備受市場關(guān)注的首批9只公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品于5月底開始陸續(xù)發(fā)售。這9只公募REITs名稱分別為華安張江光大園REIT、滬杭甬杭徽REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金普洛斯倉庫REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、首鋼綠能、平安廣交投廣河高速REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園。作為市場全新的財(cái)富管理產(chǎn)品，首批公募REITs投資的項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、污水處理等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，但不包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)等。
從投資者結(jié)構(gòu)來看，此次發(fā)售基金募集的基金份額中，向戰(zhàn)略投資者配售的數(shù)量約6000萬份，占總體發(fā)售數(shù)額的60%；回?fù)軝C(jī)制啟動(dòng)前，網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量為3000萬份，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售份額數(shù)量后發(fā)售數(shù)量的75%，其余25%為公眾投資者份額。
普通投資者如何參與投資公募REITs？據(jù)上海證券基金評價(jià)研究中心分析師姚慧介紹，由于公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開放申購與贖回，因此，在募集期內(nèi)，普通投資者可通過場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)或基金管理人及其委托的場外基金銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購基金份額，按照向網(wǎng)下投資者詢價(jià)確定的價(jià)格認(rèn)購，認(rèn)購方式與現(xiàn)行部分公募基金認(rèn)購方式一致，在首次認(rèn)購或買入基金份額前，應(yīng)當(dāng)簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書。公募REITs上市交易后，投資者可采用競價(jià)、大宗、報(bào)價(jià)、詢價(jià)、指定對手方和協(xié)議交易等方式參與二級市場交易。
投資風(fēng)險(xiǎn)幾何？投投科技旗下聯(lián)泰基金金融產(chǎn)品部總監(jiān)陳東認(rèn)為，REITs是一種在公開市場交易、通過證券化方式轉(zhuǎn)化不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，兼具金融產(chǎn)品與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的雙重屬性。在投資公募REITs時(shí)，投資者需要注意，由于公募REITs的背后都投向具體的項(xiàng)目，因此收益情況和底層資產(chǎn)經(jīng)營關(guān)系很大。從首批9只REITs產(chǎn)品的情況看，標(biāo)的主要集中在產(chǎn)業(yè)園、高速公路和倉儲(chǔ)物流。作為首批REITs產(chǎn)品，背后的資產(chǎn)是完全不同的，后續(xù)的業(yè)績表現(xiàn)差別可能也很大。
陳東認(rèn)為，REITs項(xiàng)目的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。REITs的底層資產(chǎn)主要是高速公路、水務(wù)、倉儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施，是一類相對穩(wěn)健的資管產(chǎn)品。但同時(shí)REITs基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況、項(xiàng)目的運(yùn)營管理能力以及自然災(zāi)害等因素都會(huì)影響項(xiàng)目業(yè)績，產(chǎn)生價(jià)格波動(dòng)。投資者需要注意，公募REITs是封閉式產(chǎn)品，且封閉期限較長，在封閉期間無法辦理申購與贖回業(yè)務(wù)。等上市后，投資者可通過證券交易所進(jìn)行投資交易。由于國內(nèi)REITs起步較晚，資本市場對REITs產(chǎn)品和投資邏輯不太熟悉，首批REITs產(chǎn)品上市后可能會(huì)出現(xiàn)二級市場價(jià)格有一定波動(dòng)的情況。此外，基礎(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作過程中可能因觸發(fā)法律法規(guī)或交易所規(guī)定的終止上市情形而終止上市，投資者要知悉其中風(fēng)險(xiǎn)。
REITs的投資門檻和收益來源怎樣？根據(jù)公告，普通投資者通過場內(nèi)及場外認(rèn)購公募REITs的門檻為100元至1000元。好買基金研究中心總監(jiān)曾令華認(rèn)為，公募REITs最重要的是其底層資產(chǎn)，資產(chǎn)的價(jià)值決定了其派息額度和二級市場交易價(jià)格。公募REITs具有股債的雙重屬性，投資者收益也主要來源于兩部分，一部分是期間的分紅收益，另一部分是基金份額的價(jià)值增長收益。按照相關(guān)規(guī)定，公募REITs上市首日有30%的漲跌幅限制和后續(xù)交易日10%的漲跌幅限制，公募REITs的存續(xù)期間較長，如果市場環(huán)境基本面隨著時(shí)間的推移發(fā)生變化，可能出現(xiàn)本金波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。