來源：上海證券報(bào)

近日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

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據(jù)證監(jiān)會(huì)消息，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。符合條件的私募股權(quán)投資基金管理人，可按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)。

具體而言，參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

專業(yè)人士認(rèn)為，試點(diǎn)所涵蓋的投資產(chǎn)品、投資范圍和投資領(lǐng)域具備較強(qiáng)的包容性，在為私募投資人設(shè)置了進(jìn)入門檻的同時(shí)，盡可能提供了相對靈活的政策空間。從試點(diǎn)領(lǐng)域來看，既包括特定居住用房、商業(yè)地產(chǎn)，又包括新能源等基礎(chǔ)設(shè)施類的項(xiàng)目。此外，監(jiān)管部門還鼓勵(lì)私募管理人采取機(jī)會(huì)策略等多元化策略方式，盤活不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)，比如進(jìn)行城市更新，或是收購老舊商業(yè)樓宇，使其經(jīng)營變得可持續(xù)。

同時(shí)，為適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金按照試點(diǎn)要求，為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，在涉及《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》中關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行了差異化安排。

但不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。同時(shí)，試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離。

“也就是說，資產(chǎn)隔離是股債比差異化的前提，只有實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離，才可以享受試點(diǎn)的差異化安排。”上述專業(yè)人士表示。

此外，本次試點(diǎn)還對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了要求。

符合試點(diǎn)要求的私募股權(quán)投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動(dòng)前，向基金業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)送相關(guān)材料，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，并依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。不參與試點(diǎn)的私募股權(quán)投資基金管理人，可按照協(xié)會(huì)有關(guān)自律規(guī)則，繼續(xù)開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，下一步，證監(jiān)會(huì)將指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布具體工作指引，細(xì)化工作要求，并根據(jù)試點(diǎn)工作實(shí)踐情況及時(shí)總結(jié)評估，完善試點(diǎn)政策和規(guī)則，支持私募基金不斷豐富產(chǎn)品類型，發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能作用。