn)為，A大廈B1層至10層產(chǎn)權(quán)登記在甲公司名下，并沒有其他產(chǎn)權(quán)主體，乙物業(yè)公司進(jìn)入上述產(chǎn)權(quán)區(qū)域進(jìn)行物業(yè)服務(wù)需要甲公司的配合；根據(jù)乙物業(yè)公司提交的A大廈業(yè)主委員會出具的說明，乙物業(yè)公司全面履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，沒有證據(jù)證明乙物業(yè)公司在大廈公共部位和公有設(shè)施的維護(hù)方面存在可以歸責(zé)的情形；甲公司未實際使用涉案房屋系其自身安排，不可歸責(zé)于乙物業(yè)公司，即便涉案房屋的供冷供熱設(shè)施拆除斷開，乙物業(yè)公司作為A大廈的冷熱供應(yīng)方，在管道維護(hù)、人員配置方面有經(jīng)營支出，且乙物業(yè)公司系按照60%的標(biāo)準(zhǔn)主張冷暖空調(diào)費(fèi)。綜上，甲公司應(yīng)當(dāng)向乙物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)和空調(diào)冷暖費(fèi)。

法官提示，部分業(yè)主將未實際居住或使用房屋作為不支付物業(yè)費(fèi)的抗辯理由，該理由不能得到法院支持。物業(yè)服務(wù)的公共性質(zhì)決定了業(yè)主是否實際居住或使用房屋不影響物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，且業(yè)主是否居住或使用房屋系業(yè)主自行安排，與物業(yè)公司無關(guān)。如業(yè)主因未居住或使用房屋對物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生異議，可以積極與物業(yè)公司協(xié)商，而不能完全拒交，避免產(chǎn)生訴訟風(fēng)險。

業(yè)主知情權(quán)屬于物業(yè)糾紛審理范圍，應(yīng)予以保護(hù)

某物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付欠付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主周某反訴要求物業(yè)公司公示某年以來涉及費(fèi)用支出合同、所有員工勞動合同、社保繳納記錄、考勤記錄和物業(yè)公司自稱四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的必要服務(wù)檔案資料。物業(yè)公司認(rèn)為業(yè)主知情權(quán)糾紛內(nèi)容與本案不屬于同一法律關(guān)系，法院不應(yīng)當(dāng)受理。

法院生效判決認(rèn)為，依據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》第七十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新相關(guān)信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主，業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。業(yè)主周某的部分訴求符合法律規(guī)定，對其中的合理部分予以支持。

參照業(yè)主周某的具體訴訟請求，判令物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實公示：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式；電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案；上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算；上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項維修資金使用情況；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況。

法官提示，業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，享有了解本小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)及共同管理權(quán)等相關(guān)事項的權(quán)利。關(guān)于業(yè)主知情權(quán)的范圍，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

《北京市物業(yè)管理條例》第七十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算；

（五）上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項維修資金使用情況；

（六）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動的情況；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主知情權(quán)依法受到法律保護(hù)，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合法合理行使其權(quán)利。如勞動合同、社保繳納記錄、考勤記錄等僅涉及勞動關(guān)系雙方權(quán)利的信息，業(yè)主無權(quán)查看。物業(yè)服務(wù)人也應(yīng)積極履行接受業(yè)主監(jiān)督、及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問的義務(wù)。保障業(yè)主的知情權(quán)是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一，在物業(yè)糾紛中可以一并提起知情權(quán)保護(hù)的主張。

物業(yè)公司未及時催交物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致超過訴訟時效，法院不予支持

張某與甲物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)收費(fèi)協(xié)議，對物業(yè)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)進(jìn)行了約定，張某交納上述費(fèi)用至2017年9月30日。甲物業(yè)公司起訴張某，要求張某支付2017年10月1日至2021年9月30日4個年度的物業(yè)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。庭審中，甲物業(yè)公司提交照片，欲證明曾于2017年、2019年和2021年在張某住宅處張貼交費(fèi)通知單。張某除了認(rèn)為甲物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)外，還主張甲物業(yè)公司主張的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過訴訟時效。

