韓國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂了。
(相關(guān)資料圖)
首爾房?jī)r(jià)暴跌30%，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌到40%。
這直接穿透了韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
當(dāng)房?jī)r(jià)下跌后，首爾房子的成交量更是暴跌70%。跟著房?jī)r(jià)、成交量一起暴跌的還有韓國(guó)的公寓入住率，也跌到了70%以下，銀行斷供數(shù)達(dá)到數(shù)百萬(wàn)級(jí)別。
大量的韓國(guó)房東因還不起錢，緊急出逃，租客被逼自殺。這時(shí)就有人問(wèn)了，為什么房?jī)r(jià)暴跌，自殺的不是房東，而是租客？
這就得說(shuō)一下韓國(guó)獨(dú)特的“全租房”制度。這是逼死租客的直接元兇。所謂“全租房”制度，就是租客一次性支付房?jī)r(jià)的70%或者80%作為押金，然后房東就把房子免費(fèi)租給你住。假設(shè)首爾有一套房，價(jià)值300萬(wàn)，你一次性給房東支付210萬(wàn)，租期2年，你就可以免費(fèi)入住這套房子了。2年后，租賃到期，房東就把這210萬(wàn)還給你。
乍一看，這是不是一個(gè)很好的制度？只要交押金，就能免費(fèi)住房了，可以大幅降低年輕人的住房成本?？墒?，年輕人沒(méi)有這么多的積蓄，交不起高額的押金怎么辦？不用擔(dān)心，韓國(guó)的銀行提供“全租房”貸款，利息超級(jí)低，只要租金的25%。
如果你正常租這套房，月租是6000塊，就太高了。但是，你去銀行貸款210萬(wàn)作為押金，交給房東，你就不用付租金了。這時(shí)，你只需要支付銀行利息1500/月，你每個(gè)月租房就能節(jié)約4500塊錢。
那么，房東把房子免費(fèi)租給你了，他怎么賺錢呢？方法有一個(gè)，很簡(jiǎn)單，很粗暴。他拿著你支付的押金去炒房，買更多的房子去出租?？墒牵掷锍钟懈嗟姆孔尤コ鲎?，是賺不到錢的，因?yàn)榉孔馐敲赓M(fèi)的，房東的利潤(rùn)從哪里來(lái)呢？
答案就是：房?jī)r(jià)。
只要房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房東就是賺的，漲得越多，房東賺得就越多，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)租金收益。這就形成了一個(gè)房東瘋狂炒房的利潤(rùn)循環(huán)。年輕人租房不要錢，只要付很少的貸款利息，房東把房子出租，就能獲得零成本的資金，拿著這筆資金，再去買新的房子。只要房?jī)r(jià)上漲，房東把房子一轉(zhuǎn)手，就能躺贏。
一開(kāi)始，房東都覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)漲，互相倒手買賣。一個(gè)房東出，就會(huì)有另一個(gè)房東接盤，因?yàn)榇蠹叶加幸粋€(gè)信念：房?jī)r(jià)一定會(huì)漲。
在這種瘋狂的炒作中，普通韓國(guó)人住上了低成本的高品質(zhì)公寓，房東手里的房子也增值了，銀行的貸款也發(fā)出去了，賺到了利息，每個(gè)人都有美好的前途。其中有10多個(gè)韓國(guó)的超級(jí)房東，通過(guò)出租收取巨額押金，再投入買房，持有房子數(shù)量超過(guò)3000套！這才是真正的超級(jí)包租公。
這房子倒來(lái)倒去，價(jià)格就一路飆升。首爾著名的富人區(qū)江南區(qū)的房?jī)r(jià)炒到了15萬(wàn)/平，均價(jià)突破10萬(wàn)/平，中國(guó)的北上廣深在首爾面前，都得叫它一聲哥。
可是，在這里面，有一個(gè)巨大的BUG。韓國(guó)年輕人買不起房，租房住，而房東手里又持有大量的房子，誰(shuí)來(lái)接盤呢？當(dāng)韓國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌時(shí)，第一波沖擊的就是手里持有大量房子的房東了。這些房東的購(gòu)房款來(lái)自于租客的押金，當(dāng)房子賣不出去時(shí)，房東的現(xiàn)金流危機(jī)就爆雷了。
