貝殼研究院12月29日發(fā)布的《數(shù)字化居住：2021年新居住展望》(下稱報(bào)告)預(yù)計(jì)，2021年全國新房、二手房市場總體成交體量與2020年相當(dāng)，價(jià)格上漲幅度或從7%收窄到5%左右。分區(qū)域看，長三角城市2021年房價(jià)漲幅或居前，達(dá)到5%-10%；珠三角市場降溫，廣州則繼續(xù)溫和升溫。

報(bào)告預(yù)測，2021年房地產(chǎn)市場將總體保持平穩(wěn)，資產(chǎn)價(jià)格上漲幅度收窄。土地市場成交量下降，價(jià)格漲幅或收窄到10%左右。新房、二手房市場總體成交體量與2020年相當(dāng)，價(jià)格上漲幅度從7%收窄到5%左右。

報(bào)告稱，明年區(qū)域之間的市場表現(xiàn)或?qū)⒗^續(xù)分化，長三角城市房價(jià)漲幅靠前。從供給端看，2020年長三角區(qū)域城市土地市場熱度較高，如寧波、南通及無錫等城市住宅土地成交均價(jià)同比漲幅在35%以上，土地成交溢價(jià)率在20%及以上，核心城市上海的地價(jià)漲幅也達(dá)42%。預(yù)計(jì)2021年高價(jià)地項(xiàng)目入市，會(huì)帶動(dòng)市場預(yù)期向上。

在需求端，2019年杭州、寧波等城常住人口增量較大，分別為55萬人、34萬人，長三角城市群區(qū)域協(xié)同度高，市場預(yù)期強(qiáng)，新房與二手房庫存量去化周期均不高，供不應(yīng)求矛盾或有進(jìn)一步加劇趨勢，2021年市場表現(xiàn)繼續(xù)好于其他，預(yù)計(jì)城市群內(nèi)重點(diǎn)城市房價(jià)漲幅仍靠前，漲幅在5%-10%之間。

珠三角市場降溫，廣州繼續(xù)溫和升溫。珠三角區(qū)域樓市在2020年表現(xiàn)亮眼，主要是局部如深、莞等城市在貨幣寬松的溢出效應(yīng)疊加城市發(fā)展利好之下，加上城市本身不樂觀的供需矛盾加劇，導(dǎo)致了市場升溫。但兩城在2020年三季度調(diào)控嚴(yán)格加碼，調(diào)控后兩城二手房價(jià)格漲幅收窄，但仍繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)后期仍有進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管等調(diào)控政策出臺(tái)，2021年市場需求或?qū)⒔禍亍?020年珠三角的中山、深圳、惠州及東莞等城市住宅用地成交量同比增長在2倍及以上，新房供應(yīng)量預(yù)計(jì)會(huì)明顯增加，2021年價(jià)格漲幅將明顯收窄甚至下跌。

而廣州近兩年房價(jià)相對平穩(wěn)，在人口增長的支撐下，預(yù)計(jì)2021年市場成交體量進(jìn)一步擴(kuò)大；2020年廣州住宅用地供應(yīng)同比翻倍，預(yù)計(jì)2021年新房入市增加，供需矛盾趨緊壓力不大，預(yù)計(jì)價(jià)格繼續(xù)上漲，仍保持5%以內(nèi)。

報(bào)告稱，環(huán)渤海區(qū)域城市二手房市場表現(xiàn)平穩(wěn)，核心城市北京繼續(xù)溫和向好。2020年末環(huán)渤海區(qū)域城市新房及二手房庫存普遍較高，去化周期長，不排除有城市推出“托市”政策，需求有望在2021年小幅回升。但受累于城市長期經(jīng)濟(jì)及人口基本面不強(qiáng)，市場預(yù)期及需求仍不強(qiáng)，價(jià)格不會(huì)有明顯上漲，樂觀情況是由跌轉(zhuǎn)平。

對于核心城市北京，2017年“317新政”調(diào)控后房價(jià)已“陰跌”三年，預(yù)計(jì)隨著2020年限競房庫存的消耗、不限價(jià)產(chǎn)品的逐步入市，市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，價(jià)格將向上。但新房尤其是限競房庫存仍高，預(yù)計(jì)價(jià)漲溫和，不超5%，二手房需求也將進(jìn)一步溫和向上。

西部城市表現(xiàn)分化。成都在2020年三季度調(diào)控加碼后預(yù)計(jì)2021年需求有所收縮，但由于政策力度不大，需求受影響較小，價(jià)格繼續(xù)上漲，漲幅有所收窄，預(yù)計(jì)仍在5%左右。重慶二手房市場庫存去化處在相對正常區(qū)間，預(yù)計(jì)市場將繼續(xù)延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。西安在2020年末的調(diào)控加碼對需求尤其是高端改善需求抑制作用較強(qiáng)，同時(shí)2020年宅地供應(yīng)增加45%，預(yù)計(jì)2021年市場供不應(yīng)求矛盾極大緩和，價(jià)格會(huì)有所下跌。