日前，人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。國(guó)海富蘭克林基金國(guó)富金融地產(chǎn)混合基金經(jīng)理趙宇燁認(rèn)為，此舉是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的制度設(shè)計(jì)之一，從出臺(tái)房地產(chǎn)稅的初衷來(lái)看，最主要的目的應(yīng)該是調(diào)節(jié)貧富差距，其次是擴(kuò)大財(cái)政收入，然后是調(diào)控房?jī)r(jià)。

趙宇燁表示，參考國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)判斷該政策的實(shí)質(zhì)影響，房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)大概率是一次性沖擊，中長(zhǎng)期影響較小，短期影響程度要看細(xì)則。

國(guó)外方面，趙宇燁舉例，1989年英國(guó)開(kāi)征社區(qū)稅，由于征收方式和稅額不合理，打擊到普通民眾購(gòu)房熱情，征稅后房?jī)r(jià)增速大幅收窄；1993年社區(qū)稅改為房產(chǎn)稅，按照住宅價(jià)值分級(jí)征收，居民稅負(fù)降低，房?jī)r(jià)同比增速逐漸回升，此后房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定增長(zhǎng)，僅在2007-2009金融危機(jī)時(shí)期下跌。美國(guó)各州出臺(tái)房產(chǎn)稅時(shí)間不一，但總體看跟房?jī)r(jià)相關(guān)性較小。從日韓調(diào)整房產(chǎn)稅的歷史看，歷次稅改對(duì)地價(jià)影響并不明顯。例如1986年韓國(guó)開(kāi)征土地過(guò)多保有稅后，房?jī)r(jià)從當(dāng)年3月開(kāi)始下跌，下跌維持16個(gè)月，跌幅3.1%，但次年6月房?jī)r(jià)開(kāi)始報(bào)復(fù)性上漲；2005年最近一次稅改后，房?jī)r(jià)下探2個(gè)月后繼續(xù)上漲。

再觀察國(guó)內(nèi)已經(jīng)征收房地產(chǎn)稅的兩個(gè)城市重慶和上海。2011年1月，上海和重慶率先試點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，當(dāng)時(shí)行業(yè)已經(jīng)處于下行階段。方案出臺(tái)后一個(gè)月，上海成交量顯著下滑67%，之后迅速回暖，全年成交量平穩(wěn)波動(dòng)；重慶試點(diǎn)后成交量連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下滑，之后恢復(fù)上漲趨勢(shì)。就房?jī)r(jià)而言，房地產(chǎn)稅對(duì)重慶和上海房?jī)r(jià)的影響相對(duì)較小。

回到地產(chǎn)股層面，趙宇燁分析，考慮到市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)基本面已經(jīng)預(yù)期很低，房地產(chǎn)稅對(duì)基本面的短期影響會(huì)被提前消化，房地產(chǎn)稅落地同樣被視為一次性的情緒沖擊。但建材等地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈則有所不同，產(chǎn)業(yè)鏈更看重基本面而非政策預(yù)期，在基本面底部出現(xiàn)前，產(chǎn)業(yè)鏈估值一直會(huì)被壓制。這并不是房地產(chǎn)稅的影響，而是地產(chǎn)行業(yè)景氣下行的基本面所致，當(dāng)然房地產(chǎn)稅有可能加劇短期下行的速度，造成產(chǎn)業(yè)鏈更大的負(fù)面盈利沖擊。

在趙宇燁看來(lái)，從政策層面看，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)出臺(tái)確實(shí)意味著利空出盡，未來(lái)可以預(yù)期更加友好和積極的政策，例如信貸邊際寬松、個(gè)別城市出臺(tái)地產(chǎn)維穩(wěn)政策等。但行業(yè)基本面并沒(méi)有見(jiàn)底，未來(lái)2-3季度，銷(xiāo)售投資還是有較大的下行壓力，個(gè)別房企的違約現(xiàn)象依舊會(huì)出現(xiàn)。

對(duì)于未來(lái)地產(chǎn)板塊的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，趙宇燁認(rèn)為主要還是基本面。一是行業(yè)層面，銷(xiāo)售、投資和新開(kāi)工有可能超預(yù)期下行，市場(chǎng)可能低估了本輪下行的壓力；二是公司個(gè)體經(jīng)營(yíng)層面，前期高杠桿的房企，尤其是表外加杠桿的房企，開(kāi)發(fā)貸和按揭的邊際寬松無(wú)法解決這些企業(yè)短期兌付壓力，一些違約事件依然可能出現(xiàn)。

“地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，無(wú)論人口還是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整都不支持行業(yè)的繼續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)大概率是一個(gè)緩慢下行的時(shí)期，因此對(duì)地產(chǎn)板塊而言，中長(zhǎng)期的投資價(jià)值確實(shí)在減弱。但就短期而言，地產(chǎn)股目前處于一個(gè)超跌的預(yù)期和估值修復(fù)階段，具備絕對(duì)投資價(jià)值?！?趙宇燁表示。

目前市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)板塊極度悲觀，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為會(huì)是中國(guó)的“雷曼時(shí)刻”，地產(chǎn)股的估值基本按照破產(chǎn)來(lái)算，絕大部分地產(chǎn)股的PB估值都小于1。但趙宇燁認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)資金壓力最大的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，按揭和開(kāi)發(fā)貸邊際寬松意味著開(kāi)發(fā)商回款和續(xù)貸趨于正常；地產(chǎn)行業(yè)近幾年一直處于低庫(kù)存狀態(tài)，房?jī)r(jià)不具備大幅下跌的條件，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有土地庫(kù)存的拖累。在政策修復(fù)過(guò)程中，處于底部區(qū)域的地產(chǎn)板塊應(yīng)該會(huì)有預(yù)期和估值的修復(fù)。

趙宇燁補(bǔ)充到，和過(guò)去幾輪周期不同的是，本輪地產(chǎn)股的分化會(huì)加大。盡管政策已經(jīng)回暖，但行業(yè)基本面尚未見(jiàn)底，開(kāi)發(fā)商還必須面臨2-3個(gè)季度的銷(xiāo)售壓力，“活下來(lái)”的企業(yè)會(huì)成為最終的勝者，在最后行業(yè)回暖的時(shí)候迎來(lái)份額提升，但也會(huì)有部分企業(yè)在途中倒下，成為行業(yè)下行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

趙宇燁判斷，就地產(chǎn)板塊整體而言，中短期向下風(fēng)險(xiǎn)很小，具備一定的絕對(duì)收益空間；就選股而言，目前時(shí)點(diǎn)確定性較高，能夠“活下來(lái)”的房企，如一些國(guó)企、央企、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企，是布局房地產(chǎn)板塊的較優(yōu)選擇。