剛剛過去的國慶假期，成都市雙流區(qū)的張曉朋一邊忙著尋找出租房，一邊密切關(guān)注著維權(quán)群里的消息。5月初，他給長租公寓巢客遇家公司交了一年的房租2萬多元，8月初就遭遇公司人去樓空。
他的遭遇不是個案。8月27日，有租客在杭州長租公寓友客剛剛交了2萬余元房租，中介卻卷款而逃；9月初，上海長租公寓“嵐越”被當?shù)毓矙C關(guān)立案調(diào)查……
近年來，長租公寓在各大城市發(fā)展迅速，但市場魚龍混雜。據(jù)不完全統(tǒng)計，繼去年南京樂伽公寓爆雷后，今年8月至今短短一個多月時間里，已有十多家采取“高進低出”“長收短付”這種不正常模式運營的住房租賃企業(yè)疑似跑路，一些公司資金杠桿率達十倍以上，涉及資金上億元，給上萬房東及租客帶來重大經(jīng)濟損失，也使得長租公寓行業(yè)遭遇空前的信用危機。
多地長租公寓接連跑路
近期，杭州、上海、合肥、鄭州、廣州等地多家長租公寓公司爆雷，這些公司均采取“高進低出”“長收短付”模式經(jīng)營，即高價收房、低價出租，對房東采取每月支付，對租客則收取至少半年以上的房租。一些企業(yè)按年收、按月付，杠桿率能放大到十倍以上。
目前各大城市的長租公寓分為兩類，一類是重資產(chǎn)型，主要為開發(fā)商自持的長租公寓，也有部分國有房源；一類是輕資產(chǎn)型，由住房租賃企業(yè)在市場上收集分散的個人房源，統(tǒng)一托管和轉(zhuǎn)租。輕資產(chǎn)、托管式住房租賃企業(yè)因門檻低、起步容易，目前是市場主力。
今年3月，成都市民張女士將一套閑置房產(chǎn)掛到“閑魚”App上出租，隨后，一名巢客遇家的業(yè)務員私信詢問張女士是否考慮將房屋托管。經(jīng)核查該公司相關(guān)營業(yè)信息沒有問題后，雙方簽訂了委托管理服務合同，租金是2800元一個月。4月，張女士無意間得知，租客竟以不到2000元的價格租下了房子?！爱敃r就覺得不對勁，但合同已經(jīng)生效?！?/p>
該房子的租客陳小姐是一名剛畢業(yè)的大學生。“我租房時看了房東和中介公司簽訂的委托書，才放心租下這套房子?！标愋〗阏f，因為租金比市場價低三四百元，中介要求必須一次性繳納一年的租金，當時總共繳納了兩萬多元。
陳小姐承租后，巢客遇家每個月給張女士交付房租，然而自7月起，張女士再也沒有收到過房租。8月初，巢客遇家全部業(yè)務員離職，公司人去樓空，大量房東和租客聚集在辦公室外打探消息，加微信群抱團維權(quán)。
8月19日，《經(jīng)濟參考報》記者陪同張女士前往當?shù)嘏沙鏊鶊蟀笗r看到，許多手持“一城一家”“豬豬幫”“巢客遇家”租賃合同的受害者正排著隊報案。時值畢業(yè)季，受波及群體多為剛畢業(yè)的大學生，大量租客交了一年甚至兩年房租，房東卻沒收到錢，要求租客搬離，許多租客陷入無家可歸境地。也有不少租客不愿搬離，與房東產(chǎn)生矛盾。派出所民警告訴記者，此案波及面大，目前經(jīng)偵部門正在調(diào)查。
巢客公寓官網(wǎng)顯示，截至2019年9月，其已布局杭州、上海、蘇州、武漢、成都、天津六個城市，累計管理超過兩萬套房源。有報道稱，巢客公寓此次事件造成約1.7萬人利益受損，涉及資金超過億元。記者了解到，武漢巢客公寓曾在4月被曝出資金鏈斷裂，涉及租客房東超8000人。
為何各地的“高進低出”式租賃公司近期集中爆雷？成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會常務副會長劉翔認為，一方面，受疫情等影響，企業(yè)資金鏈越發(fā)緊張，繃不住了；另一方面，在各地更嚴厲的監(jiān)管下，這些公司的問題或被動或主動地集中暴露出來，并形成連鎖反應。
目前，各地爆雷事件正在陸續(xù)調(diào)查之中。但網(wǎng)友通過多種渠道反映，許多租客已被房東強行搬走行李，甚至被趕了出去，房子也更換了門鎖。
“受騙人群都是剛需”
