公募REITs備受各方期待。目前，已有多地發(fā)改委、金融監(jiān)管機構(gòu)表示啟動基礎設施REITs試點項目的申報工作，支持推進公募REITs。與此同時，相關REITs項目也陸續(xù)浮出水面，一個萬億級大市場即將開啟。
在日前舉行的“2020年上海證券報資產(chǎn)管理高峰論壇”上，上海證券交易所債券業(yè)務中心總經(jīng)理佘力表示，目前基礎設施公募REITs試點正有序推進，包括地方政府、企業(yè)、各類資管機構(gòu)都在積極準備。與傳統(tǒng)證券投資基金相比，公募REITs差別較大，需各方面不斷探索總結(jié)，長期來看空間不小，短期則需要各方共同努力。
相關規(guī)則體系的建立正有序推進
據(jù)了解，北京、上海、河南等地發(fā)改委陸續(xù)發(fā)出通知，啟動基礎設施REITs試點項目的申報工作。
貴州證監(jiān)局在官網(wǎng)上稱，加強與滬深交易所、省發(fā)改委等部門協(xié)作，積極主動開展相關工作，已取得初步成效。廣州地方金融監(jiān)督管理局發(fā)布《關于貫徹落實金融支持粵港澳大灣區(qū)建設意見的行動方案》，方案第35條特別提出，針對粵港澳大灣區(qū)居民和企業(yè)開展跨境資產(chǎn)管理、財富管理業(yè)務和產(chǎn)品創(chuàng)新的需求，鼓勵在穗金融機構(gòu)依托港澳金融市場積極開展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）等試點及基金互認工作。
此外，交易所首批試點項目庫和儲備項目庫都已有數(shù)十單項目，上交所技術系統(tǒng)將于10月份準備就緒。
據(jù)上證報多方了解，為更加規(guī)范公募REITs業(yè)務的開展，相關規(guī)則體系的建立正有序推進，交易所、證券業(yè)協(xié)會和基金業(yè)協(xié)會都將參與其中。交易所主要負責業(yè)務辦法、發(fā)售指引和審核指引，涵蓋了公募REITs生命周期中“募、投、管、退”的全鏈條，對審核、時限、詢價、定價、上市、配售擴募、并購等進行規(guī)范。證券業(yè)協(xié)會主要負責網(wǎng)下投資者管理細則，對網(wǎng)下戰(zhàn)略投資者和被詢價機構(gòu)的配售行為進行規(guī)定?；饦I(yè)協(xié)會主要負責盡職調(diào)查指引和業(yè)務操作指引，盡調(diào)指引將作為向投資者詳細披露詢價的依據(jù)，業(yè)務操作指引相當于運營指引，包括會計核算、收益分配以及信息披露的一些細則。
佘力提到，從項目情況來看，主要分為兩大類。一類是具備較強區(qū)域壟斷性的項目。比如以公路、鐵路為主的特許經(jīng)營權(quán)，難以被替代。該類資產(chǎn)既有權(quán)益屬性，又有較強固收屬性，接近于高分紅的上市公司。另一類則是工業(yè)資本屬性更明顯、行業(yè)高度競爭的項目。以倉儲物流為例，目前幾大互聯(lián)網(wǎng)巨頭都在加速布局，以防被競爭對手反收購；IDC數(shù)據(jù)中心市場競爭也很激烈，其持續(xù)經(jīng)營能力成為影響未來發(fā)展的核心因素。
德邦基金總經(jīng)理陳星德表示，公募REITs助力國家“三新”戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)發(fā)展，即新基建、新園區(qū)、新金融。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園作為新型基礎設施的代表，與傳統(tǒng)基建相比，具有市場化、投入大、科技含量重、產(chǎn)業(yè)上下游集聚性強、持續(xù)經(jīng)營管理能力要求高等特點，一定程度上屬于風險投資。通過公募REITs，將產(chǎn)業(yè)與金融相結(jié)合，相關基礎設施資產(chǎn)會給投資人帶來長期穩(wěn)定的租金和增值收益，實現(xiàn)多方共贏。
佘力表示，公募REITs拓寬了資管行業(yè)的內(nèi)涵和外延，既為投資者提供了一個介于股票和債券的中間收益，又能服務實體經(jīng)濟、推進多樣化融資渠道，還豐富了資產(chǎn)管理大類。
首批項目正在密集籌備
據(jù)了解，公募REITs相關項目正在緊鑼密鼓地籌備之中。
從項目方來看，目前多個項目正在積極爭取首批試點，涉及倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、污水處理、供電和數(shù)據(jù)中心等類型，項目資源多集中在粵港澳和長三角地區(qū)。此外，REITs儲備項目還涉及港口、水務、地鐵等資產(chǎn)。
首創(chuàng)股份、渤海股份等上市公司已發(fā)布開展基礎設施公募REITs申報發(fā)行工作的公告，具體披露了項目資產(chǎn)、募集規(guī)模、參與方、運作模式、產(chǎn)品要素、交易結(jié)構(gòu)等核心信息。
