我是深叔，擁有多年深圳房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長期持續(xù)關(guān)注深圳地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。
(資料圖)
以下深圳購房答疑內(nèi)容，來自 微信公眾號“深叔說房” 的粉絲精選提問：
提問：深叔，你好，已婚，名下無房，準(zhǔn)備購買一套回遷房，有親戚說回遷房不靠譜，請問回遷房可以買嗎？回遷房的交易跟商品房有什么區(qū)別嗎？有沒有什么需要注意的地方？
深叔： 你好，回遷房有兩類：一類是業(yè)主有房產(chǎn)證的回遷房，這類房子和普通二手房沒有區(qū)別，交易起來比較安全，但價(jià)格和商品房一樣高。另一類是只有回遷安置補(bǔ)償協(xié)議，通過買賣回遷權(quán)來進(jìn)行交易的形式，有兩種交易方式：1.和回遷民進(jìn)行交易，約定房產(chǎn)證出來后進(jìn)行過戶，這種方式付款比例高，爭議多，風(fēng)險(xiǎn)大；2.通過開發(fā)商更名確權(quán)，這種方式相當(dāng)于購買期房，交易更安全，但需要一次性付清房款。購買回遷房需要注意以下幾點(diǎn)：1.通過開發(fā)商或住建委員會確定回遷房的性質(zhì)；2.查看賣方回遷協(xié)議和身份證明，核實(shí)回遷房真實(shí)性；3.明確該房是否是商品房回遷；4.明確回遷房占用土地的性質(zhì)。
提問：深叔，你好，有兩千萬預(yù)算，準(zhǔn)備買豪宅片區(qū)的房子，關(guān)注的有深圳灣、香蜜湖、華僑城、尖崗山，其中尖崗山比較特別，跟其他幾個(gè)片區(qū)并不相似，請問它有些什么特點(diǎn)，未來發(fā)展如何？
深叔： 你好，尖崗山有這些特點(diǎn)：1.不是純粹的豪宅片區(qū)。相比深圳灣、香蜜湖、華僑城這些資源優(yōu)質(zhì)的豪宅區(qū)，尖崗山雖然有中海九號公館等豪宅，片區(qū)內(nèi)卻同時(shí)存在改善盤和剛需盤，片區(qū)定位不上不下，居住氛圍并不純粹。2.漲幅一般。究其原因有三點(diǎn)：一是缺少名校，教育資源一般；二是沒有地鐵，交通不便；三是缺少大型商業(yè)，生活不便。3.有萬科都會四季這樣的剛需盤，價(jià)格有優(yōu)勢，戶型緊湊，實(shí)用性強(qiáng)，但是戶型朝向一般?？偟膩碚f，尖崗山現(xiàn)在已經(jīng)由豪宅片區(qū)逐漸偏向剛需改善，定位上的不準(zhǔn)確導(dǎo)致它陷入尷尬局面，目前尖崗山已經(jīng)沒有空地，未來應(yīng)該會向好發(fā)展。
提問：深叔，你好，已婚，有一套房子自住，現(xiàn)在想置換，但是深圳樓市好像現(xiàn)在行情不景氣，打新也并不理想，請問應(yīng)該怎么辦呢？如果換的話有沒有什么推薦的樓盤？預(yù)算1500萬左右。
深叔： 你好，目前深圳樓市對想置換的人群不是很友好，主要體現(xiàn)在以下幾方面：1.深圳二手房市場陷入冰點(diǎn)，監(jiān)管部門嚴(yán)查流入房地產(chǎn)的違規(guī)資金，深圳房子的價(jià)格水分正在被擠出，居住屬性加強(qiáng)，而居住則對房子的品質(zhì)要求較高，所以成交量慘淡。2.目前樓市情況是這樣，一方面，擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的業(yè)主不肯以參考價(jià)成交，然而不降價(jià)就難以找到買家，另一方面，資產(chǎn)劣質(zhì)的業(yè)主需要降價(jià)出手，到手的資金不夠置換，所以這兩種情況下的置換客都面臨困境。3.恰逢新房熱潮稍有減退，部分置換客盯上了新房，但置換客沒有首貸資格，且開發(fā)商由于限價(jià)而降低產(chǎn)品質(zhì)量，置換客買到的房子很可能并不值錢?？偟膩碚f，建議置換客選擇確定性大的板塊，推薦前海、寶中和碧海的樓盤也可以考慮。 具體買房選籌，詳見知識星球內(nèi)部。
提問：深叔，你好，請問，一個(gè)住宅小區(qū)里有超過半數(shù)的開公司的，例如崗廈的彩福大廈，這樣對房價(jià)會不會有影響，是好是壞？為什么會存在這種情況？這種情況未來會如何發(fā)展？
