報告要點
(相關(guān)資料圖)
數(shù)據(jù)要點：
本周，42個主要城市新房成交面積環(huán)比上升7%，2023年累計成交面積同比上升16%。其中一線環(huán)比上升較多城市為上海、廣州，環(huán)比上升20%、36%。一、二、三線城市累計成交面積同比分別上升29%、12%、17%。2023年累計交易量下降較多城市包括蕪湖、莆田、寶雞，分別下降36%、27%、25%。
截至6月16日，13個主要城市可售面積(庫存)環(huán)比上升1%;平均去化周期16.6個月，環(huán)比上升2%。杭州和莆田去化周期環(huán)比上升較多，分別上升20%和19%，去化周期分別由上期的2.7個月和35.1個月變動至3.2月和42.0個月。
本周，15個主要城市二手房交易建面下降4%。其中環(huán)比下降較多城市為青島、寶雞，分別環(huán)比下降20%、18%。2023年累計成交面積同比上升63%。2023年累計同比下降較多城市為寶雞，同比下降34%。
本周觀點：
本周，重點城市新房成交面積環(huán)比大幅回升37pct至+7%。上海、廣州成交環(huán)比回升較快，北京環(huán)比持續(xù)上升3%，共同帶動一線城市新房成交面積環(huán)比上升16%，較上周增速提升31pct;從城市區(qū)域來看，在武漢、渭南、寶雞環(huán)比分別上升31%、68%、14%的作用下，中部區(qū)域新房成交面積環(huán)比上升28%。二手房成交方面，本周重點城市二手房成交面積環(huán)比持續(xù)下降，降幅與上周持平，主要系北京、杭州等地成交環(huán)比連續(xù)下滑，青島、寶雞等城市環(huán)比回落，帶動13城整體成交環(huán)比降幅有所下滑。
庫存方面，重點城市去化周期環(huán)比繼續(xù)上升2%，增速較上周放緩5pct。一線城市中，在深圳、上海分別環(huán)比上升15%、5%的影響下，一線去化周期環(huán)比較上周上升4%。其他9城中，4城去化周期環(huán)比上漲，2城增速較上周保持一致，帶動重點城市去化周期環(huán)比持續(xù)上升。
投資建議:
地方政策改善可期，招商蛇口股權(quán)融資落地。近期，住房銷售市場依然偏弱，在去年同期較低基數(shù)的基礎(chǔ)上，5月銷售同比仍出現(xiàn)下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，5月全國商品房銷售金額累計同比增長8.4%，增速較前4月放緩0.4pct，其中住宅銷售金額增速小幅下降0.1pct;從70個大中城市商品房銷售價格來看，受部分項目降價促銷影響，新建住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量較4月有所減少，由62城變動至46城。政策方面，本周支持新房及二手房交易政策同步落地，如大連擬下調(diào)本年三季度新發(fā)放首套商貸利率下限、江西全面推行二手房帶押過戶、取消二手房交易“權(quán)證滿2年限制”等，但從目前來看，隨著市場需求的逐步釋放，或需重點城市進一步加大對銷售的支持力度，帶動整體銷售企穩(wěn)。本周，招商蛇口重組項目注冊生效，標志著“第三支箭”股權(quán)融資正式落地，未來行業(yè)融資空間或進一步擴大，經(jīng)營表現(xiàn)較好的頭部房企亦有望持續(xù)受益。維持行業(yè)“強于大市”評級。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策存不確定性;公司銷售結(jié)算或出現(xiàn)波動。
報告正文
1. 行業(yè)表現(xiàn)
1.1 地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)表現(xiàn)
本周，正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、碧桂園本周漲幅居前。中國海外宏洋集團、綠景中國、深圳控股年初至今漲幅居前。
圖 1：正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、碧桂園本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 2：中國海外宏洋集團、綠景中國、深圳控股年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 3：合景泰富集團、融創(chuàng)中國、弘陽地產(chǎn)本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)
本周，第一服務(wù)控股、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)本周漲幅居前。濱江服務(wù)、第一服務(wù)控股、中海物業(yè)年初至今漲幅居前。
圖 4：第一服務(wù)控股、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 5：濱江服務(wù)、第一服務(wù)控股、中海物業(yè)年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究
圖 6：碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)服務(wù)本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究
2. 主要城市成交表現(xiàn)
2.1 新房成交數(shù)據(jù)
表 1：主要城市交易量情況，本周新房成交環(huán)比上升
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/6/16
表 2：主要城市新房庫存與去化周期情況，本周主要城市平均去化周期約16.6個月
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/6/16;平均環(huán)比及平均同比為各城市變動平均值
2.2 二手房成交及價格數(shù)據(jù)
表 3：主要城市二手房成交量情況，青島本年至今漲幅較大
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/6/16
圖 7：二手房掛牌出售價格指數(shù)近期有所回升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/6/11
圖 8：一線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/6/11
圖 9：二線城市二手房價格指數(shù)有所回升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/6/11
圖 10：三線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/6/11
圖 11：四線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/6/11
3. 重要政策及動態(tài)
3.1 本周重要行業(yè)政策與新聞
表 4：本周要聞：江西全面推行不動產(chǎn)“帶押過戶”、鄭州落實差別化住房信貸政策
數(shù)據(jù)來源：Wind，政府網(wǎng)站，中達證券研究
3.2 本周重點公司新聞及公告
表 5：本周公司動態(tài)：萬科企業(yè)成功發(fā)行規(guī)模為人民幣20億元2023 年度第三期中期票據(jù)
數(shù)據(jù)來源：Wind，公司公告，中達證券研究
3.3 重點公司5月銷售情況一覽
表 6：2023年前5月，保利置業(yè)集團、越秀地產(chǎn)累計銷售額增速居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，公司公告，中達證券研究
風(fēng)險提示：
1.行業(yè)調(diào)控及融資政策或存在一定不確定性，影響上市公司銷售業(yè)績;
2.宏觀經(jīng)濟波動可能對行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營造成一定影響