“中介只是帶看了幾套住房，撮合我們和房子賣方見面，協(xié)助辦理貸款手續(xù)，只花了兩三天，就賺了6萬元的中介費(fèi)，賺錢實(shí)在太容易。”提到最近的買房經(jīng)歷，來自南京的馬明感嘆。
在互聯(lián)網(wǎng)上，我們是否需要房產(chǎn)中介這一議題，同樣成為不少網(wǎng)友熱議的焦點(diǎn)。最近不少地方政府的策略，讓飽受“中介之苦”的年輕人看到希望。
8月26日，嘉興市房管中心召開二手房交易服務(wù)平臺(tái)“真房源”發(fā)布使用試點(diǎn)培訓(xùn)會(huì)，一房一碼的“真房源”將上線。一周以前，杭州官方推出的保證真房源的二手房交易平臺(tái)，更是引發(fā)全網(wǎng)熱議。
與此同時(shí)，全國(guó)不少重要城市發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)政策。8月31日，廣州市成為最新加入者。截至目前，已有上海、深圳、廣州、無錫、東莞、寧波、成都、西安等8個(gè)城市相繼出臺(tái)二手住房指導(dǎo)價(jià)。
政府的房產(chǎn)信息平臺(tái)，能在多大程度上取代中介？二手房買賣信息該納入公共服務(wù)嗎？
不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)新聞周刊分析，地方政府推出的二手房交易服務(wù)平臺(tái)，實(shí)際效果可能遠(yuǎn)不如外界預(yù)期。但是這個(gè)官方平臺(tái)本身，可能是一條巨大“鯰魚”。
可以不通過中介，但貸款難度大
提及買房經(jīng)歷，不少人都繞不開房產(chǎn)中介。“花得不值，但是又不得不花”成為不少人的感嘆。
最近，90后小伙馬明在南京購(gòu)買了一套總價(jià)300萬的二手房。只被中介帶看，兩天后成交，中介費(fèi)就花費(fèi)6萬元。
據(jù)了解，馬明的中介傭金為房?jī)r(jià)總額的2%，在其所在城市南京已經(jīng)算較低的水平。不少大中介在南京普遍收取房屋總價(jià)2.4%甚至3%的中介費(fèi)，且全部由買方承擔(dān)。
“但是據(jù)我了解，一線服務(wù)的中介小哥，每單賺的錢不到中介費(fèi)總額的三分之一?！瘪R明告訴中國(guó)新聞周刊。
在新房“打新失敗”后，來自廣州的王杰也瞄準(zhǔn)了二手房。他看中的三套房售價(jià)普遍在550萬-600萬，如果按照鏈家在廣州的收費(fèi)——買方1%，賣方1.8%來計(jì)算，他起碼要支付10萬元的中介費(fèi)。
預(yù)算有限的王杰決定繞開中介，但他卻困在了最后的貸款環(huán)節(jié)。
“早就看好目標(biāo)小區(qū)，幾乎是挨家挨戶問賣不賣房，終于有一戶告訴我，他鄰居要賣房且業(yè)主沒有和中介簽獨(dú)家代理協(xié)議。現(xiàn)在已經(jīng)和房東基本談好了價(jià)錢”。王杰對(duì)中國(guó)新聞周刊說。
解決房源這一棘手難題后，王杰發(fā)現(xiàn)，更讓人頭疼的是貸款問題?！白吡硕嗉掖笮蛧?guó)有銀行，有的銀行直接不接待個(gè)人辦理二手房貸款；有的手續(xù)繁多，每一步都有被卡的可能，貸款批下來遙遙無期?！蓖踅苷f。
不過，最近王杰的二手房貸款終于迎來轉(zhuǎn)機(jī)。他告訴中國(guó)新聞周刊，有在銀行內(nèi)工作和房產(chǎn)領(lǐng)域工作的朋友向他透露，可以找按揭公司，只需花費(fèi)3000-5000元的按揭服務(wù)費(fèi)，貸款成功率大大提升。據(jù)說房產(chǎn)中介辦貸款，都是通過這樣的渠道。
不通過中介買房，真正走到最后一步的人不多，來自廣州的李偉就是其中一個(gè)?！皬V州不少小區(qū)物業(yè)提供房產(chǎn)信息服務(wù)，向買家收取房?jī)r(jià)0.9%的服務(wù)費(fèi)，賣家不用出錢。我就是用這個(gè)服務(wù)，最后和銀行辦的二手房貸款，過程還算順利?！比ツ曩I房的李偉告訴中國(guó)新聞周刊。
但是相比自己的曲折方式，李偉也坦言，如果找中介，買房會(huì)更簡(jiǎn)單，因?yàn)橹薪樘峁┌唇颐赓M(fèi)、限時(shí)還款、免費(fèi)評(píng)估等服務(wù)，最重要的是房源比較多，選擇空間大。
政府平臺(tái)如何核實(shí)海量信息？
