來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT(下稱“博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT”)的一紙年報(bào)，拉開了公募REITs2022年報(bào)披露的帷幕。

作為正式試點(diǎn)以來的第一個(gè)完整財(cái)年，對(duì)于公募REITs而言，2022年注定是個(gè)不平凡的年報(bào)季。受疫情與經(jīng)濟(jì)下行影響，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT在2022年的業(yè)績(jī)中規(guī)中矩，在同類產(chǎn)品中仍相對(duì)占優(yōu)。對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)在2022下半年因免租政策而普遍承壓的行業(yè)現(xiàn)象與市場(chǎng)關(guān)切，基金則在年報(bào)中做出了專門回應(yīng)。

(相關(guān)資料圖)

不過此次年報(bào)中一個(gè)特別的細(xì)節(jié)在于，截至2022年12月31日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的總持有人戶數(shù)為13.38萬戶，同比收縮超26%。在新REITs依然超募頻出的同時(shí)，經(jīng)歷溢價(jià)、回撤和“脫粉”，是否會(huì)成為“老一輩”們的必經(jīng)之路？

持有人流失26%

公開信息顯示，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT持有的底層資產(chǎn)為，蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)定位為產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公的萬海、萬融兩座大廈。作為2021年6月的第一批公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，2022年也是該基金正式試點(diǎn)發(fā)行以來的第一個(gè)完整財(cái)年。

年報(bào)顯示，截至2022年末，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的基金凈資產(chǎn)達(dá)20.42億元，凈利潤(rùn)則為3880.1萬元，與2021年6月7日(基金合同生效日)至2021年末的區(qū)間凈利潤(rùn)相比，提升44.5%?；鸾?jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)9383.79萬元，對(duì)比2021年合同生效區(qū)間增長(zhǎng)約33.92%。

然而在收益分配方面，這位“排頭兵”去年的表現(xiàn)卻未能達(dá)到預(yù)期。記者注意到，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT在《招募說明書》預(yù)測(cè)的年化可供分配金額9267.2萬元，報(bào)告期實(shí)現(xiàn)可供分配金額為8661.17萬元，完成率僅為93.46%。

博時(shí)基金對(duì)此給出的主要解釋為“出租率下滑”。具體來看，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2022年全年平均出租率85%，同比下降2%，平均月租金120.29元/平方米，每平米同比下降2元左右。

“受本年度宏觀經(jīng)濟(jì)及疫情持續(xù)反復(fù)影響，出租率及回款率水平未達(dá)預(yù)期?；鸸芾砣藢⒙?lián)合運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，加大招商及推廣力度，積極導(dǎo)入客戶資源，盡快將出租率恢復(fù)至2021年底的水平?！辈r(shí)基金在年報(bào)中稱。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，相比募集期間28.29萬戶的有效公眾投資者認(rèn)購數(shù)量，在上市一年半的時(shí)間里，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的個(gè)人投資者也正悄悄離去。

截至2022年12月31日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的總持有人戶數(shù)為13.38萬戶，而這一數(shù)字較2021年末的18.15萬戶，同比收縮約26%?；鸬某钟腥私Y(jié)構(gòu)也因此進(jìn)一步向機(jī)構(gòu)投資者傾斜，機(jī)構(gòu)份額占比從2021年末的82.78%集中至87.03%。

中小投資者陸續(xù)“脫粉”，原因幾何？

華林證券資管部董事總經(jīng)理賈志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析指出：“持有人戶數(shù)減少，尤其是自然人客戶的流失，主要還是REITs在二級(jí)市場(chǎng)累積較高溢價(jià)后，出現(xiàn)了較大幅度、較長(zhǎng)時(shí)間的回撤，交易型自然人客戶離場(chǎng)會(huì)比較堅(jiān)決。”

但從中長(zhǎng)期來看，賈志認(rèn)為，公眾投資者比例的降低并不會(huì)對(duì)REITs產(chǎn)品產(chǎn)生負(fù)面影響：“長(zhǎng)周期里，投資品和投資人也是一個(gè)互相選擇的過程?！?/strong>

據(jù)2022年報(bào)，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT最新份額凈值為2.27元。而數(shù)據(jù)顯示，該基金2022年內(nèi)最高價(jià)一度沖上3.65元，溢價(jià)率達(dá)60.67%。在2022年12月31日，該基金市值為2.98元，溢價(jià)率則為31.12%。

2022年年末，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT收盤價(jià)為2.975元，較發(fā)行價(jià)漲幅為28.79%。數(shù)據(jù)顯示，該基金2022年全年未復(fù)權(quán)漲幅為7.4%，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs中拔得頭籌。