一邊是租客租賃到期，房東需要退還押金?？蛇@押金已經(jīng)投入買房了，房子賣不出去，就沒(méi)法套現(xiàn)，押金就退不了，那怎么辦呢？作為手握大量房產(chǎn)的韓國(guó)房東，第一想法不是還錢，而是跑路。只要人跑了，不就不用退押金了嗎？手里的房子越多，要退的押金就越多，可這房子不值錢了，把押金退了，那房東不就血本無(wú)歸了嗎？
于是，房東開(kāi)始大規(guī)模跑路。房東跑了，租客押金就沒(méi)了?？蛇@押金有些是租客積累十多年攢下來(lái)的，有些是從銀行貸款出來(lái)的。攢下來(lái)的自不必說(shuō)，十多年的辛苦錢，就一波被騙沒(méi)了。那些從銀行貸款出來(lái)的更慘，貸款期限一般也就3個(gè)月到36個(gè)月。貸款期限一到，銀行就要追回貸款，租客的“押金貸”就違約了。
這房東有錢，有門路，在國(guó)外還有資產(chǎn)，可能家人孩子早就移民出去了，想跑就跑了?？蛇@租客大多數(shù)都是普遍人，父母老婆孩子都在韓國(guó)，自己也沒(méi)有什么社會(huì)資源，想跑都跑不掉。這時(shí)，租客就成了終極背鍋俠，下半輩子一下子就搭進(jìn)去了。
年紀(jì)輕輕的就背上了好幾百萬(wàn)的貸款，還是租金貸，連房子產(chǎn)權(quán)都不是自己的，每天都要為跑路的房東還債。有些韓國(guó)年輕人就想不開(kāi)了，吞藥自殺。
為什么韓國(guó)政府不提前抑制房地產(chǎn)泡沫呢？其實(shí)，文在寅政府努力過(guò)。文在寅在任時(shí)，曾出臺(tái)18次房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括鼓勵(lì)房子銷售，半年內(nèi)出售免征部分所得稅；超過(guò)900萬(wàn)的房產(chǎn)交易禁止銀行提供貸款等。但是，在文在寅的調(diào)控下，韓國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)狂飆猛進(jìn)，晉升到全球第一。
文在寅在離職前就說(shuō)過(guò)：“最大的遺憾是，沒(méi)能控制住房?jī)r(jià)?！?/p>
韓國(guó)人就像炒比特幣一樣，瘋狂炒房。對(duì)韓國(guó)人而言，實(shí)體行業(yè)基本都被財(cái)閥控制了，人生躍遷空間極度狹窄。許多韓國(guó)年輕人都希望通過(guò)炒房，炒幣，繞過(guò)財(cái)閥對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的壟斷，實(shí)現(xiàn)人生翻盤。正所謂，豪賭一把，贏了會(huì)所嫩模，輸了下海跳樓。
尹錫悅上臺(tái)后，對(duì)韓國(guó)房地產(chǎn)采取放任自流的態(tài)度，這進(jìn)一步加劇了韓國(guó)房地產(chǎn)泡沫的滾雪球。
而美國(guó)正是韓國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂的幕后推手。韓國(guó)是一個(gè)沒(méi)有金融自主權(quán)的國(guó)家，韓元匯率捆綁美元，美元漲，韓元就得跟著漲，美元跌，韓元就得跟著跌。
在美元大放水的時(shí)候，韓元也跟著大放水，大量的熱錢以極低的利率進(jìn)入了韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。可當(dāng)美元加息時(shí)，韓元也不得不跟著加息。當(dāng)銀行利息超過(guò)租金時(shí)，年輕人就不搞“全租房”了，老老實(shí)實(shí)每個(gè)月交租金，不交高額的押金來(lái)置換免費(fèi)入住了。這就讓那些炒房的韓國(guó)房東資金鏈斷裂了，失去了廉價(jià)的融資渠道。
可那些交了高額租金的租客，就成了數(shù)量龐大的犧牲者。
這就是一個(gè)加強(qiáng)版的“蛋殼公寓”爆雷案。
當(dāng)初，中國(guó)蛋殼公寓爆雷，就是收取了大量的押金，去簽約一手房源，再把房子租出去，收取更多的押金，繼續(xù)簽約一手房源。為了提高利率，蛋殼聯(lián)合P2P金融公司，幫租客預(yù)付押金，收取高利貸。
可當(dāng)房子租不出去，押金收不上來(lái)時(shí)，蛋殼公寓就爆雷了。
可中國(guó)租客比較幸運(yùn)的是，只是損失了幾千塊或者萬(wàn)把塊的押金，而P2P的高利貸也不受中國(guó)政府保護(hù)，總體損失較小。
韓國(guó)租客背負(fù)的是數(shù)百萬(wàn)的押金貸款，基本就是押上了人生。
泡沫被戳破，房地產(chǎn)硬著陸，不管在哪個(gè)國(guó)家，最終倒霉的都是絕大部分的普通人。
哪怕是跑路，普通人也跑不過(guò)有錢人。