來源：時(shí)代周報(bào)
鑫苑置業(yè)（XIN .NYSE）作為一家成立了24年、上市14年之久的老牌房企，如今竟發(fā)展到年報(bào)“難產(chǎn)”的境地。
時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿前，鑫苑置業(yè)2020年的年度財(cái)報(bào)遲遲未經(jīng)正式刊發(fā)公告。而在網(wǎng)絡(luò)上，一份標(biāo)題為鑫苑置業(yè)2020年?duì)I收86.6億元的財(cái)報(bào)信息，卻由眾多媒體平臺以新聞稿的形式出現(xiàn)在大眾視野。這份“成績單”令行業(yè)嘩然。
有市場人士質(zhì)疑，鑫苑置業(yè)2020年年報(bào)大概率將“難產(chǎn)”，而未經(jīng)審核發(fā)布的“成績單”可信度有幾何，是個(gè)問題。同一時(shí)間，鑫苑置業(yè)“大本營”鄭州市場出現(xiàn)多個(gè)在線項(xiàng)目延期交付，更加重了市場疑慮。
5月19日，鑫苑置業(yè)相關(guān)工作人員回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前公司已向紐交所提供申請年報(bào)延期相關(guān)材料，紐交所大概率會批復(fù)6個(gè)月的延期時(shí)間，隨著一季報(bào)公布時(shí)間臨近，年報(bào)或會同一季報(bào)一起發(fā)出。該工作人員坦言，今年以來，因鄭州市加強(qiáng)對揚(yáng)塵管理，工期作業(yè)被迫延長導(dǎo)致，確實(shí)出現(xiàn)了延期問題。
營收利潤雙降，12-14%融資利率超行業(yè)平均水平
鑫苑置業(yè)有限公司創(chuàng)立于1997年，2007年12月13日成功登陸美國紐交所，成為中國首家在美國紐交所上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
據(jù)鑫苑置業(yè)未經(jīng)公告發(fā)布的2020年業(yè)績報(bào)顯示，截至2020年底，鑫苑置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入86.6億元，全年銷售金額達(dá)到226億元。
時(shí)代周報(bào)記者對比鑫苑置業(yè)2020年債券年度報(bào)告發(fā)現(xiàn)，鑫苑置業(yè)多項(xiàng)核心指標(biāo)出現(xiàn)下降。鑫苑置業(yè)全年86.57億元營收，同比下降10%；凈利潤1.23億元，同比下滑81.38%。營收利潤雙降的同時(shí)，負(fù)債卻在大幅上漲，2020年，鑫苑置業(yè)的負(fù)債總額546.06億元，相比2019年的496.02億元，增長10.08%。
與此同時(shí)，其債券融資率也在持續(xù)走高。公開資料顯示，鑫苑置業(yè)在2020年兩次高息發(fā)債，兩筆總規(guī)模為5.15億元離岸債券票面利率12%；一項(xiàng)金額約3億美元、期限3年的優(yōu)先票據(jù)，利率為14%。今年1月7日，鑫苑置業(yè)再于上交所發(fā)行5億人民幣5年期公司債，票面利率8.35%。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度，房企境內(nèi)債券利率中位數(shù)為4.4%?！叭兰t線”的壓力之下，房企紛紛大力壓縮融資利率、降低企業(yè)負(fù)債，而鑫苑置業(yè)頻繁以高于行業(yè)水平的利率融資，引行業(yè)側(cè)目。
由于多數(shù)債務(wù)將集中在2020-2021年集中到期，鑫苑置業(yè)連遭標(biāo)普、惠譽(yù)兩大評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級。
土儲方面，根據(jù)未經(jīng)審計(jì)刊發(fā)的2020年“成績單”顯示，鑫苑置業(yè)在中國19個(gè)城市進(jìn)行了項(xiàng)目布局，總土儲面積達(dá)2000萬平米，總貨值超過2200億元。
據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2020、2021年，鑫苑置業(yè)分別新增了兩宗土地，規(guī)劃總面積約33萬平方米。而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)研究院顯示，截至5月初，鑫苑置業(yè)持有的未開工土地面積為57.83萬平方米，分別位于大連、鄭州、三亞、濟(jì)南、西安、成都等六個(gè)城市。
而在近期“兩集中”土地公開拍賣交易現(xiàn)場，也鮮少看到鑫苑置業(yè)的身影。諸葛找房分析師關(guān)榮雪向時(shí)代周報(bào)記者分析，鑫苑置業(yè)在2020年之后土地儲備開始減少，原因可能出于降低自身負(fù)債率方面考慮，為緩解企業(yè)生存壓力。
多位管理層“出走”，“大本營”鄭州多項(xiàng)目延期交付
在年報(bào)“難產(chǎn)”的同時(shí)，鑫苑置業(yè)的高層員工頻頻“出走”。據(jù)一位接近于鑫苑置業(yè)的知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，在近半年時(shí)間內(nèi)鑫苑置業(yè)品牌宣傳部門幾乎完全“換血”，而品牌部門的地震實(shí)際上是源于高層換位的“蝴蝶效應(yīng)”。
5月20日，鑫苑置業(yè)某位已離職員工告訴時(shí)代周報(bào)記者，高層管理人員的更迭，導(dǎo)致了公司營銷策略多變，難以抓準(zhǔn)主線、工作推進(jìn)困難，所以才會選擇離職。
根據(jù)公開資料，2020年6月，入職不滿一年的，鑫苑置業(yè)總裁李尚榮離職，賀海飛接任。同期，擔(dān)任審計(jì)委員會委員職務(wù)的Wendy Hayes也離開了鑫苑置業(yè)。
在此之前，鑫苑置業(yè)已經(jīng)換過兩任總裁。2013年，鑫苑置業(yè)董事長張勇提出要對標(biāo)萬達(dá)，高調(diào)聘請前萬達(dá)副總裁王信琦擔(dān)任CEO，2016年，王信琦退場；接過總裁職位的是在萬達(dá)工作7年之久的張立洲，2019年6月20日，張立洲也提出離職?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2014-2019年，在這兩任總裁執(zhí)掌鑫苑置業(yè)期間，鑫苑置業(yè)銷售額分別是82.3億、135.6億、190.7億、233.1億元、295.1億和221.9億，行業(yè)排名分別為 84名、73名、84名、78名、82名、89名。
除了人事變動外，讓外界感知更為震蕩的問題是，鑫苑在“大本營”鄭州的多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了延遲交付。
鄭州當(dāng)?shù)刂薪橄驎r(shí)代周報(bào)記者透露，鑫苑置業(yè)在鄭州的項(xiàng)目，包括鑫苑名城、鑫苑國際新城、鑫苑德潤珺園、鄭西鑫苑名家等樓盤都出現(xiàn)了延期交房的情況。在鑫苑國際新城已交付的兩期中，有部分業(yè)主反映，房屋出現(xiàn)了漏水、綠化減配等問題，目前有業(yè)主正在向鑫苑方面討要說法。
對此，鑫苑置業(yè)相關(guān)工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，近兩年鄭州市加強(qiáng)了揚(yáng)塵管控，導(dǎo)致了施工無法正常開展，以至于項(xiàng)目需要延期交付。對于項(xiàng)目維權(quán)問題，對方并未回復(fù)。
業(yè)績、品質(zhì)同時(shí)亮“紅燈“，對于長期奉行“不囤地、零庫存”模式的鑫苑置業(yè)而言，該如何破局？