來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)

從產(chǎn)品獲批、發(fā)行、詢(xún)價(jià)到上市，從第一批到第二批，公募REITs可謂場(chǎng)場(chǎng)“火爆”，無(wú)疑是今年最受市場(chǎng)關(guān)注的新品種。

12月14日，華夏越秀高速REIT正式上市交易，作為第二批產(chǎn)品中首只掛牌上市的公募REITs，市場(chǎng)參與熱情高漲，集合競(jìng)價(jià)階段就已大漲10.82%，開(kāi)盤(pán)25分鐘成交金額破億，盤(pán)中一度大漲29%，全天漲幅達(dá)到22.76%，成交金額2.78億元。

數(shù)據(jù)顯示，公募REITs目前整體市值400億元左右，未來(lái)隨著公募REITs陸續(xù)擴(kuò)容，看好基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資機(jī)遇的投資者也將有更豐富的選擇。

華夏越秀高速REIT“首秀”

全天大漲22.76%

作為第二批REITs產(chǎn)品的首秀，華夏越秀高速REIT今日上市備受關(guān)注，而這只產(chǎn)品也毫無(wú)意外的受到資金追捧。

12月14日，華夏越秀高速REIT正式登錄深交所，從集合競(jìng)價(jià)階段開(kāi)始就一路“火爆”，9點(diǎn)26分，集合競(jìng)價(jià)就漲到7.868元，漲幅10.82%，買(mǎi)一席位掛出接近5000手的買(mǎi)單。

9點(diǎn)30分正式開(kāi)盤(pán)，華夏越秀高速REIT二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，交投活躍，開(kāi)盤(pán)25分鐘，漲幅達(dá)17.5%，累計(jì)成交額破1億元。

據(jù)悉，REITs產(chǎn)品的上市首日漲跌幅可以達(dá)到±30%，而此次這只產(chǎn)品盤(pán)中也一度漲至29%，逼近“漲?！保罱K報(bào)收8.716元/份，全天漲幅22.76%，全天成交金額2.78億元，單日漲幅及成交金額均位列同類(lèi)基金首位。

實(shí)際上，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于此次華夏越秀高速REIT首日較好表現(xiàn)早有預(yù)期。該產(chǎn)品在募集期間受到的投資者追捧，如網(wǎng)下投資者詢(xún)價(jià)環(huán)節(jié)，有認(rèn)購(gòu)意向的資金量占到了初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的45倍；面向公眾發(fā)售的份額也一日售罄。并且，最終機(jī)構(gòu)網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)和公眾認(rèn)購(gòu)均啟動(dòng)了比例配售，其中機(jī)構(gòu)網(wǎng)下有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為2.6%，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為2.1%。一些未能在此前發(fā)售過(guò)程中認(rèn)購(gòu)的投資者，積極通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)布局。

新華基金表示，首批上市的REITs項(xiàng)目里有兩單可比項(xiàng)目，浙商滬杭甬和平安廣州廣河都是同類(lèi)型的高速公路項(xiàng)目，上市以來(lái)分別上漲了17.29%和5.18%，越秀項(xiàng)目基本上就是對(duì)標(biāo)滬杭甬項(xiàng)目的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，開(kāi)盤(pán)直接上漲到位。

“此次公募REITs有兩個(gè)看點(diǎn)：第一，首批項(xiàng)目可觀的收益吸引了大量的資金追捧；第二，二級(jí)市場(chǎng)的定價(jià)基準(zhǔn)逐漸形成，隨著項(xiàng)目的發(fā)行數(shù)量增加，逐漸會(huì)形成估值定價(jià)的基準(zhǔn)?！鄙鲜鲂氯A基金的人士表示。

盈米基金研究院研究員周禹農(nóng)也表示，此次華夏越秀高速公路REITs首秀表現(xiàn)較好，12月13日平安廣州交投以及浙商滬杭甬兩只高速公路REITs溢價(jià)率分別為2.61%和15.67%，華夏越秀與同類(lèi)項(xiàng)目相比溢價(jià)率偏高。在第一批REITs上市時(shí)個(gè)人投資者對(duì)于產(chǎn)品本身的認(rèn)知較為有限，上市首日部分投資者或?qū)⑵湔J(rèn)知為新股給予了顯著溢價(jià)。

周禹農(nóng)稱(chēng)，今年下半年來(lái)第一批REITs成交穩(wěn)定且整體走勢(shì)上行，第一批REITs今年以來(lái)的表現(xiàn)滿(mǎn)足了投資者對(duì)于中等風(fēng)險(xiǎn)收益的配置需求。REITs機(jī)構(gòu)投資者占比高上市首日放量后換手率將逐步穩(wěn)定，且第二批上市品種只數(shù)較少且發(fā)行節(jié)奏發(fā)散，上市首日是投資者一次性建倉(cāng)的較好節(jié)點(diǎn)，供需失衡導(dǎo)致產(chǎn)品上市首日漲幅較好。

在博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理胡海濱看來(lái)，與首批公募REITs類(lèi)似，第二批公募REITs出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)漲幅較大的情況有多方面原因：一是一級(jí)認(rèn)購(gòu)的時(shí)候倍數(shù)都比較高，很多投資者欠配所以上市的時(shí)候可以繼續(xù)買(mǎi)入；二是REITs項(xiàng)目基本面都比較好，存在二級(jí)溢價(jià)空間。

場(chǎng)內(nèi)REITs均獲較好表現(xiàn)

實(shí)際上，6月末首批公募REITs上市也是當(dāng)時(shí)資本市場(chǎng)的重頭戲。上市首日開(kāi)盤(pán)就有產(chǎn)品大漲20%，9只產(chǎn)品全部收漲，給資本市場(chǎng)交出了一份亮眼答卷。