深叔： 你好，住宅小區(qū)有辦公是不利的，具體體現(xiàn)在：1.影響居住氛圍。2.低買低賣，獲利空間小。3.通常這類小區(qū)處在商務(wù)區(qū)的輻射區(qū)域，租售比有優(yōu)勢，地段確定基礎(chǔ)價(jià)格后，起決定作用的樓宇品質(zhì)。住宅小區(qū)內(nèi)會有辦公的原因有這幾類：1.房子設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)適合辦公，例如港式建筑。2.歷史偶然造就辦公租戶，電商行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很多個(gè)體經(jīng)商戶?？偟膩碚f，辦公比例會逐漸降低的，一方面，只要辦公樓增多，住宅的辦公租戶就會慢慢遷移，另一方面，政策是趨向降低住宅樓盤的辦公比例的。
提問：深叔，你好，請問前海的三個(gè)片區(qū)，哪個(gè)片區(qū)買比較好？
深叔： 你好，前海的三個(gè)片區(qū)，桂灣、媽灣還有我們的前灣，各自發(fā)展的這個(gè)重心都已經(jīng)定位了，在前海的規(guī)劃中，桂灣是定位了金融中心，它主做的是高端的總部經(jīng)濟(jì)，前灣的話定位的是科技創(chuàng)新中心，它承接的是中小創(chuàng)新企業(yè)，主做金融科技還有信息服務(wù)，媽灣定位的自貿(mào)城，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上發(fā)展現(xiàn)代物流，還有供應(yīng)鏈的管理，各有優(yōu)勢。三灣建成之后桂灣的話是商務(wù)區(qū)，還有居聚區(qū)，那前灣的話是商務(wù)區(qū)公共設(shè)施還有居聚區(qū)，那麻灣的話是以商務(wù)區(qū)為主，居聚區(qū)為輔。 桂灣、前灣會成為新的產(chǎn)業(yè)和居住的高地，桂灣的價(jià)值高于前灣，和桂灣連在一起的寶中界面很干凈，還有少量可以開發(fā)的凈地，再加上桂灣和大鏟灣的雙重加持，價(jià)值是遠(yuǎn)超自貿(mào)區(qū)的其他片區(qū)的，那房地產(chǎn)的價(jià)值是由規(guī)劃來決定的，規(guī)劃的檔次越高，意味著它將來它的配套設(shè)施就越好，這個(gè)區(qū)域的活力和發(fā)展前景就越好。寶安中心加上前海這一塊是真正的新城市中心，在新的規(guī)劃里面的話，是整個(gè)大灣區(qū)里面唯一一個(gè)定位國際化新城市中心的地方，它的定位有三個(gè)，一個(gè)是總部經(jīng)濟(jì)，第二個(gè)的話是文化藝術(shù)中心，第三個(gè)的話是商業(yè)休閑中心，所以從這個(gè)角度來看的話，前海的新城市中心既屬于寶中，又屬于前海，這就意味著整個(gè)深圳市，整個(gè)大灣區(qū)未來都將在這里展開，那么這塊區(qū)的房地產(chǎn)也會大大收益。 規(guī)劃中住宅占比最高，未來能夠聯(lián)動成住宅片區(qū)來，會是桂灣片區(qū)，住著比較舒服，大家可以一塊抱團(tuán)，未來的居住氛圍的話，體驗(yàn)感會比較好。相反的媽灣還有前灣，因?yàn)橐?guī)劃的因素，它是以商務(wù)為主的，未來不能形成很強(qiáng)烈的資識氛圍，所以說體驗(yàn)感會差一點(diǎn)點(diǎn)。
提問：深叔，你好，看到深圳龍崗大運(yùn)站附近房價(jià)這幾年沒怎么變化，甚至被光明區(qū)超越了，看到14號和16號地鐵大運(yùn)站開通，后面會不會漲呢？房子買在大運(yùn)站附近的投資的話合適嗎？
深叔： 你好，確實(shí)近幾年沒什么大的變化，以大運(yùn)中板塊的樓盤為例，主要有以下幾個(gè)原因：第一，學(xué)位一般，吸引力不強(qiáng)；第二，板塊熱度沒有的到大量購房者的認(rèn)同，無法與核心商圈形成聯(lián)動；第三，樓房本身、周邊新房以及競品二手房供應(yīng)量大，購房需求被分流。目前來說，不適合投資入手，如果考慮剛需自住的話，不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇，隨著片區(qū)的發(fā)展，房子的保值和升值還是有一定空間的。
篇幅有限，只能涉及到這些城市。
查閱大量資料，對于全國300多個(gè)城市進(jìn)行了盤點(diǎn)，做出全國城市風(fēng)險(xiǎn)名單。
一共可以分為四類：
第一類：可以密切關(guān)注，但是現(xiàn)階段限制在主城和地鐵一小時(shí)非主城范圍
第二類：可以關(guān)注，現(xiàn)階段購買范圍限制在主城范圍
第三類：自住可買，現(xiàn)階段購買范圍現(xiàn)在主城三類地段：行政區(qū)板塊+金融產(chǎn)業(yè)板塊+主導(dǎo)高科技產(chǎn)業(yè)板塊
第四類：除了自住不建議購買，而且最好購買范圍限制在主城產(chǎn)業(yè)板塊。
回復(fù)關(guān)鍵詞【資料】，即可免費(fèi)領(lǐng)?。?