記者 孫蔚
近日，國家發(fā)改委發(fā)布了《進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“958號(hào)文”），明確提出基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)行業(yè)包括保障性租賃住房。業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs，是解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑，預(yù)計(jì)中國租賃住房REITs規(guī)模將超過3000億元，有望成為下一個(gè)藍(lán)海。
政策保障提供發(fā)展基礎(chǔ)
近年來，我國租賃住房建設(shè)方面的支持政策頻出。2021年政府工作報(bào)告指出：切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難?！笆奈濉币?guī)劃綱要明確提出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給。
北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)劉俏對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，推動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，對(duì)于解決大城市住房突出問題、深化金融供給側(cè)改革等具有重要意義。此次“958號(hào)文”的出臺(tái)，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)行業(yè)中，為租賃住房的公募REITs提供了強(qiáng)有力的政策保障和行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。
據(jù)劉俏介紹，近兩年來，共有18單租賃住房類REITs產(chǎn)品發(fā)行成功，發(fā)行規(guī)模合計(jì)215.56億元，發(fā)行利率一般在4.5%-5%。租賃住房類REITs從結(jié)構(gòu)搭建、資本屬性、專業(yè)化運(yùn)作等方面對(duì)租賃住房REITs進(jìn)行了有益探索，完善了租賃住房REITs管理架構(gòu)和管理體系，培育和吸引了更廣泛的投資者群體。
租賃市場(chǎng)產(chǎn)品良莠不齊
調(diào)查顯示，我國租賃住房市場(chǎng)發(fā)展滯后，住房租賃人口占比約為11%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家30%的水平。
當(dāng)前，租賃住房市場(chǎng)上運(yùn)營的產(chǎn)品紛繁復(fù)雜，良莠不齊。從房源分布角度來看，可以分為集中式和分散式；從營利模式上看，又可以分為重資產(chǎn)持有模式、二房東包租運(yùn)營模式和輕資產(chǎn)運(yùn)營三類。市場(chǎng)現(xiàn)狀是：分散式公寓的市場(chǎng)占有率高達(dá)75%，多為二房東模式，品質(zhì)參差不齊。比如此前頗受市場(chǎng)和資本追捧的蛋殼暴雷、跑路，根本原因在于其營利模式是以“高進(jìn)低出”+租金貸為核心，并且無序擴(kuò)張。在做大市場(chǎng)規(guī)模的同時(shí)其綜合成本卻居高不下，長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，高負(fù)債最終導(dǎo)致現(xiàn)金鏈斷裂。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs是促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。保障性租賃住房REITs作為權(quán)益型的成熟資產(chǎn)持有平臺(tái)，可為保障性租賃住房企業(yè)提供有效的退出渠道，可以使企業(yè)在不累積負(fù)債的同時(shí)，形成項(xiàng)目開發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)、運(yùn)營、盤活的新模式，提升租賃住房行業(yè)直接融資比例，降低租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可以通過使用募集資金，收購空置或低效利用的符合條件的存量資產(chǎn)，將其改建為保障性租賃住房。
仲量聯(lián)行中國區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“保障性租賃住房REITs價(jià)值的體現(xiàn)，更多的是現(xiàn)金流的穩(wěn)定、可變現(xiàn)、可持續(xù)的運(yùn)營能力以及具有資本化的發(fā)展?jié)摿?，因此其底層資產(chǎn)在現(xiàn)金流、產(chǎn)品化等方面的高質(zhì)量發(fā)展是核心所在?！北Ｕ闲宰赓U住房REITs對(duì)產(chǎn)品高質(zhì)量的要求，必然會(huì)有效過濾掉僅為擴(kuò)大存量而存在的無效庫存，將引導(dǎo)滿足規(guī)劃要求下的租賃住房升級(jí)改造，有助于形成成熟的市場(chǎng)格局，最終實(shí)現(xiàn)合理有效運(yùn)營管理下的更具效率和實(shí)操性的良性循環(huán)。
多維度因素助推租賃需求
住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，我國住房租賃市場(chǎng)整體市值約為2.52萬億元。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國流動(dòng)人口為3.8億人，與2010年相比增長(zhǎng)1.54億人，為2000年水平的3倍有余。而流動(dòng)人口住房自有率持續(xù)處于低位，對(duì)租賃住房需求強(qiáng)勁。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全國城鎮(zhèn)流動(dòng)人口中租房人口的比重高達(dá)91%，顯示出強(qiáng)勁的租賃需求。
另外，房?jī)r(jià)收入比高企和限購限貸等政策也擠壓了買房需求。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，四個(gè)一線城市中，深圳、北京的房?jī)r(jià)收入比（指住房?jī)r(jià)格與居民家庭年收入之比）高于40，而上海的房?jī)r(jià)收入比也在35左右，遠(yuǎn)高于國際主流城市10-20的區(qū)間水平。高企的房?jī)r(jià)刺激了租賃需求，這勢(shì)必將推動(dòng)一線城市居民的租賃住房需求。同時(shí)，近年來我國一二線城市限購限貸政策不斷加碼，促使大量未滿足購房條件的潛在購房者不得不轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)以解決住房需求。
對(duì)此，熊建平對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，這一市場(chǎng)規(guī)模為租賃住房公募REITs發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)支撐，按照國際經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，預(yù)計(jì)中國租賃住房REITs規(guī)模將會(huì)超過3000億元。
7月23日，在中國REITs論壇2021年會(huì)上，中國建設(shè)銀行副行長(zhǎng)張敏在致辭中表示，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍，對(duì)進(jìn)一步完善住房保障體系，解決大城市住房突出問題具有十分重要的意義。結(jié)合前期探索經(jīng)驗(yàn)，他提出了兩點(diǎn)建議：一是要推動(dòng)公募REITs稅收支持政策盡快出臺(tái)，二是要結(jié)合保障性租賃住房情況明確試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求。
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REITs (Real EstateInvestmentTrusts，房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs是房地產(chǎn)證券化的重要手段。
REITs的特點(diǎn)在于：通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。