編者按：5月28日，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國民法典》(以下簡(jiǎn)稱《民法典》)，宣告中國“民法典時(shí)代”正式到來?！睹穹ǖ洹纷?021年1月1日起施行，共7編、1260條。其中房產(chǎn)繼承、買賣租賃、物業(yè)管理、土地產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)等多個(gè)涉“房”問題被提及。
即日起，人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道、“人民樓視”欄目推出系列報(bào)道，以案說法，帶您看懂《民法典》涉“房”的那些事。
近年來，房屋買賣租賃“跳單”問題屢見不鮮，什么樣的情況可以判定為“跳單”，“跳單”要承擔(dān)什么樣的后果?《民法典》首次對(duì)房產(chǎn)買賣租賃“跳單”有了明確規(guī)定。
案例分析：
2015年3月30日，房屋出賣人董某與買受人張某通過A中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》，合同規(guī)定居間服務(wù)費(fèi)為6.6萬元。當(dāng)日，雙方還在A中介公司簽訂了《北京市存量房買賣合同》，合同價(jià)300萬元。
次日，董某與張某通過B中介公司再次簽訂了《居間服務(wù)合同》，合同規(guī)定居間服務(wù)費(fèi)為6萬元，比A公司少了6千元，在B中介公司雙方簽訂了《北京市存量房買賣合同》，房屋成交價(jià)格為285萬元，家具家電、裝修、配套設(shè)施等15萬元，總計(jì)300萬元。
董某與張某通過兩家中介公司買賣房屋，因?yàn)锽公司中介費(fèi)用低，而選擇了B公司。A公司因此提起法律訴訟，判決結(jié)果是買受人張某，不僅需要向B公司支付6萬元居間服務(wù)費(fèi)，還需要向A公司支付6.6萬元的居間服務(wù)費(fèi)。
是否需應(yīng)向A公司支付居間服務(wù)費(fèi)?
《民法典》：需要
《民法典》將《合同法》中的居間合同、居間人修改為中介合同、中介人，其本質(zhì)上沒有改變，但便于大眾理解。同時(shí)增加兩條新規(guī)：
第965條：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人只直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。
第966條：本章沒有規(guī)定的，參照使用委托合同的有關(guān)規(guī)定。
北京安理律師事務(wù)所合伙人王紀(jì)朝表示，如果中介行業(yè)都用低居間費(fèi)來吸引客戶“跳單”，那么不利于中介行業(yè)的良好發(fā)展，劣幣驅(qū)逐良幣。原先在處理類似案件中，法院一般會(huì)援引《合同法》中第四百二十四條和第四百二十條根據(jù)合同中的約定酌情處理。如今，《民法典》合同編中明確規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬?！睹穹ǖ洹肥┬泻?，再處理“跳單”案件變得有法可依。
對(duì)于《民法典》第966條規(guī)定，王紀(jì)朝認(rèn)為是技術(shù)性的立法，補(bǔ)充了原來的立法缺陷。對(duì)比《合同法》，居間合同中未規(guī)定的部分沒有規(guī)定可以參照委托合同的規(guī)定，因此很大程度上決定于法官、律師、當(dāng)事人的法律理解或者其他條款來裁定。
北京市朝陽區(qū)人民法院法官胡震霄補(bǔ)充說，“跳單”違約的范圍不再局限于房屋買賣類中介合同，而是擴(kuò)大到了所有類型的中介合同。對(duì)“跳單”違約的認(rèn)定也不再要求中介合同中必須含有“禁止跳單”的相關(guān)表述，委托人實(shí)際享受到了中介服務(wù)，亦不得利用中介公司提供的信息而又繞過中介簽訂合同。
中央黨校(國家行政學(xué)院)政法教研部副教授張效羽認(rèn)為，《民法典》第九百六十五條其實(shí)就是針對(duì)日常生活中常見的中介服務(wù)中“跑單”“跳單”進(jìn)行的專門規(guī)定，強(qiáng)化了對(duì)中介人員的權(quán)利保護(hù)。這條規(guī)定，就是賦予中介人員具有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)中介人員發(fā)現(xiàn)“跑單”“跳單”時(shí)，有權(quán)向有關(guān)人員請(qǐng)求就前期相關(guān)撮合服務(wù)支付報(bào)酬。
現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度依賴各類專業(yè)化的中介服務(wù)，保護(hù)中介服務(wù)人員的合法權(quán)益，也就是維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本秩序。
“從宏觀上看，《民法典》的頒布提升了民事權(quán)利體系在中國國家政治治理體系中的地位，有利于所有人的民事權(quán)利保護(hù)。從中央政治局專門組織集體學(xué)習(xí)，到各地紛紛發(fā)文切實(shí)實(shí)施民法典，這是不僅是重要的法律現(xiàn)象，也是重要的政治現(xiàn)象。從微觀上看，《民法典》的一些具體條款強(qiáng)化了對(duì)民事權(quán)利的保護(hù)，特別是根據(jù)時(shí)代的變化設(shè)計(jì)了更好的機(jī)制。”張效羽說。
此外，多位業(yè)內(nèi)專家提醒，當(dāng)多家中介將同一房源掛牌交易時(shí)，買家仍可選取最適合的中介機(jī)構(gòu)。消費(fèi)者需恪守誠實(shí)信用原則，通過正規(guī)中介購買、租賃房屋，保障自己的權(quán)益，切勿因?yàn)橄胧≈薪榉?wù)費(fèi)而因小失大。