來源：21世紀經(jīng)濟報道
11月，房地產(chǎn)指數(shù)(申萬一級行業(yè)指數(shù)，下同)以27.80%漲幅一騎絕塵，建筑材料(地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈)漲了20.51%，排名第二。
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其它作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上密切相關的一環(huán)，比如銀行漲了14.12%；建筑裝飾漲了13.8%；家用電器漲了13.49%；鋼鐵漲了10.95%。
房地產(chǎn)主題基金，以及一批配置了房地產(chǎn)行業(yè)的基金也隨之表現(xiàn)出色。比如僅11月一個月時間，王延飛管理的東方紅睿璽基金收益21.06%，鄢耀管理的工銀瑞信金融地產(chǎn)A收益19.12%，杜洋管理的工銀瑞信戰(zhàn)略遠見A收益17.4%。
當李曉星、鄢耀、丘棟榮、杜洋、童蘭、王延飛等明星基金經(jīng)理提前增持埋伏房地產(chǎn)行業(yè)時，但也有部分基金在暴漲前割肉離場，比如周蔚文、胡昕煒、鄭巍山、王健等。
支持他們不同選擇背后有著不同的投資邏輯和投資風格。
房地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”
光大證券指出，房地產(chǎn)指數(shù)大漲的背后，是11月以來房地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”。
第一支箭是銀行信貸支持力度進一步增強。據(jù)不完全統(tǒng)計，11月以來，全國各地銀行與房企新增授信簽約額已超2.9萬億元。這一政策始于9月底，11月進一步增強信貸支持力度。
第二支箭是擴大民營企業(yè)債券融資支持工具。
11月8日，在央行支持下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具。
第三支箭是股權(quán)融資松綁。11月28日，證監(jiān)會決定在涉房上市公司股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施。這是自2016年證監(jiān)會叫停房企股權(quán)融資以來的松綁。
光大證券認為，房地產(chǎn)利好政策頻出，“三箭連珠”供給端融資支持框架基本形成，預期隨著國內(nèi)疫情管控優(yōu)化，經(jīng)濟活動復蘇，居民收入預期修復，房地產(chǎn)行業(yè)供需回暖可期。
事實上，房地產(chǎn)指數(shù)隨著國家宏觀政策的調(diào)整經(jīng)過了幾番跌宕起伏。
其最高點數(shù)出現(xiàn)在2015年6月15日，達到7550.85點，最低點出現(xiàn)在今年11月1日，為2536.14點，較最高點腰折過半，下跌逾65%。
今年前十個月房地產(chǎn)指數(shù)在下跌，從年初的3371.59點跌至11月1日的2536.14點，指數(shù)下跌近24%，不過經(jīng)過11月大漲27.80%，到11月30日年內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)的跌幅已縮窄至2.31%。
誰在大舉買入？
春江水暖鴨先知。
在迎來11月房地產(chǎn)股暴漲之前，整個三季度，主動權(quán)益基金總體上都在增持房地產(chǎn)行業(yè)。
根據(jù)銀華基金研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，以成交額占比來衡量，房地產(chǎn)成產(chǎn)額持續(xù)上升，成為三季度擁擠的熱門賽道。
來自華寶證券的統(tǒng)計顯示，2022年三季度，主動權(quán)益基金配置房地產(chǎn)行業(yè)2.81%，主動增持了0.52%，是三季度增持的第二大行業(yè)，僅次于軍工。
而記者據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，成立于2022年以前、規(guī)模大于2億元的房地產(chǎn)主題基金共68只(A/C類合并計算為1只基金，下同)。
其中，在三季度，有51只房地產(chǎn)主題基金加倉房地產(chǎn)行業(yè)，占比75%；僅有17只房地產(chǎn)主題基金降低了房地產(chǎn)的持倉，占比25%。
也即是說，三季度3/4的房地產(chǎn)主題基金在加倉，1/4在減倉。
涉及加倉的百億級基金經(jīng)理包括李曉星、杜洋、鄢耀、謝治宇、童蘭、董理、王延飛、李永興等。
