北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
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清朝，老北京的房子保值嗎？先看四合院的標(biāo)準(zhǔn)吧，五八丈，也就是面寬5丈進(jìn)深8丈，占地400平左右，蓋十間房約160平米。
北京城在明末清初的時(shí)候，一套四合院十間房，平均60兩銀子左右，每間房6兩銀子。所以順治進(jìn)北京之后實(shí)行“旗漢分居”，把漢人都轟到南城，每間房給騰退補(bǔ)償是4兩銀子，也算說(shuō)的過(guò)去。當(dāng)然，政策從來(lái)都是還行的，到具體執(zhí)行就指不定怎么折騰老百姓了。
之后北京內(nèi)城的房子就都成了“公房”，也就是八旗官兵的福利房，按級(jí)別分配間數(shù)。一品大員20間房，相當(dāng)于兩個(gè)四合院。二品15間，三品正部級(jí)12間，四品副部10間，五品正司7間，六品副司5間，七品縣令正處級(jí)的芝麻官兒4間，八品副處3間。之后就是九品科級(jí)官員以下的了，不論什么職務(wù)一律每人兩間房。但這每人其實(shí)就是每家，都拉家?guī)Э诘?，夠住不夠住的自己想辦法。
這公房制度一直執(zhí)行，康熙到乾隆年間北京城人口增長(zhǎng)，房子不夠住，都曾經(jīng)大興土木給政府軍政機(jī)關(guān)蓋宿舍，各個(gè)單位也想辦法解決員工的居住問(wèn)題。每次分房的時(shí)候也都雞飛狗跳的，甚至有覺(jué)得不公平跟佐領(lǐng)打起來(lái)的，都是為了房子啊，沒(méi)辦法，歷史就是一個(gè)個(gè)的輪回。
雖然制度上是嚴(yán)禁公房買(mǎi)賣(mài)和出租的，但在實(shí)際中這種事情一直存在，只不過(guò)是只有居住權(quán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，所以或是打白條（白契），或是也有本單位或內(nèi)務(wù)府的換房證明（紅契）。在公房不準(zhǔn)私自上市的時(shí)期，歷朝歷代都這么干。所以在乾隆之前的北京房?jī)r(jià)很不穩(wěn)定，根本說(shuō)不清楚價(jià)格。
乾隆時(shí)期，皇帝被八旗子弟的房子問(wèn)題弄得實(shí)在沒(méi)辦法了，于是進(jìn)行了改革。停止福利分房，改為住宅貨幣化，也就是允許公房上市交易。同時(shí)推出了商品房，如果從官方手中購(gòu)買(mǎi)的話，還可以進(jìn)行分期付款，首付50%，按揭最多7年，小房子4年還清就行。
但乾隆時(shí)期的管理還算是比較嚴(yán)格的，滿漢分居繼續(xù)執(zhí)行，并禁止未經(jīng)原單位同意的公房上市，必須辦手續(xù)才行。同時(shí)為了提升北京環(huán)境，嚴(yán)格治理拆墻打洞的行為，內(nèi)城不許做買(mǎi)賣(mài)，目的也是提高房?jī)r(jià)，好靠賣(mài)地賺錢(qián)。
當(dāng)時(shí)西城區(qū)鐵匠胡同有一所院子，十間房房賣(mài)了120兩銀子。也就是說(shuō)，從清朝初年到清中期的100年里，房?jī)r(jià)翻了一番。問(wèn)題來(lái)了，這房?jī)r(jià)高不高，保不保值?。?/p>
是否保值就和人均收入做對(duì)比吧，在工業(yè)化之前，中國(guó)普通百姓的實(shí)際收入是沒(méi)什么變化的，幾乎就是溫飽而已，絕對(duì)達(dá)不到小康。