政府介入二手房信息交易平臺(tái)，讓不少受困于高中介費(fèi)的買房人看到了希望。
在得知杭州等地方政府推出房產(chǎn)交易平臺(tái)時(shí)，馬明覺得“相見恨晚”。不少網(wǎng)友也直呼，杭州這個(gè)平臺(tái)應(yīng)該在全國(guó)推廣。
事實(shí)上，杭州這個(gè)平臺(tái)已經(jīng)在此次全網(wǎng)“爆紅”之前，存在了近5年。
嘉興市首次上線二手房交易服務(wù)平臺(tái)在2019年9月。但由于推廣程度受限以及系統(tǒng)運(yùn)行問題，該平臺(tái)上線后并未激起二手房交易市場(chǎng)的“大水花”。
值得注意的是，從2017年1月1日至2021年8月17日，杭州二手房交易服務(wù)平臺(tái)上線5年間，個(gè)人自主掛牌房源信息僅127條。
不過，到2021年8月23日，杭州市二手房監(jiān)管交易平臺(tái)的個(gè)人掛牌房源已經(jīng)增長(zhǎng)到534條。至當(dāng)月30日，已經(jīng)增加到1300多條掛牌信息，是過去5年的10倍。
另一方面，在商業(yè)化的中介平臺(tái)上，杭州的房源數(shù)量達(dá)到26萬條。
事實(shí)上，5年前，杭州推出上述平臺(tái)的目的，也不是為了取代中介。2016年7月，住建部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，要求各地加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、提供便捷的房源核驗(yàn)服務(wù)、加強(qiáng)行業(yè)信用管理等。杭州彼時(shí)創(chuàng)辦這個(gè)平臺(tái)，也是為了呼應(yīng)國(guó)家這一政策。
不少分析認(rèn)為，宣傳不到位，可能是政府房產(chǎn)平臺(tái)“門可羅雀”的原因之一，但政府推行這個(gè)平臺(tái)的決心與能力，同樣決定著相關(guān)平臺(tái)的成敗。
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，現(xiàn)在政府如果想推廣保證真實(shí)房源的二手房信息平臺(tái)，最大難處在于政府是一個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，是信息政策發(fā)布的一個(gè)機(jī)構(gòu)，“如果建立大規(guī)模的信息發(fā)布平臺(tái)，延伸難度非常大”。
廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉則對(duì)中國(guó)新聞周刊說，“如果政府要對(duì)這個(gè)行業(yè)提供相應(yīng)的公共服務(wù)，那么這個(gè)交易平臺(tái)需要保證真房源，需要保證標(biāo)準(zhǔn)化的信息展示。這其中涉及買賣雙方的實(shí)名登記等多個(gè)流程的監(jiān)管審核工作?！?/p>
中介從業(yè)人員王萌分析，如果政府要做，保證信息真實(shí)需要海量的系統(tǒng)維護(hù)工作和審核工作。
他說，“拿杭州來說，商業(yè)化平臺(tái)上二手房交易信息有26萬條，政府網(wǎng)站有多少維護(hù)人員能夠保證這個(gè)信息平臺(tái)的順利運(yùn)營(yíng)？又有多少監(jiān)管審核人員能夠一條一條保證房源的真實(shí)性？這是政府信息平臺(tái)很難取代房產(chǎn)中介的關(guān)鍵原因?！?/p>
中介“草莽時(shí)代”的結(jié)束？
房產(chǎn)中介讓人困惑的地方在于，其究竟提供了怎樣的服務(wù)？
B站知名UP主、美國(guó)小伙郭杰瑞曾經(jīng)在視頻中驚訝地發(fā)現(xiàn)，在中國(guó)，房產(chǎn)的買方和賣房竟然共用一套中介系統(tǒng)。他很疑惑，這種模式如何保證雙方的利益？