迅速發(fā)展的住房租賃市場帶來魚龍混雜、泥沙俱下的亂象，一些企業(yè)采用“高進低出”“長收短付”這種不正常經(jīng)營模式，給行業(yè)發(fā)展蒙上陰影，有專家甚至直言，“長租公寓爆雷，比P2P爆倉危害更大”。
2016年以來，我國大力支持住房租賃市場發(fā)展，其本意是落實房住不炒，推動形成租購并舉、住有所居的房地產(chǎn)市場。2019年，16個城市進入中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點范圍，包括一線城市和部分二線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這些城市租賃房屋規(guī)模較大，穩(wěn)定了這些地區(qū)的租賃市場，有利于推動全國租賃市場健康發(fā)展。
專家認為，一些企業(yè)“高進低出”“長收短付”的不正常經(jīng)營模式主要有以下特點。
一是門檻低，手段隱蔽，模式易復制。業(yè)內(nèi)人士坦言，“高進低出”類企業(yè)本身是輕資產(chǎn)，利用相對優(yōu)惠價格快速占領市場、利用時間差形成巨大的資金池，一旦其進行其他投資或秘密轉(zhuǎn)移，資金鏈很容易斷裂。在此階段，公司大概率會出現(xiàn)法人變更、經(jīng)營范圍變更等轉(zhuǎn)嫁責任的操作，爆雷后的企業(yè)法人往往是一些替罪羊，幕后操盤手難以追責。此外，這一模式門檻低、易復制，比如，四川悅冠背后操盤手與原成都樂伽公司是同一批人，換個“馬甲”再來一次。
二是法律界定困難，資金追回難以落實。西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院教授劉璐認為，這一商業(yè)模式和前幾年一地雞毛的P2P公司沒有本質(zhì)區(qū)別，但是，這一模式在前期又很難界定其惡意經(jīng)營的性質(zhì)。企業(yè)可以說這是一種開拓市場的商業(yè)行為，將爆雷原因包裝成經(jīng)營不善。
成都市律師協(xié)會副會長陳軍表示，如果企業(yè)主要負責人或股東不存在卷資跑路或者刑事詐騙等情況的話，那么負責人個人只承擔有限責任，主要責任還是以公司名義來承擔，但很多公司爆雷后償還能力很弱，如遇到主要負責人跑路的話，租客和房東的資金追回將很難落實。記者了解到，2019年，擁有4.5萬間出租房的南京樂伽公寓爆雷后，最終認定的是民事責任，房東和租客損失難以彌補。
三是監(jiān)管手段不足。成都市住建局相關(guān)負責人表示，今年以來，成都要求住房租賃企業(yè)開業(yè)前向住建部門出具開業(yè)報告并備案，其租賃合同也要備案，但若公司刻意躲避備案，行政監(jiān)管便難以覆蓋。陳軍表示，住房租賃企業(yè)違反合同約定，本身屬于民事糾紛，應通過司法程序解決，在企業(yè)無違法行為的情況下，主管部門無權(quán)采取行政手段強制處理。
貝殼研究院高級分析師黃卉認為，由于市場主體和租賃房源的數(shù)量大、種類多，監(jiān)管是否能全面覆蓋市場上的租賃房源以及租賃機構(gòu)的經(jīng)營行為，是各地實際操作過程中的一大難點。
四是社會危害大。記者發(fā)現(xiàn)，此類事件被波及的租客往往是還沒有進入社會的學生，或者是剛進入社會的職場新人，社會經(jīng)驗不足，抵御風險能力弱。房東也是受害者，因收不到租金而強制收房，造成不少社會矛盾。
劉璐認為，如果在市場拓展階段，這些企業(yè)的賬上并沒有資本用來“燒錢”以獲得客群的話，那這就是明顯的“龐氏騙局”，而且此類事件比P2P事件危害更大，因為被騙的人群都是剛需，一旦企業(yè)跑路，租客們不僅無法退款，還無房可住。蛋殼公寓副總裁林甦表示，這些事件擾亂了正常市場秩序，給住房租賃行業(yè)發(fā)展蒙上一層陰影，造成劣幣驅(qū)逐良幣的惡性競爭。
“資金池”問題亟待監(jiān)管
