21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者張敏、實習(xí)生黃俊鈞 北京報道

由于樓市復(fù)蘇過程中出現(xiàn)波動，價格信號也稍稍走弱。

5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，同比上漲城市個數(shù)增加。70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價格同比上漲或降勢趨緩。

(資料圖片僅供參考)

從近期的市場交易變化中，不難看出價格調(diào)整的端倪。4月，全國商品房交易規(guī)模環(huán)比大幅下降，樓市“小陽春”褪色，顯然難以對價格形成有力的支撐。

事實上，在市場供需關(guān)系趨于平衡的當(dāng)下，量與價的變化互為因果。今年以來，隨著市場需求的釋放，一些開發(fā)商和二手房業(yè)主開始提價，但提價行為并未引發(fā)“買漲”情緒，卻反過來抑制了成交。

分析人士指出，這也是當(dāng)前樓市的主要特點：買方時代，價格難大漲。

買方時代的兩個特征

70城房價是房地產(chǎn)市場變化的晴雨表。2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，市場經(jīng)歷了較長時間的筑底階段。在此期間，70個大中城市中，房價下跌成為主流。到2022年第四季度，新房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量超過50個，二手房價格下跌的城市則超過60個。

2023年以來，隨著疫情防控政策優(yōu)化調(diào)整，以及一系列穩(wěn)樓市、促消費政策的刺激，此前積壓的需求開始釋放，樓市出現(xiàn)久違的“小陽春”，房價也迅速止跌回升。3月，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市分別達(dá)到64個和57個，相當(dāng)于2019年上半年的水平。

4月，“小陽春”勢頭有所減弱，房價漲勢也開始放緩。當(dāng)月，新房價格環(huán)比上漲的城市有62個，比3月減少2個；二手房價格環(huán)比上漲的城市有36個，比3月減少了21個。

根據(jù)國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月單月，全國商品房銷售面積為7690萬平方米，環(huán)比下降48.1%；商品房銷售額9205億元，環(huán)比下降39.0%。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出，在一季度市場需求集中釋放后，市場交易量季節(jié)性回落，價格環(huán)比漲幅收窄，這是市場修復(fù)過程中的自然回落和調(diào)整，是市場向合理中樞修復(fù)過程中的正常振蕩。

今年以來，各級監(jiān)管部門繼續(xù)以較高的頻率出臺穩(wěn)樓市政策。其中，對需求端各項限制性政策的放松，成為主要特點。具體表現(xiàn)為：降低首付比例及房貸利率、放松限購限貸限售等政策、提高公積金貸款及租房提取額度、推進(jìn)帶押過戶、發(fā)放購房補貼，等等。

到4月，類似的政策仍在不斷釋放，但有兩個因素制約了市場的繼續(xù)升溫。

第一，部分開發(fā)商提價銷售，對需求產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。這使一些房地產(chǎn)開發(fā)商在4月重新調(diào)整價格策略，加大折扣力度，并造成新房價格漲幅趨緩。而在二手房市場，由于漲價會明顯延長交易周期，一些業(yè)主也開始下調(diào)掛牌價格。

第二，市場供應(yīng)充足，購房者并不急于出手。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，全國商品房待售面積6.45億平方米，雖比年初有所下降，但仍為2017年下半年以來的高位。因此，新房市場仍處在去庫存的周期中。

在二手房市場，多家機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，業(yè)主掛牌數(shù)量持續(xù)走高，明顯超過了交易規(guī)模。面對充裕的選擇空間，購房者也放緩了出手節(jié)奏。

有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，這兩個特點表明，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“買方時代”，過去因供不應(yīng)求而產(chǎn)生的“買漲”心態(tài)已不復(fù)存在。相反，買方獲得了更多的議價空間，這也使得房價難以大幅上漲。

房價反彈動力不足

在近兩年的市場調(diào)整期中，一線城市因?qū)Y源、產(chǎn)業(yè)、人才的吸引力較強，其房價也一直表現(xiàn)出更好的抗跌性。今年以來，這種情況繼續(xù)存在。

4月，70個大中城市中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅“逆勢”提高0.1個百分點。同期，二線城市新房價格同樣環(huán)比上漲0.4%，但漲幅回落0.2個百分點。三線城市新房價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅回落0.1個百分點。

二手房方面，一線城市房價環(huán)比上漲0.2%，二三線城市則均與上月持平。

與去年同期相比，一線城市新房價格上漲2.0%，二手房價格上漲0.9%，漲幅明顯高于二線城市和三線城市。

分析人士指出，這反映出房地產(chǎn)市場的分化趨勢。隨著房地產(chǎn)市場告別普漲時代，一線城市和熱點二線城市的市場更加穩(wěn)定，其房價的抗跌性更強；三四線城市房地產(chǎn)市場上漲乏力，其房價也較難得到足夠的支撐。

事實上，近幾個月來，一線城市獲得的政策支持力度相對較小，二線城市所獲的支持力度相對較大，三四線城市亦普遍出臺了較大力度的支持政策。但在70個大中城市中，房價漲幅靠前的城市多為熱點一二線城市，跌幅較大的城市則以三四線城市為主。

受訪者普遍認(rèn)為，在當(dāng)前的市場調(diào)整期，這種局面將繼續(xù)存在。后續(xù)的房價變化趨勢，仍將取決于市場走勢。

5月16日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉對房地產(chǎn)市場做出定調(diào)，“房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力?！彼J(rèn)為，下階段，隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來，一二線城市出現(xiàn)了樓市“小陽春”，但整體看，大部分三四線城市依然處于調(diào)整中。他表示，供需雙方出現(xiàn)了博弈現(xiàn)象，并體現(xiàn)在價格變化上。未來房地產(chǎn)市場依然期待更多的有利政策出臺，來維持量與價的穩(wěn)定。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，由于政策邊際效應(yīng)下降，加上近期政治局會議保持定力的基調(diào)，預(yù)計整個二季度，商品房市場交易量將在一季度的高位上下降。交易量在較低位徘徊，加上房源供應(yīng)增加，將使價格（尤其是二手房價格）繼續(xù)反彈的動力不足。