此外，非房地產(chǎn)主題基金也在加倉，比如丘棟榮、王斌、胡宜斌、王元春、劉暢暢等知名基金經(jīng)理旗下基金。
事實上，在房地產(chǎn)指數(shù)暴漲前，一批價值投資者已提早埋伏。
比如，丘棟榮旗下的中庚小盤價值、中庚價值靈動靈活配置三季度都增持了近2個百分點的房地產(chǎn)倉位。
丘棟榮在三季報中明確表示，看好大盤價值股中的金融、地產(chǎn)等。
丘棟榮指出，房地產(chǎn)市場政策從限購、金融等多維度進一步放松，進入風險暴露徹底后的修復階段，地產(chǎn)行業(yè)初露剩者為王的特征，更集中于高信用、低融資成本優(yōu)勢的央企龍頭公司，這些公司短期受益于政策推動的需求反彈，中期受益于供給有量、購房者偏好轉(zhuǎn)變及理性回歸，長期受益于市場格局優(yōu)化和占有份額持續(xù)擴張。這些公司的抗風險能力、潛在成長性和盈利質(zhì)量都會更為優(yōu)異，并且當前的估值極低，有較好的回報潛力。
另一位明星基金經(jīng)理李曉星也在加倉房地產(chǎn)。比如其管理的銀華大盤定開三季度房地產(chǎn)倉位增加了15.69個百分點，此外，其管理的銀華心誠、銀華心享一年持有等基金也對房地產(chǎn)行業(yè)有所增持。
李曉星在三季報中明確表示，房地產(chǎn)在三季度密集出臺政策托底，估值先行于銷售修復。其判斷政策會跟隨基本面的情況迅速應對。盡管目前的銷售依然在下行通道中，但伴隨基數(shù)的走低，未來銷售的同比壓力也在逐漸減輕。隨著銷售的改善，也將拉動投資，在此期間，房地產(chǎn)一般會有超額收益，優(yōu)選央企國企股東背景的公司。
童蘭在興全趨勢三季報中表示，經(jīng)濟復蘇是一個大方向，而為了經(jīng)濟復蘇必須解決一些核心矛盾，比如房地產(chǎn)。
鄢耀管理的工銀瑞信金融地產(chǎn)三季度加倉近2個百分點，三季度在操作方面，他加倉銀行、地產(chǎn)，減倉非銀行金融。
他認為，整體系統(tǒng)性風險相對有限，無需悲觀。后續(xù)主要操作思路是保持均衡配置，一方面配置低估值品種，另一方面關注業(yè)績改善明顯、估值較為合理、長期看具備成長稀缺性的標的。
誰減倉了？
與內(nèi)資抄底房地產(chǎn)股相反，三季度外資大幅流出地產(chǎn)鏈條。
三季度，陸股通凈流出房地產(chǎn)行業(yè)(申萬一級行業(yè)，下同)11.77億元，同時房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)鏈都出現(xiàn)了陸股通凈流出，其中銀行凈流出超218.61億元，建筑材料凈流出68.98億元，家用電器凈流出50.34億元。
四季度，陸股通繼續(xù)流出房地產(chǎn)行業(yè)，10月陸股通凈流出10.50億元，11月凈流出19.42億元。
對此，李曉星在三季報指出，這反映了外資對于地產(chǎn)風險的一些擔心。
從統(tǒng)計來看，部分房地產(chǎn)主題基金在減倉房地產(chǎn)行業(yè)，減倉幅度較大的是九泰銳富LOF，三季度末較二季度末降低了20.56個百分點，建信中國制造2025A也較二季度末降低了11.64個百分點。
但上述這兩只基金房地產(chǎn)倉位的降低或許并非主動行為，九泰銳富LOF甚至在三季報中表示，大幅加倉了優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股。
這兩只基金房地產(chǎn)倉位的下降或是因為兩只基金都在三季度出現(xiàn)了大規(guī)模凈贖回，它們較二季度末份額分別降低了23%和29%。
三季度，還有三只房地產(chǎn)主題基金——銀華智能建造、工銀瑞信國家戰(zhàn)略主題、東方紅產(chǎn)業(yè)升級——減倉房地產(chǎn)，但這三只基金今年前三季共分別增持房地產(chǎn)31.69%、25.62%、20.06%，它們在三季度只是小幅調(diào)降了房地產(chǎn)倉位一兩個百分點，總體上這些基金今年仍是大幅加倉房地產(chǎn)行業(yè)。
總體來看，僅有少量房地產(chǎn)基金三季度和前三季度都減持了房地產(chǎn)倉位。
也就是說，房地產(chǎn)主題基金今年以來總體上是看好房地產(chǎn)行業(yè)，總體保持增持的態(tài)勢。
與之相對，部分明星基金經(jīng)理在房地產(chǎn)暴漲前割肉了，比如周蔚文在三季報中明確表示，板塊方面，減持房地產(chǎn)、電子、生物醫(yī)藥和食品飲料的權(quán)重。
他減持背后的原因是，三季度內(nèi)組合配置內(nèi)有明顯負收益的是房地產(chǎn)、電子和新能源產(chǎn)業(yè)鏈的相關個股。
此外，數(shù)據(jù)顯示，百億明星基金經(jīng)理，如胡昕煒、鄭巍山、何肖頡、王克玉等，也在三季度減持了房地產(chǎn)行業(yè)。