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基礎設施公募REITs試點自2020年4月份啟動，目前雖然尚處于起步階段，但市場規(guī)?？焖賶汛?，未來具有深厚的發(fā)展?jié)摿?、廣闊的市場空間。針對下一步如何推動我國REITs市場長期穩(wěn)定發(fā)展，監(jiān)管部門和專家學者在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上從規(guī)則體系、金融創(chuàng)新等多個維度給出建設性意見。

“推動基礎設施REITs發(fā)展，要高度契合高質量發(fā)展這一時代主題?！比珖f(xié)常委、全國政協(xié)農業(yè)和農村委員會副主任、國家發(fā)展和改革委員會原副主任張勇認為，隨著基礎設施REITs市場逐步發(fā)展壯大，試點過程中形成的共識可以及時通過制度規(guī)則固定下來，對發(fā)現(xiàn)的共性問題也可以研究作出統(tǒng)一規(guī)范。完善規(guī)則、推動立法，努力構建成熟穩(wěn)定、明確規(guī)范的制度體系，將有力推動基礎設施REITs的長遠發(fā)展。

住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司副司長潘偉表示，隨著保障性租賃住房建設籌集量的增加，保障性租賃住房REITs的底層資產和市場需求將不斷豐富，社會各方參與保障性租賃住房REITs的積極性也在顯著提升。但仍有地方反映，還需要繼續(xù)拓寬發(fā)行主體，進一步完善保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策等。

“下一步，住房和城鄉(xiāng)建設部將配合相關部門，完善保障性租賃住房REITs相關政策。”潘偉期待，更多的保障性租賃住房REITs項目在各方共同努力下快速投向市場，更好發(fā)揮保障性租賃住房惠民生、調結構、穩(wěn)增長的積極作用。

上海市發(fā)展和改革委員會副主任王華杰介紹，下一步將結合城市發(fā)展實際和特點，聚焦R4用地、保障性租賃住房、產業(yè)園區(qū)等領域，注重發(fā)揮國有企業(yè)存量資產優(yōu)勢，更好調動民營企業(yè)參與積極性，推動更多優(yōu)質項目發(fā)行上市，為上海人民城市建設和產業(yè)轉型升級提供更加有力的支撐。

在創(chuàng)新方面，北京大學光華管理學院院長、金融學教授劉俏設想，“啟動‘公積金+REITs+租賃住房’三位一體的金融創(chuàng)新。公積金從供給端發(fā)力，匯聚社會資本（公募REITs或是其他長期資本），結合市場機構成立運營主體（投資型公積金），聯(lián)合收購、運營、新建地方保障性住房，繳納公積金的農業(yè)轉移人口和新市民、城市的靈活就業(yè)群體可以入住這些租賃住房、長租公寓。通過這種方式，讓他們能夠真正地融入城市里面來?！?/p>

劉俏以測算數(shù)據(jù)進一步說明，用上述方式，每一年投資9000億元，大概能夠解決360萬戶家庭的住房問題，“十四五”期間基本上能夠解決1800萬戶家庭的住房問題。對于提高城鎮(zhèn)化程度、解決城市居民與農村居民收入差距等，可以起到實質性的作用。

北京大學光華管理學院副院長、金融學教授張崢認為，基礎設施REITs試點會順利推進，市場規(guī)模也會穩(wěn)步增長。從結構上看，主要因素有四個方面：首先是區(qū)域產業(yè)的發(fā)展活力。區(qū)域的存量基礎設施情況、未來新增投資計劃、產業(yè)鏈和供應鏈的成熟度、營商環(huán)境等因素都非常重要；其次是底層行業(yè)的市場化改革。各行業(yè)的REITs發(fā)展情況取決于其市場化改革成果；第三是REITs的生態(tài)專業(yè)化建設。包括產品的設計實施能力、主動管理能力、估值定價能力等；最后是資本運作模式的多樣性。如公募REITs和Pre-REITs工具的銜接轉換。