觀點(diǎn)網(wǎng)剛過去的兒童節(jié)，中梁控股收到了一份“禮物”。
(資料圖)
6月1日午間，中梁控股發(fā)布一則公告表示，與現(xiàn)有票據(jù)持有人小組成員就境外債重組訂立條款細(xì)則。
據(jù)此，中梁控股未能償還的9.29億美元境外債或能再展期3.5年。
重大進(jìn)展
早在去年4月份，中梁控股就在嘗試避免境外債的違約。
2022年4月28日，中梁控股公告稱，就至少約2.61億美元或2022年5月票據(jù)未償還本金額的90%及約3.96億美元或2022年7月票據(jù)未償還本金額的90%開始交換要約，并進(jìn)行了同意征求。
但是，這次的同意征求進(jìn)行得并不是很順利。同年7月，中梁控股2022年7月票據(jù)直至到期退市，尚有1257.4萬美元本金及利息未能支付，因此構(gòu)成了違約。
而在2022年11月份，中梁控股給所有境外債權(quán)人做了一次心理鋪設(shè)，公開宣布暫停支付境外債務(wù)項(xiàng)下所有應(yīng)付本金和利息。
期間中梁控股一直與境外優(yōu)先票據(jù)及其他境外債務(wù)的若干持有人進(jìn)行溝通與接洽，今年2月，發(fā)布了境外債務(wù)整體解決方案。
但當(dāng)時(shí)中梁控股未能與債權(quán)人訂立正式協(xié)議。
時(shí)間來到4月14日，中梁控股合計(jì)4.24億美元的票據(jù)再次出現(xiàn)違約。
或許正是這次違約，促成了中梁控股境外債重組有了重大進(jìn)展，成功與債權(quán)人訂立了條款細(xì)則。
根據(jù)公告，5月31日，中梁控股與現(xiàn)有票據(jù)持有人小組成員（占現(xiàn)有票據(jù)未償還本金總額約19%）訂立條款細(xì)則，據(jù)此，債權(quán)人小組成員原則上同意本次建議計(jì)劃的關(guān)鍵條款。
公告顯示，此次訂立的建議計(jì)劃所涉及的現(xiàn)有票據(jù)具體為：2022年5月到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)、2022年7月到期的9.5%優(yōu)先票據(jù)、2023年4月到期的12.0%優(yōu)先票據(jù)、2023年4月到期的8.75%優(yōu)先票據(jù)及2023年12月到期的9.75%優(yōu)先票據(jù)。
上述票據(jù)未償還的本金總額共9.29億美元。
建議計(jì)劃提到，以現(xiàn)金支付債券人所持計(jì)劃債務(wù)未償還本金額1%的前期本金付款。
剩余的99%則是加上截至重組生效日期時(shí)計(jì)劃債務(wù)的所有應(yīng)計(jì)及未付利息，一并轉(zhuǎn)為新優(yōu)先票據(jù)及新可換股債券的組合（可供計(jì)劃債權(quán)人選擇）。值得注意的是，新優(yōu)先票據(jù)的規(guī)模還將加上前述金額6%的額外本金金額。
新優(yōu)先票據(jù)及新可換股債券的年期均為3.5年。
其中，新優(yōu)先票據(jù)年利率為5%，利息自開始日后12個(gè)月開始累計(jì)，并每半年支付一次。
新可換股債劵最高本金金額為1.4億美元，需按年利率3%每半年支付利息，且第一年的利息可選擇以現(xiàn)金或可換股債券實(shí)物利息支付。
或許是為了獲取更多支持，在這次建議計(jì)劃中還提到，除了1%前期現(xiàn)金付款外，中梁控股將向支持重組的持有人額外支付相等于持有的合資格受限制債務(wù)本金總額0.25%的重組支持費(fèi)。
若本次重組計(jì)劃能真正落實(shí)，那中梁控股將可以暫時(shí)從境外債泥潭里脫身而出。
后顧之憂
中梁控股跟大部分出險(xiǎn)房企一樣，采用的都是“保內(nèi)”策略。
去年11月，公開宣布暫停支付一切境外債本金及利息之前，中梁控股完成了3.4億元購(gòu)房尾款A(yù)BS本息兌付。在此之后，境內(nèi)債已全部還清。
若這次重組計(jì)劃最終能夠?qū)嵭?，那將極大地減輕中梁控股境外債務(wù)壓力，短期內(nèi)沒有“后顧之憂”。
據(jù)中梁控股披露，1-4月累計(jì)合約銷售金額約147.3億元，同比降42.68%；累計(jì)合約銷售面積約147.7萬平方米；累計(jì)交付22399套。
另?yè)?jù)觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)披露，1-5月，中梁控股全口徑銷售金額共179.3億元，同比下降43.46%；權(quán)益銷售金額共150.17億元，同比下降44.67%。
從數(shù)據(jù)看，雖然中梁控股銷售表現(xiàn)沒有隨著市場(chǎng)回暖而變好，但造成這種情況的原因之一，在于該公司土儲(chǔ)的分布。
今年市場(chǎng)主要還是一二線城市表現(xiàn)較好，三四線城市則不盡如人意。而中梁控股土儲(chǔ)在三四線城市中占比接近七成，因此與市場(chǎng)整體趨勢(shì)并不同步。
但是市場(chǎng)是具有傳導(dǎo)性的，一二線城市的市場(chǎng)溫度終會(huì)傳導(dǎo)至三四線城市。觀點(diǎn)指數(shù)注意到，今年五一期間，二三線城市市場(chǎng)反響較好，一線城市的表現(xiàn)反而暗淡。
除了中梁控股，許多選擇“保內(nèi)”策略的房企也曾尋求境外債展期，比如花樣年、融創(chuàng)、當(dāng)代置業(yè)等。
當(dāng)代置業(yè)美元優(yōu)先票據(jù)的債務(wù)重組計(jì)劃在去年7月便獲得了債權(quán)人同意，重組生效日期延期7此后終在12月30日得到落實(shí)。
融創(chuàng)也于今年3月28日披露了包括本金約90.48億美元的優(yōu)先票據(jù)及其他境外工具或債務(wù)的重組方案。
花樣年則自2021年10月初宣布違約，今年1月份才公布境外債務(wù)重組方案，涉及總額42億美元。到了5月5日，花樣年現(xiàn)有債務(wù)工具76.44%的持有人已加入重組支持協(xié)議。
只是，花樣年還沒來得及高興，5月12日，便有市場(chǎng)便傳出其第二大股東TCL實(shí)業(yè)反對(duì)重組計(jì)劃的消息。
由此來看，中梁控股的重組方案雖然有了重大進(jìn)展，但只有方案能夠真正落實(shí)才算成功，不然一切都還只是空中閣樓。