購房者吐槽“傭金太高”，從業(yè)者慨嘆“內(nèi)卷嚴(yán)重”——

中介服務(wù)，質(zhì)價相符方能走遠(yuǎn)

(資料圖片僅供參考)

中國江蘇網(wǎng)訊 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家市場監(jiān)管總局日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，從加強從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費、嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價、加強個人信息保護、提升管理服務(wù)水平等10個方面明確監(jiān)管措施。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分。省住建廳統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我省從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機構(gòu)超過2萬家，從業(yè)人員超過10萬人。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進入存量房時代，該意見的出臺，對進一步提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量、促進收費合理透明、推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行具有積極意義。

現(xiàn) 狀

強勢龍頭企業(yè)擁有定價話語權(quán)

《意見》印發(fā)后，業(yè)內(nèi)議論最多的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費相關(guān)問題。《意見》中與經(jīng)紀(jì)服務(wù)費有關(guān)的就有4條，比如關(guān)于收費標(biāo)準(zhǔn)，提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用”“具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用”；關(guān)于規(guī)范收費項目，提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價和捆綁收費”。

“房產(chǎn)中介服務(wù)費到底該收多少”一直存在爭議。記者了解到，不同的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)收費標(biāo)準(zhǔn)有所不同。在南京，二手房買賣收費標(biāo)準(zhǔn)為總房款的0.6%到總房款的3%不等，支付人有選擇權(quán)也有議價權(quán)，但近兩年這個空間變小了。究其原因，“具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)”掌握大量客戶資源和房源，具有強勢定價權(quán)。在江蘇房地產(chǎn)市場，一家全國連鎖的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺以迅猛勢頭占據(jù)較大市場份額、成為行業(yè)龍頭企業(yè)，入駐的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)需遵守平臺規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，不接受議價。

南京市民湯女士最近剛賣掉一套房，凈得總房款570萬元，由買家支付13.68萬元的中介服務(wù)費。湯女士下一步打算入手的房子總價在1000萬元左右，成交后要交20多萬元服務(wù)費給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。是否可以換一家收費低的機構(gòu)？湯女士搖搖頭說：“很難，因為好的房源都在這家平臺，其旗下有5個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)品牌，無論去哪一家，都要按照這個標(biāo)準(zhǔn)交中介服務(wù)費?！痹谒磥恚慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費定價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)價值而定，更重要的是，客戶要有選擇權(quán)議價權(quán)。

南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張輝認(rèn)為，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費的收取屬于市場行為，具體標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額應(yīng)由買賣、經(jīng)紀(jì)各方協(xié)商約定?！兑庖姟诽岢龅摹肮膭畎凑粘山粌r格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價”“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用”等內(nèi)容具有指導(dǎo)意義。“房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)實行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自主決定收費標(biāo)準(zhǔn)”，則明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的費用定價權(quán)，有利于打破行業(yè)壟斷。《意見》還提出“對收費明顯高于市場平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市場監(jiān)管等部門采取約談等綜合措施進行重點監(jiān)管”。

爭 議

經(jīng)紀(jì)服務(wù)費究竟該收多少

記者了解到，湯女士提到的這家平臺是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)龍頭企業(yè)，在新房市場也有較大話語權(quán)。一些新樓盤會借助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)龐大的門店網(wǎng)絡(luò)來幫助銷售，成交后回報以一定比例的傭金，這被稱為“分銷模式”。以總價300萬元的新房為例，每套房銷售傭金為3萬—10萬元。

今年3月，某短視頻網(wǎng)站上一位南京房產(chǎn)博主“火”了，他提出的“賣房返傭”模式，劍指新房和二手房買賣高傭金。在直播中，他喊出“打破樓市高傭金壁壘！二手房成交一單只收3000元、新房成交一單只收5000元”，吸引數(shù)十萬粉絲，網(wǎng)友們紛紛在評論區(qū)留言支持，認(rèn)為“中介費本來就不該這么高”。也有同行斥責(zé)他擾亂市場、打破行業(yè)規(guī)則。