根據(jù)公告信息，首創(chuàng)股份底層資產(chǎn)集中在污水護理廠項目。首創(chuàng)股份擬定募集規(guī)模約18.35億元，已完成省級發(fā)改委試點申報工作。下一步，根據(jù)公募REITs首批試點項目進度要求，省級發(fā)改委將向國家發(fā)改委進行項目推薦，首創(chuàng)股份將聯(lián)合相關專業(yè)機構(gòu)，同步向上海證券交易所提交申報及中國證監(jiān)會公募基金注冊的相關工作，爭取入選首批基礎設施公募REITs試點。
中關村發(fā)展集團公布了基礎設施REITs公募基金的中標情況，中標人為建信基金及建信資本聯(lián)合體，中標金額為2200萬元。
深圳地鐵采購信息顯示，深圳地鐵申請聘請深創(chuàng)投集團為基礎設施公募REITs項目的牽頭專業(yè)服務機構(gòu)，由深創(chuàng)投集團指定紅土創(chuàng)新基金作為項目的公募基金管理人。
安順市政府網(wǎng)站顯示，在安順水務公募REITs中介服務機構(gòu)競爭性比選項目中，第一創(chuàng)業(yè)證券承銷保薦有限責任公司成為中選人。其中，聯(lián)合體成員包括，第一創(chuàng)業(yè)證券股份有限公司、創(chuàng)金合信基金管理有限公司、寧波梅山保稅港區(qū)興融盛資產(chǎn)管理有限公司。
海南省發(fā)展控股有限公司公告顯示，海南?？啬茉垂煞萦邢薰竟糝EITs項目公開選聘中介機構(gòu)選聘會在海南股權(quán)交易中心有限責任公司會議室召開。銀華基金、海通證券、中信證券分別成為第一、第二、第三中選候選人。
業(yè)內(nèi)人士表示，倉儲物流如普洛斯、京東、蘇寧易購，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如張江高科、蘇州工業(yè)園、順豐控股，高速公路如越秀交通，數(shù)據(jù)中心如光環(huán)新網(wǎng)等，具備成為公募REITs項目試點的基礎，有望成為第一批試點企業(yè)。
上海國有資本運營研究院投融資中心首席專家羅桂連博士表示，資本市場上已經(jīng)有一批以電力、高速公路、港口、機場、供水、污水處理為主業(yè)的上市公司，這些公司經(jīng)過必要改造并通過合格性測試后，即可轉(zhuǎn)型為標準化的權(quán)益性公募REITs，實現(xiàn)重資產(chǎn)業(yè)務的輕資產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，改變資本市場的估值邏輯。
打通公募REITs最后一公里
佘力提到，從市場規(guī)模來看，國際上特別是美國市場，基礎設施項目占到各類REITs的三分之一左右，目前中國基礎設施項目存量規(guī)模約為100萬億元，按照1%的證券化率，市場規(guī)?？蛇_萬億元，十分可觀。
但公募REITs在中國市場仍屬于新生事物，如何讓公募REITs被投資者認可，發(fā)揮其盤活存量資產(chǎn)、增強資本市場服務實體經(jīng)濟質(zhì)效、豐富居民資產(chǎn)配置的作用，還需打通公募REITs最后一公里。
羅桂連表示，在首批試點項目成功落地、取得試點經(jīng)驗和各方面認可后，仍然有必要簡化公募REITs的交易結(jié)構(gòu)，落實國際成熟市場通行的稅收支持政策，并建立和完善公募REITs的相關法規(guī)政策。這樣，才能有效發(fā)揮REITs的制度比較優(yōu)勢，讓它成為與股票、債券比肩并立的重要直接融資工具和大類配置資產(chǎn)，成為重資產(chǎn)領域投資主體實現(xiàn)輕資產(chǎn)商業(yè)模式持續(xù)運行的資本運作載體。
有業(yè)內(nèi)人士表示，待公募REITs上市后，二級市場的流動性是推動公募REITs發(fā)展的重要因素。從產(chǎn)品性質(zhì)上來說，公募REITs具備封閉性和交易所場內(nèi)交易兩個特點。對于場內(nèi)交易品種來說，流動性就是生命。但考慮到公募REITs的封閉期設置以及持有人目前仍以機構(gòu)為主，這可能會造成公募REITs在二級市場交易不活躍。解決流動性問題可以從兩方面著手，一是由保薦人提供做市商服務，二是提高公募REITs中個人投資者持有比例。
羅桂連表示，從REITs本身的特點來看，愿意首先嘗試的投資機構(gòu)，可能以保險金、年金、養(yǎng)老金類型為主，這些賬戶傾向于獲得穩(wěn)定分紅，對REITs有配置需求。隨著REITs的普及和發(fā)展，加上FOF的推動，未來可能吸引一批專業(yè)的投資者，進而逐步激活REITs市場。
此外，提高投資者認知也是開展公募REITs的重要環(huán)節(jié)。上交所相關負責人表示，REITs產(chǎn)品形式相對新穎，對投資者來說較為陌生，后續(xù)產(chǎn)品推廣和投教活動的開展將是推動REITs發(fā)展的重要一環(huán)。
“公募REITs不會一蹴而就，本質(zhì)上仍是金融產(chǎn)品，甚至會演變成為一種金融模式。短期來看，尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、好產(chǎn)品設計是發(fā)展REITs的關鍵。長期來看，合適的產(chǎn)品匹配給合適的人。從融資端，看該產(chǎn)品能否滿足其融資需求；從投資端，看該產(chǎn)品的收益和風險能否匹配投資者的理財需求?！蹦迟Y管行業(yè)人士表示。