不過該收益的主要貢獻(xiàn)為基金在2022上半年的表現(xiàn)，若將統(tǒng)計(jì)區(qū)間縮小至三四季度，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的區(qū)間收益則下跌了3.4%。結(jié)合基金半年報(bào)中83.43%的機(jī)構(gòu)份額占比來看，個(gè)人投資者的流失也主要發(fā)生在2022下半年之中。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在供給關(guān)系失衡的情況下，盡管上市后存在一定回撤，二級(jí)市場(chǎng)的超額溢價(jià)當(dāng)前仍是公募REITs上市后的普遍現(xiàn)象。隨著REITs發(fā)行常態(tài)化，相關(guān)產(chǎn)品估值有望漸進(jìn)回歸至合理區(qū)間。

回應(yīng)免租政策影響

受散點(diǎn)疫情頻發(fā)疊加經(jīng)濟(jì)下行壓力以及免租政策等因素的影響，自四季報(bào)披露以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營狀況持續(xù)受到?jīng)_擊，并與收費(fèi)公路一同，被普遍認(rèn)為是2022年承壓較大的REITs底層資產(chǎn)品類。

而在本期年報(bào)中，記者注意到，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT也尤其回應(yīng)了這一關(guān)切，就免租事宜及項(xiàng)目成本端情況做出了針對(duì)性說明。

年報(bào)顯示，2022年博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.1億元，預(yù)算完成率76%。博時(shí)基金指出，主要原因有兩方面：一是大部分租戶免租協(xié)議在本期簽署，減免租金收入為 2039.43 萬元，剔除免租影響后，全年累計(jì)收入預(yù)算完成率可達(dá)到 90%；二是受本年宏觀經(jīng)濟(jì)低迷及疫情反復(fù)的持續(xù)影響，部分租戶出現(xiàn)到期不續(xù)約或提前退租等情況，出租率出現(xiàn)了小幅震蕩，租金收入較2021年同期下降。

據(jù)了解，為緩釋新冠疫情下國家抒困免租政策對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的影響，項(xiàng)目公司對(duì)符合條件的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)及個(gè)體工商戶租戶減免3個(gè)月租金，報(bào)告期內(nèi)累計(jì)減免租金 2039.43 萬元。

不過博時(shí)基金指出，該減免額未超出基金在2022年7月公告的預(yù)計(jì)減免額2085.01萬元，且基金已經(jīng)通過減免管理費(fèi) 1122.84 萬元的方式，在當(dāng)期全額化解了免租事項(xiàng)對(duì)可供分配金額的影響。此外基金項(xiàng)目成本總體控制良好，報(bào)告期內(nèi)實(shí)際成本支出1343.32萬元，預(yù)算完成率為59%，剔除管理費(fèi)減免影響后，成本預(yù)算完成率為90%。

“當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的招商情況有所回暖，運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)仍在積極采取相應(yīng)措施加速推進(jìn)儲(chǔ)備客戶簽約并增加客戶儲(chǔ)備?！辈r(shí)基金在年報(bào)中指出。

記者了解到，當(dāng)前博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT租戶結(jié)構(gòu)與蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的核心產(chǎn)業(yè)集群定位十分匹配。在萬融大廈、萬海大廈覆蓋的租戶行業(yè)中，新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)和文化創(chuàng)意租賃面積分別合計(jì)占比77%和66%，且租戶共199家，不存在單一客戶租金占比較高的情況。

展望行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)，博時(shí)基金指出，當(dāng)前以人工智能、量子信息、移動(dòng)通信、生命科學(xué)等為代表的新一輪科技革命正加速推進(jìn)，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展則主要擁有五大特點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)迭代加快、政策力度加大、招商手段創(chuàng)新、運(yùn)營提升加速及市場(chǎng)增量較大。

其中，博時(shí)基金特別指出，隨著我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以“讓利”為核心的傳統(tǒng)招商引資策略吸引投資的效能日漸式微，2023 年越來越多的園區(qū)將跳出傳統(tǒng)的“關(guān)系+展會(huì)+人海”招商模式，采用“鏈?zhǔn)?基金+市場(chǎng)”等創(chuàng)新招商模式。產(chǎn)業(yè)基金也越來越成為園區(qū)招商的利器，更是目標(biāo)企業(yè)最為關(guān)注的因素之一。

“產(chǎn)業(yè)鏈的上、下游企業(yè)對(duì)園區(qū)的要求不再只是停留在滿足于辦公設(shè)施物理空間、人力培訓(xùn)、法律咨詢、商標(biāo)申報(bào)等基礎(chǔ)服務(wù)的提供，更加需要成長(zhǎng)中各個(gè)階段所需要的租金入股、PE 退出等投資支持?！辈r(shí)基金表示，在未來，園區(qū)運(yùn)營需依靠新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新手段挖掘管理紅利，賦能物理空間，回歸產(chǎn)品與服務(wù)，才能真正抓住戰(zhàn)略窗口期，擁抱市場(chǎng)增量。