截至2020年末，中國(guó)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人總數(shù)接近200萬，中國(guó)住房市場(chǎng)總規(guī)模超過20萬億，當(dāng)年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易額約為11.5萬億元。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2001年至2018年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)在房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)中增長(zhǎng)最快，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到15.4%。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，近5年的時(shí)間里，房產(chǎn)中介公司數(shù)量增長(zhǎng)212.7%。
“野蠻”生長(zhǎng)20年之后，中介行業(yè)涉及百萬人就業(yè)。
在房產(chǎn)中介的“草莽時(shí)代”，大量增長(zhǎng)的中介背后，滋生不少灰色空間。
住建部在整頓中介的相關(guān)文件中，就特別提到不少房產(chǎn)中介亂象，比如套取或協(xié)助套取“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等非個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房；協(xié)助購(gòu)房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)；違規(guī)收取“茶水費(fèi)”等。
然而，隨著政策法規(guī)的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易漏洞逐漸被填補(bǔ)，中介帶領(lǐng)購(gòu)房者“鉆空子”的空間不斷被壓縮。沒有空子可鉆，購(gòu)房者是否還會(huì)為高額中介費(fèi)買賬？未來，什么樣的中介才能令消費(fèi)者信服？
事實(shí)上，僅提供“撮合”服務(wù)，在中介發(fā)展中還處于比較初級(jí)的階段。不少歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，“單邊中介”成為普遍現(xiàn)象。中介代表雇傭一方的利益，為雇傭一方全面提供服務(wù)。
在美國(guó)從事房地產(chǎn)法律咨詢的鄭洋告訴中國(guó)新聞周刊，不少美國(guó)房產(chǎn)中介收費(fèi)遠(yuǎn)高于中國(guó)現(xiàn)在2%-3%的水平，甚至售賣一套別墅房產(chǎn)傭金可以達(dá)到10%，甚至20%。
“但是前提是達(dá)到代理人所提的要求，比如別墅售價(jià)達(dá)到多少可以取得多少傭金?！编嵮笳f。
鄭洋認(rèn)為，提供服務(wù)本身，而不是單純靠信息壟斷，才是房產(chǎn)中介存在的目的，國(guó)內(nèi)中介也會(huì)逐步朝這個(gè)方向發(fā)展。
但是另一方面，高標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)中介服務(wù)需要專業(yè)的服務(wù)水平。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介從業(yè)者近7成學(xué)歷低于大專。相反，在美國(guó)等國(guó)，獲得專業(yè)的房產(chǎn)中介執(zhí)照，需要通過經(jīng)濟(jì)學(xué)、稅法等專業(yè)考試，所以房產(chǎn)中介從業(yè)者大多具備本科學(xué)歷。
2020年5月，國(guó)家發(fā)改委就明確要求推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記和網(wǎng)上申報(bào)納稅工作，推廣使用電子證件照和電子材料。如果房產(chǎn)信息全部進(jìn)行登記后，政府平臺(tái)就擁有最真實(shí)、權(quán)威的信息，為購(gòu)房者自行辦理手續(xù)提供了可能性。
談到未來行業(yè)發(fā)展，王萌相信“行業(yè)肯定要有一輪優(yōu)勝劣汰，會(huì)進(jìn)來一批高素質(zhì)新人?！?