那在明末清初，北京普通人的月收入 1兩銀子，郊區(qū)農(nóng)民也差不多，年均GDP十多兩銀子。李自成就是因?yàn)閽瓴坏竭@些錢(qián)才造反的，甭說(shuō)房了，連飯都沒(méi)得吃。
而到了乾隆時(shí)期呢，那就參照《紅樓夢(mèng)》就行了，寫(xiě)的就是乾隆時(shí)期的事兒。劉姥姥的普通農(nóng)民家庭收入一年20多兩，大觀園里的大丫鬟的月錢(qián)是1兩，然后包吃包住，其實(shí)也等于2兩，恩格爾系數(shù)50%。
那也就是說(shuō)，從順治到乾隆，北京人的收入翻了番，但房?jī)r(jià)也翻了番。原來(lái)一年的收入不吃不喝能買(mǎi)兩間房，現(xiàn)在不吃不喝還是兩間房，只是這房子更舊了點(diǎn)兒而已，這算保值還是不保值呢？而且這還是有限制的福利房或保障房，和明朝的純商品房是不能比的，如果限購(gòu)的話，升值就不止是翻番了。
但是，乾隆時(shí)期是剛實(shí)施商品房放開(kāi)不久，價(jià)格還算平穩(wěn)。之后隨著漢人進(jìn)入北城買(mǎi)房，那價(jià)格就不太穩(wěn)定了。
簡(jiǎn)單說(shuō)吧，從1750年到1920年北洋時(shí)期，這個(gè)院子170年間的交易記錄高達(dá)六次，也就是平均28年一次，一代人買(mǎi)賣(mài)一次房產(chǎn)。價(jià)格呢，那當(dāng)然一次比一次貴了，到了1920年，也就是魯迅先生在北京買(mǎi)房的時(shí)候，這個(gè)院子已經(jīng)價(jià)值1400銀元，折合白銀1000兩，比乾隆時(shí)期漲了8倍以上。
魯迅先生故居的院子是800塊銀元，折合600兩銀子，看上去很便宜。但這是因?yàn)檫@套房首先地段兒差，在阜成門(mén)城墻邊兒上，從一開(kāi)始這種地方就是八旗漢軍營(yíng)的駐地，所以多數(shù)都是破院子。魯迅先生買(mǎi)房花了800，買(mǎi)到手之后翻修花了1200塊，整體算下來(lái)2000大洋買(mǎi)了個(gè)新院子，一點(diǎn)兒不便宜。
那問(wèn)題來(lái)了，北京房?jī)r(jià)漲了這么多，到底算不算保值？
還跟普通人的收入作對(duì)比唄，別跟魯迅比就行，人家一個(gè)月掙400大洋呢，幾個(gè)月就能買(mǎi)個(gè)院子。而當(dāng)時(shí)北京的平均收入是每年140塊大洋，每個(gè)月12塊錢(qián)。駱駝祥子就相當(dāng)于當(dāng)年的滴滴司機(jī)，拉散座兒每個(gè)月十塊，拉包月能多個(gè)兩三塊。這已經(jīng)比毛偉人掙得多了，圖書(shū)管理員就是最基礎(chǔ)的事業(yè)編，或者是派遣吧，反正每個(gè)月8塊大洋，一年掙不了100塊。
那也就是說(shuō)，自從乾隆嘉慶時(shí)期放松限購(gòu)之后，價(jià)格就已經(jīng)放飛了。普通百姓從一年收入能買(mǎi)兩間房，170年后也就頂多買(mǎi)半，還是破舊的二手房，魯迅那種翻修完的新房連想都不要想。
這問(wèn)題來(lái)了，從清朝到民國(guó)的這200多年里，北京的房?jī)r(jià)保值嗎？可以說(shuō)保值吧，從清初的六兩一間，漲到了民國(guó)的100兩一間。尤其是商品房?jī)r(jià)格放開(kāi)的后170年，比普通人的收入漲的快，快了至少一倍。老北京人，什么時(shí)候想擁有自己的房子都不容易……
隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！