本報(bào)記者 周雪松
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月19日，全國約有150城優(yōu)化調(diào)整樓市政策，調(diào)控頻次超240次。自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來，有關(guān)部門“三箭齊發(fā)”支持房企融資，僅“第一支箭”信貸融資方面，房企總授信額度就已超過6萬億元，但大部分中小民營房企獲得信貸融資仍然十分困難。
接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家表示，因二季度仍是年內(nèi)供應(yīng)高峰期，樓市短期供應(yīng)量還有上升空間，但從需求端來看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件。
(資料圖)
開發(fā)投資和新開工依舊疲弱
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)。但從房地產(chǎn)行業(yè)來看，盡管前四月銷售金額同比增8.8%，整體好于去年，但月度數(shù)據(jù)由漲轉(zhuǎn)跌，未能延續(xù)2月、3月的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。4月銷售金額、面積環(huán)比均下滑超30%。此外，開發(fā)投資和新開工依舊疲弱，僅有竣工保持高位增長。
丁祖昱告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，從CRIC監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)來看，4月百城成交面積環(huán)比下降28%，市場(chǎng)熱度恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)初期水平。雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平。
4月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.78，持續(xù)4個(gè)月回升，但仍未達(dá)到去年同期96.62的水平。不過，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)預(yù)測(cè)，今年6月份房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅曲線有望轉(zhuǎn)正。鑒于4月份各地銷售數(shù)據(jù)有所下降，后續(xù)要繼續(xù)提振住房消費(fèi)市場(chǎng)。
城市間復(fù)蘇分化態(tài)勢(shì)將更加明顯
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則對(duì)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，從4月份看，多地政策優(yōu)化力度持續(xù)加碼，一二線核心城市“一區(qū)一策”進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，但居民收入及就業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，在前期積壓的購房需求釋放完成后，市場(chǎng)調(diào)整壓力增加。
陳文靜預(yù)計(jì)，5月新房銷售將保持一定規(guī)模，疊加去年低基數(shù)下，單月同比或繼續(xù)增長。
建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人、總經(jīng)理苑承建在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，在政策持續(xù)利好下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)漸進(jìn)式復(fù)蘇，市場(chǎng)預(yù)期仍須鞏固?，F(xiàn)階段購房者為避免潛在風(fēng)險(xiǎn)，更多選擇準(zhǔn)現(xiàn)房或二手房，同時(shí)多地取消二手房指導(dǎo)價(jià)及落實(shí)“帶押過戶”政策，能級(jí)更高的城市帶動(dòng)二手房表現(xiàn)總體更佳；房企在過去兩年投資大幅下降，核心城市供應(yīng)或?qū)⒂兴倘?，市?chǎng)預(yù)期減弱削弱價(jià)格上行動(dòng)力，城市間復(fù)蘇分化態(tài)勢(shì)將更加明顯。
丁祖昱認(rèn)為，近期樓市整體成交仍將進(jìn)一步走低，點(diǎn)狀回暖、城市分化將加劇。
民營房企獲得信貸融資仍困難
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2020年1月-2023年4月，全行業(yè)債務(wù)違約房企有44家，截至目前，房企總授信額度超過6萬億元。
不過，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，目前房企的信貸融資仍然較弱。受益房企除了央企、地方國企外，有5家混合所有制企業(yè)及民企授信額度超過1000億元，金融機(jī)構(gòu)需要評(píng)估房企項(xiàng)目情況、合作程度、房企經(jīng)營等因素，這些授信額度才會(huì)逐步落地。
“金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企信貸實(shí)行白名單制主要是央國企及未‘爆雷’民企，大部分中小民營房企獲得信貸融資仍然十分困難。”劉水說，從不同類型企業(yè)來看，“三支箭”對(duì)央國企及優(yōu)質(zhì)民營房企支持效果明顯，但對(duì)于融資真正困難的中小民營房企作用十分有限，這些企業(yè)仍然面臨融資十分困難的局面。另外，需求釋放脈沖式恢復(fù)結(jié)束，市場(chǎng)銷售后續(xù)乏力。融資困難疊加銷售回款不力，未來仍有企業(yè)可能會(huì)發(fā)生債務(wù)違約，屆時(shí)將嚴(yán)重打擊脆弱的市場(chǎng)信心。