法院生效判決認(rèn)為，甲物業(yè)公司提交的2019年張貼繳費(fèi)通知單的照片，內(nèi)容不清晰且并未提供原始載體，對該照片的真實性和關(guān)聯(lián)性，法院不予認(rèn)定；甲物業(yè)公司另提交的兩張照片不能顯示通知單的張貼位置，法院對其關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)定。

按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)協(xié)議的約定，物業(yè)費(fèi)以年為一個交費(fèi)周期，2017年10月1日至2018年9月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，張某應(yīng)于2017年9月1日交納，截至甲物業(yè)公司提起訴訟，上述期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)已經(jīng)超出訴訟時效期間，法院不予支持。對于垃圾清運(yùn)費(fèi)，并未明確約定支付時間，垃圾清運(yùn)費(fèi)的主張并未超過訴訟時效。綜上，法院判令張某支付2018年10月1日至2021年9月30日3個年度的物業(yè)費(fèi)和2017年10月1日至2021年9月30日4個年度的垃圾清運(yùn)費(fèi)。

法官提示，實踐中，物業(yè)公司通過訴訟途徑追索物業(yè)費(fèi)，多是業(yè)主多年欠交且經(jīng)過多次催交后仍不交納的，此時要注意訴訟時效問題。我國《民法典》中規(guī)定的訴訟時效為三年，一般物業(yè)服務(wù)合同中會約定物業(yè)費(fèi)以一年為一個交費(fèi)周期，并約定交費(fèi)時間，因此每年的物業(yè)費(fèi)可以單獨計算訴訟時效。

一方面，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定安排好物業(yè)費(fèi)催交的工作流程，避免因工作疏忽在法定時效內(nèi)沒有及時催交；另一方面，催交中要留存好相關(guān)的催交證據(jù)，如能證明時間的錄音錄像、相關(guān)催交照片、協(xié)商記錄等完整、清晰的證據(jù)，避免在訴訟中因催交不及時或留存證據(jù)不足，導(dǎo)致請求被駁回。

業(yè)主身份難以確定的，應(yīng)從確定業(yè)主身份之日起計算物業(yè)費(fèi)訴訟時效

物業(yè)公司曾于2019年起訴房屋原產(chǎn)權(quán)人王某1，要求其支付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，在該案審理過程中，經(jīng)法院開具調(diào)查令，物業(yè)公司查詢到案涉房屋產(chǎn)權(quán)人已在2016年2月3日變更為王某2，物業(yè)公司遂撤回起訴，后于2021年12月23日起訴王某2，要求對方支付自2016年2月初至2019年3月30日期間的物業(yè)管理費(fèi)、照明費(fèi)、垃圾費(fèi)及違約金。王某2辯稱物業(yè)公司的訴訟請求已過訴訟時效，其不應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。

法院生效判決認(rèn)為，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。根據(jù)在案證據(jù)，結(jié)合物業(yè)公司的陳述，可以認(rèn)定其直至查詢到不動產(chǎn)登記結(jié)果之日，即2021年2月7日才知曉案涉房屋產(chǎn)權(quán)人已發(fā)生變更，故其起訴王某2的訴訟時效應(yīng)從2021年2月7日起算?，F(xiàn)物業(yè)公司于2021年12月23日提起本案訴訟，未超過法律規(guī)定的訴訟時效，物業(yè)公司要求王某2支付物業(yè)費(fèi)的訴訟請求應(yīng)當(dāng)予以支持。

法官提示，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定支付物業(yè)費(fèi)。雖然物業(yè)公司向業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)時欠繳時間已經(jīng)超過三年，但如系不可歸責(zé)于物業(yè)公司的原因，導(dǎo)致無法確定準(zhǔn)確的業(yè)主身份，則支持物業(yè)費(fèi)主張的訴訟時效應(yīng)從業(yè)主身份實際確定之時起算三年。

新京報記者 慕宏舉

編輯 彭沖 校對 李立軍