有著20多年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)經(jīng)歷的張?。ɑ┍硎?，這體現(xiàn)出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)“內(nèi)卷嚴(yán)重”。從業(yè)20多年，他經(jīng)歷了這個行業(yè)最繁榮的時期，彼時南京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員有5萬多人。“這個行業(yè)并不像外人看起來那么容易賺錢，剛?cè)胄械膹臉I(yè)者生存壓力非常大?！彼f，最近幾年這個行業(yè)競爭加劇、不斷洗牌，差不多有一半人離開了，預(yù)計接下來還要淘汰七八千人，“最后留下來的應(yīng)該是服務(wù)更專業(yè)、更規(guī)范的從業(yè)者?！?/p>

張健團隊的經(jīng)營策略是深耕區(qū)域市場，對于傭金收取，他們一直采取“買賣雙方各承擔(dān)一半”的原則。這種相對公開透明的方式，買家和賣家更能接受。由于業(yè)績不錯，張健團隊成員常常收到來自同行的“加盟邀請”?！昂唵握f就是‘挖人’，把優(yōu)秀從業(yè)者招至旗下，穩(wěn)固其龍頭企業(yè)市場地位。如今，南京原有的50多家本地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)僅剩20多家?！睆埥≌f。

“我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向存量房時代后，二手房銷售將更加依賴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人?！兑庖姟穼⒁龑?dǎo)這個行業(yè)走向規(guī)范服務(wù)、收費透明，有利于盤活存量、帶動增量，促進市場良性循環(huán)?！睆埥”硎?。

規(guī) 范

依托數(shù)據(jù)平臺降低交易風(fēng)險

規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，《意見》明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實名登記，建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺，加強對交易房源、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員的管理。我省各地在這方面已有不少好做法。

南京、蘇州、連云港等地實行從業(yè)人員實名服務(wù)制度，為實名信息登記的經(jīng)紀(jì)人員賦予人員信息碼、發(fā)放信息卡，實現(xiàn)“一人一卡一碼”管理。

蘇州市開發(fā)“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與信用管理平臺”，該平臺已納入全市7000余家備案機構(gòu)以及5.6萬余名從業(yè)人員數(shù)據(jù)，未來將全面覆蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。蘇州還建有“蘇找房”平臺，推出房源驗真功能，對通過驗真的房源賦予“蘇房碼”；依托此平臺推出“個人房源自主掛牌”，在滿足客戶自主交易需求的同時，確保房源真實性。

泰州市搭建全市二手房交易監(jiān)管服務(wù)統(tǒng)一平臺，讓二手房交易變得“一目了然”，目前實現(xiàn)對市區(qū)28家中介機構(gòu)、377家門店、2260名從業(yè)人員、1.9萬多套掛牌房源的全覆蓋展示，方便交易主體心中有數(shù)、自由選擇。

“二手房交易流程長、手續(xù)繁瑣，涉及多個環(huán)節(jié)，且房屋買賣屬于大額低頻交易，交易雙方不熟悉相關(guān)專業(yè)知識，整個交易過程不僅耗時費力，還可能出現(xiàn)各種風(fēng)險?！碧┲菔凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說，該局全面梳理二手房交易全流程環(huán)節(jié)，形成導(dǎo)航式服務(wù)8個關(guān)鍵節(jié)點，即找中介、找房源、算資金、辦網(wǎng)簽、辦監(jiān)管、辦貸款、做登記、做評價。平臺在每個交易節(jié)點及時提醒，以信息化操作、閉環(huán)式管理有效避免買賣雙方交易風(fēng)險。

省住建廳房產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，早在2015年，《江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》便頒布實施，這也是國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)第一部引導(dǎo)性服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。為提升從業(yè)人員職業(yè)技能、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，我省近年推行了很多舉措。比如，舉辦全省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)技能競賽，2021年起將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)納入各地整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序3年專項行動，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為，凈化市場環(huán)境。僅2022年，全省共檢查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)9889家，責(zé)令整改33次，警示約談93家。

省住建廳將指導(dǎo)各地進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)中介機構(gòu)備案制度，將已備案機構(gòu)信息向社會公開。支持各地建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理信息平臺，加強部門信息共享，形成監(jiān)管合力。鼓勵各地支持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)范經(jīng)營，對已在市場監(jiān)管部門注冊、房管部門備案且信用良好的中介機構(gòu)，在購房資格查詢、房源信息核驗等方面開通綠色通道，方便其開展業(yè)務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。同時，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度，指導(dǎo)行業(yè)組織建立健全并定期公示房地產(chǎn)中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案。