多位業(yè)內(nèi)人士呼吁，應盡快完善監(jiān)管制度，縮小預收租金“資金池”，加大對高進低出、長收短付、違規(guī)改建、發(fā)布虛假房源等行為的打擊力度，保障租客和房東的合法權(quán)益，也為規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)營造良好發(fā)展生態(tài)。
首先，加快立法程序，完善監(jiān)管制度。9月7日開始，住建部就《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。其中一條明確，住房租賃企業(yè)存在“長收短付”“高進低出”等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應當將其列入經(jīng)營異常名錄。直轄市、設區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。
劉翔建議，盡快出臺相關(guān)實施細則、地方性條例、監(jiān)管措施細則等一系列配套規(guī)定，促進條例落地。劉璐認為，對長租公寓這一新興行業(yè)，在允許企業(yè)創(chuàng)新探索的同時，市場監(jiān)管、住建、金融等部門應建立聯(lián)合監(jiān)管常態(tài)化機制，對此類企業(yè)在注冊之初即納入監(jiān)管范圍，督促其備案及合規(guī)經(jīng)營。
其次，加強金融監(jiān)管，縮小預收租金“資金池”。目前，南京、杭州、西安等城市出臺了長租公寓專用賬戶監(jiān)管辦法，杭州還凍結(jié)企業(yè)部分資金作為風險防控金。
劉翔認為，長租公寓行業(yè)利潤率低，正常經(jīng)營的企業(yè)，基本上要達到90%至93%的房屋出租率，企業(yè)才有可能盈利，而疫情以后，大部分企業(yè)出租率達不到這一標準，發(fā)展舉步維艱。與此形成強烈對比的是，“高進低出”式租賃企業(yè)卻采用預收一年甚至兩年租金的手段，在短期內(nèi)積累了一個巨大的“資金池”。
“繳納高額風險防控金可能會讓本已微利的合規(guī)經(jīng)營企業(yè)更加艱難，且對‘高進低出’企業(yè)約束有限。為支持行業(yè)健康發(fā)展，更有效的辦法是減少預收租金，盡可能降低‘資金池’規(guī)模，同時設立專項賬戶進行監(jiān)管?！眲⑾韬粲?。
9月11日，成都市發(fā)布租賃資金監(jiān)管新規(guī)，要求住房租賃企業(yè)開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，對于支付租金周期超過三個月的，應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。
再次，回歸服務業(yè)屬性，加強行業(yè)自律。劉璐認為，長租公寓屬于重要民生領域，應防止行業(yè)過度金融化，引導企業(yè)降低杠桿。
劉翔呼吁行業(yè)回歸并做強服務業(yè)屬性，比如，用類似發(fā)展信托制物業(yè)的思路，鼓勵租賃企業(yè)向業(yè)主提供涵蓋租前、租中、租后全鏈條環(huán)節(jié)的信托制托管服務，讓業(yè)主和租客之間合同直簽、房租直付，從根源上杜絕騙錢跑路、經(jīng)營不善、哄抬租金。
林甦建議全行業(yè)加強監(jiān)督，及時向行業(yè)協(xié)會和主管部門舉報，不斷擠壓此類企業(yè)的生存空間，對可能涉嫌違法犯罪的行為形成有力震懾，營造有利于行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展氛圍。
最后，加大風險警示，發(fā)動社會監(jiān)督。陳軍建議，通過多種宣傳渠道，讓房東和房客深刻認識到參與這種租賃方式的風險，警惕不正常價格租金的誘惑。黃卉建議，各城市建立糾紛處理和舉報公示制度，暢通投訴舉報渠道，發(fā)動公眾力量參與監(jiān)督，同時充分發(fā)揮小區(qū)物業(yè)的作用，對行業(yè)亂象進行有力監(jiān)督舉報。