繼9月1日多家銀行集體發(fā)布公告表明降低存量首套住房貸款利率的決心后，已有銀行陸續(xù)對相關(guān)政策作出問答解讀，如今又進(jìn)一步明確調(diào)整實(shí)施細(xì)則。

9月7日，六家國有銀行及中信銀行、平安銀行齊發(fā)公告，公布降低存量首套住房貸款利率的實(shí)施細(xì)則，明確降低存量首套住房貸款利率自9月25日起調(diào)整執(zhí)行，銀行將采用批量方式下調(diào)，由于存量房貸利率調(diào)整所涉及的周期較長，期間房貸政策亦有所變動，因此銀行也根據(jù)原貸款發(fā)放時(shí)間分時(shí)段對調(diào)整規(guī)則進(jìn)行了說明。其中，多家銀行表態(tài)將對符合條件的存量首套房貸借款人批量進(jìn)行利率調(diào)整、“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸需由借款人向銀行主動申請利率調(diào)整等細(xì)節(jié)也進(jìn)行了明確。

六大行齊發(fā)公告

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距離《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》）發(fā)布僅一周，已有銀行在前期回答存量房貸調(diào)整常見問題的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了調(diào)整實(shí)施細(xì)則。9月7日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行、中信銀行及平安銀行齊發(fā)公告，公布降低存量首套住房貸款利率的實(shí)施細(xì)則。

從各家銀行實(shí)施細(xì)則來看，目前可申請存量房貸利率變更的，主要涵蓋三類人群：貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的購房者；貸款時(shí)為非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的購房者；以及房屋購買時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》浚笃谕ㄟ^交易等方式出售了其他成套住房，現(xiàn)住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的購房者。

根據(jù)《通知》自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

在此次實(shí)施細(xì)則中，多家銀行也明確將于9月25日進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行。值得一提的是，為提高效率，多家銀行原則上均采用統(tǒng)一批量的方式主動調(diào)整存量貸款利率。

而對于“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，則需由借款人向銀行主動申請利率調(diào)整，審批通過后再進(jìn)行集中調(diào)整。此外，固定利率貸款也可按要求轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)的浮動利率貸款，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。例如，農(nóng)業(yè)銀行明確符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的固定利率貸款或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動利率貸款客戶，需申請轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)后，再進(jìn)行利率調(diào)整。

在中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明看來，上述銀行及時(shí)積極響應(yīng)政策，能夠幫助借款人及早享受利率調(diào)整的優(yōu)惠，同時(shí)細(xì)則公布對于其他銀行也可以起到指導(dǎo)示范的效果。從細(xì)則內(nèi)容來看，多家銀行擴(kuò)大了存量按揭貸款利率調(diào)整的適用范圍，有利于更多的借款人享受到利率調(diào)整帶來的優(yōu)惠，從而減輕居民利息負(fù)擔(dān)，提振社會消費(fèi)。

以貸款時(shí)段劃分利率對應(yīng)調(diào)整

據(jù)了解，目前，多數(shù)借款人的房貸利率是在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的，在近日多家銀行針對存量首套房貸利率調(diào)整的相關(guān)Q&A中，也明確了此次存量首套住房貸款利率的調(diào)整不涉及LPR變化，主要調(diào)整的是加減點(diǎn)。

按照《通知》要求，調(diào)整后的存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

以此為原則，在調(diào)整實(shí)施細(xì)則中，各銀行也基本保持一致，按照原貸款發(fā)放時(shí)間分時(shí)段、依據(jù)首套房貸利率政策下限進(jìn)行調(diào)整。而這其中，亦有當(dāng)?shù)叵孪蓿础百J款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限”）和全國下限（即“貸款發(fā)放時(shí)全國首套房貸利率政策下限”）兩個(gè)重要指標(biāo)。

以中國銀行為例，該行明確，貸款類型為LPR浮動利率類型的，2022年5月15日（含當(dāng)日）之后發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪蓿瑒t將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

2019年10月8日（含當(dāng)日）-2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪?，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

2019年10月7日（含當(dāng)日）之前發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂贚PR，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次存量首套住房貸款利率調(diào)整思路，其實(shí)就是把“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+低基點(diǎn)”，按照此次規(guī)則，部分年份的購房者可以享受到“LPR+0BP”，部分則可以享受到“LPR-20BP”，實(shí)際仍需參考原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限標(biāo)準(zhǔn)。

仍有優(yōu)化空間

在“因城施策”背景下，各地所執(zhí)行的個(gè)人住房貸款利率政策下限差異較大，即使同一地區(qū)不同時(shí)期房貸利率下限也有所不同。在《通知》發(fā)布后，多地已陸續(xù)公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況，不過，部分城市2019年10月之前的首套房貸利率下限尚未明確，也即LPR利率改革之前的政策下限標(biāo)準(zhǔn)。

以北京為例，人民銀行北京市分行僅明確了2019年10月至今北京地區(qū)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為相應(yīng)期限的LPR+55個(gè)BP。2019年10月前尚未公布，不過，人民銀行北京分行也透露，正研究LPR改革之前的存量首套房貸利率如何調(diào)整。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，由于降存量房貸利率涉及的方面較多，尤其對于歷史各城市執(zhí)行的下限不清晰，如果能夠進(jìn)行統(tǒng)一的官方公示，可更加方便購房者了解自身情況。同時(shí)，可對調(diào)整方案公布相關(guān)測算案例，輔助大眾了解政策。

“在‘因城施策’的政策思路下，不同城市間房貸調(diào)整方案是否有差別、如何避免出現(xiàn)套利空間等問題都需要明確”，明明表示，預(yù)計(jì)后續(xù)銀行還將在不同城市之間制定差異化的存量房貸利率調(diào)整方案，借款人應(yīng)及時(shí)與當(dāng)?shù)劂y行溝通、了解調(diào)整政策，選擇最適合自己的調(diào)整方案。