在地產業(yè)“過冬”之際，以廣東惠州為大本營的房企方直集團再戰(zhàn)IPO。11月8日晚，方直集團向港交所提交招股書。

招股書顯示，2018年、2019年、2020年和2021年截至5月31日，方直集團的資本負債比率(按借款凈額除以權益總額計算)分別為668.3%、738.6%、231.4%以及284.9%。

《證券日報》記者了解到，這是該公司繼今年4月份赴港IPO折戟后再次遞交申請表，急于尋求融資“輸血”的迫切心情可見一斑。

“2020年，祥生控股等7家內地房企成功赴港IPO。但今年以來到現在為止，僅三巽集團一家內地房企成功登陸港交所?！币晃粯I(yè)內人士向《證券日報》記者表示，受中資房企債務違約的負面消息影響，國際評級機構集中下調了內房股的信用評級，疊加樓市銷售不暢，部分房企現金回流受挫……在這樣的背景下，中小房企赴港上市的路并不好走。

半年后再次遞表

IPO之路并不好走

公司官網資料顯示，成立于1998年的方直集團，是一家集地產發(fā)展、投資運營、物業(yè)管理、實業(yè)投資等四大業(yè)務板塊于一體的企業(yè)集團，除重點開發(fā)建設智慧社區(qū)外，還涉及文化旅游、農業(yè)產業(yè)、氫能源、新興科技等多個產業(yè)。公司于2006年進軍惠州房地產業(yè)務。自2015年起，公司確立深耕粵港澳戰(zhàn)略，將投資觸角從惠州延伸至廣州、深圳、陽江、東莞、佛山等地。

公司此次發(fā)布的招股書顯示，截至2021年8月31日，方直集團擁有由45個項目組成的規(guī)?；椖拷M合，土地儲備總建筑面積約480萬平方米，覆蓋廣東省12個城市。公司主要通過公開招標、拍賣或掛牌出售，以及通過收購其他公司股權或物業(yè)權益等方式獲取土地。

億翰智庫發(fā)布的數據顯示，2018年、2019年及2020年，方直集團的銷售額(全口徑)分別為265億元、266億元及322億元(位列第90位)；2021年前10個月，方直集團的銷售額(全口徑)為227.2億元，位列95位。

今年以來，惠州房地產市場再次遇冷，關于開發(fā)商降價出貨、割肉回款的“內卷”消息不絕于耳?！盎葜輼潜P開發(fā)量大，流動性較差，房企資金鏈普遍偏緊。”匯生國際資本總裁黃立沖對《證券日報》記者透露。

在銷量停滯不前的困局下，方直集團試圖借助上市實現突圍。今年3月份，曾在萬科、陽光城、泰禾集團及禹洲地產先后任職的許珂，加入方直集團擔任總裁一職。4月22日，公司提交赴港IPO招股書，啟動赴港上市程序。但在11月8日公司再次遞表的當日，有市場消息稱，許珂已經離職。對此，《證券日報》記者致電方直集團予以核實，但未有人接聽。

對于方直集團的二次IPO遞表，黃立沖分析稱，在目前房地產行業(yè)基本面下行的背景下，想順利發(fā)售新股并不容易。

“在內地房地產市場調控不斷升級的背景下，港交所對房企申請IPO的審核力度也有所加大?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示。

“一方面，方直集團作為一家中小規(guī)模的房企，抵御行業(yè)風險的能力相對偏弱；另一方面，行業(yè)整體遇冷，交易所對企業(yè)上市的財務要求有所提高?！敝T葛找房數據研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，近兩年成功上市的房企屈指可數，且多為多次遞表申請才實現上市。方直集團的財務狀況欠佳，銷售表現也不亮眼，赴港上市的難度相對較大。

負債過高

信托融資占比近半

招股書披露的信息顯示，方直集團的經營優(yōu)勢在于以多元業(yè)務模式發(fā)展，但也存在信托債規(guī)模占比高、融資成本高、負債率過高等方面的短板。2018年、2019年、2020年，方直集團的資本負債比率(按借款凈額除以權益總額計算)分別為668.3%、738.6%、231.4%。

對此，方直集團表示，由于物業(yè)開發(fā)項目的融資需求增加以支持業(yè)務增長，導致銀行及其他借款增加。同時，公司經營活動所得現金凈額也在下滑，由2018年的1.2億元降至2021年5月底的-9.9億元。

在肖云祥看來，在當前市況下，投資者衡量房企估值的重要考量核心是實際負債情況和現金流情況。由于近期暴雷的房企大多具有高杠桿、低流動性的特征，因此，負債水平較高且現金流不充盈的公司，其估值會受到較大的負面影響。

此外，方直集團在兌付能力上也存在較大壓力。招股書顯示，方直集團未償還銀行及其他借款總額已由2018年的62.53億元升至2021年5月底的128.37億元，原因是“業(yè)務擴張，加強了土地收購力度”。其中，一年內或按要求到期的借款已由2018年的13.8億元升至2021年5月底的50.7億元。雖然公司的現金及現金等價物從2018年的6.9億元增至2021年9月30日的19.7億元，但與一年內到期的債務額相比，仍存在較大的資金缺口，短期償債壓力較大。

“企業(yè)是否穩(wěn)健運營，長短債結構是重要衡量指標之一。短債占比過高，短期償債壓力就大?！毙ぴ葡榉Q，此外，公司的加權融資成本在業(yè)內也是較高的，會壓縮利潤空間。

截至2021年9月30日，方直集團未償還信托融資及其他融資安排占同日借款總額(包括銀行及其他借款)的46.8%。2018年、2019年、2020年，方直集團借款總額的加權平均實際利率分別為11.2%、11.5%、11.1%，同期實現的利潤分別為0.29億元、2.39億元、2.88億元。

“方直集團對信托融資的依賴性較高，導致融資成本處于高位。”梁楠認為，公司當前負債規(guī)模較高、業(yè)績增長不及預期，通過上市籌資，可緩解當前高債務、高融資成本造成的經營困局，品牌影響力等方面也會有所提升。但目前房地產行業(yè)分化明顯，中小房企在規(guī)模上不占優(yōu)勢，即便成功上市后，在盈利和規(guī)模等方面的提升上也將面臨一定挑戰(zhàn)。