如今，公募REITs上市已超5個(gè)月，從過(guò)去幾個(gè)月走勢(shì)上看，可謂走出了與股市、債市關(guān)聯(lián)度較低的獨(dú)立行情，9只公募REITs上市以來(lái)平均漲幅超過(guò)10%，更有富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT兩只產(chǎn)品漲超20%，首發(fā)持有至今的投資者“收獲滿(mǎn)滿(mǎn)”。

尤其值得一提的是，在華夏越秀高速REIT“首秀”當(dāng)天，華安張江光大REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、浙商滬杭甬REIT等其他已上市的公募REITs當(dāng)日漲幅均超過(guò)2%，表現(xiàn)較好。

周禹農(nóng)在第二批產(chǎn)品上市前即預(yù)期了這一現(xiàn)象，在他看來(lái)，主要原因在于公募REITs目前需求大于供給推動(dòng)存量產(chǎn)品溢價(jià)率上行。短期來(lái)看由于第二批REITs發(fā)行只數(shù)有限，其有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)遠(yuǎn)高于第一批。部分未獲配資金選擇配置第一批同類(lèi)高速項(xiàng)目作為替代，以平安廣州交投以及浙商滬杭甬為例，兩只產(chǎn)品近期成交持續(xù)放量推動(dòng)估值上行。

周禹農(nóng)進(jìn)一步分析，中長(zhǎng)期來(lái)看隨著地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)面輿情擾動(dòng)，機(jī)構(gòu)投資者擔(dān)憂(yōu)高收益固收類(lèi)資產(chǎn)的信用風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合銀行理財(cái)轉(zhuǎn)型以及資產(chǎn)荒的大背景，投資者對(duì)于實(shí)際信用風(fēng)險(xiǎn)可控的中低風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)固收品種存在大量配置需求。在控制地方政府隱性債務(wù)的背景下大力發(fā)展公募REITs將助力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，各地地方政府正持續(xù)研究相關(guān)政策，監(jiān)管也在持續(xù)推出合理政策紅利。11月中旬銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知允許保險(xiǎn)資金投資公募REITs，12月13日，證監(jiān)會(huì)會(huì)議也提及擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)。未來(lái)隨著配套制度體系完善將有更多資金涌入公募REITs市場(chǎng)，供需失衡會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)存量產(chǎn)品的溢價(jià)形成支撐。

新華基金認(rèn)為，主要是由資金情緒拉動(dòng)帶動(dòng)場(chǎng)內(nèi)原有REITs產(chǎn)品上漲?！癆股市場(chǎng)有代表性的企業(yè)IPO上市當(dāng)日出現(xiàn)較大漲幅時(shí)，也會(huì)帶動(dòng)同行業(yè)的其他上市公司的上漲。上午收盤(pán)時(shí)，同為高速公路類(lèi)的平安廣河上漲2.51%，浙商滬杭甬上漲1.41%，漲幅居前。”

此外，業(yè)內(nèi)人士表示，首批公募REITs自上市以來(lái)一直市場(chǎng)熱度都較高，整體價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。不能簡(jiǎn)單判斷為原有REITs上漲是新基金帶動(dòng)，但是第二批公募REITs發(fā)售及上市的較高關(guān)注度，確實(shí)讓更多投資者關(guān)注公募REITs這類(lèi)投資品種。

業(yè)內(nèi)建議投資不宜追高

從目前看，場(chǎng)內(nèi)REITs產(chǎn)品參與熱情較高，導(dǎo)致這類(lèi)品種的溢價(jià)率也比較高，業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者要注意背后的風(fēng)險(xiǎn)。

新華基金表示，REITs產(chǎn)品是中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的投資產(chǎn)品，首批REITs產(chǎn)品戰(zhàn)略配售比例區(qū)間為55%-80%，實(shí)際流通盤(pán)都很小，較少的資金即可對(duì)價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。長(zhǎng)期來(lái)看，REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，終將向其內(nèi)在價(jià)值回歸，投資者應(yīng)保持對(duì)市場(chǎng)的敬畏，溢價(jià)過(guò)多的產(chǎn)品不要追漲殺跌。

“事實(shí)上，這樣的情況或仍將延續(xù)，首批9單項(xiàng)目網(wǎng)下平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)約為7倍左右，第二批已通過(guò)的2單項(xiàng)目網(wǎng)下平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)50倍。目前11單公募REITs項(xiàng)目整體市值僅在400億元左右，相當(dāng)于一家中型上市公司的市值標(biāo)準(zhǔn)， 公募REITs市場(chǎng)發(fā)展空間十分廣闊。”新華基金表示。

周禹農(nóng)認(rèn)為，若公募REITs溢價(jià)率進(jìn)一步上行，估值或?qū)⒊霈F(xiàn)一定回調(diào)。“第一批公募REITs截止目前全部正溢價(jià)，給予長(zhǎng)期持有的投資者較好的持有回報(bào)。短期來(lái)看投資者或基于近期表現(xiàn)進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)REITs的樂(lè)觀預(yù)期，如果后續(xù)REITs品種仍維持第二批的發(fā)行節(jié)奏仍將演繹類(lèi)似的供需失衡。事實(shí)上，公募REITs相比股票成長(zhǎng)空間較為有限，很難通過(guò)未來(lái)業(yè)績(jī)爆發(fā)式增長(zhǎng)來(lái)消化產(chǎn)品估值。截止昨日收盤(pán)第一批REITs溢價(jià)率24.7%，紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流的溢價(jià)率已升至42.6%，投資者需要對(duì)于目前的估值水平保持警惕?！?/p>

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，公募REITs具有長(zhǎng)期可靠且具有增長(zhǎng)性的分紅收入，還可以通過(guò)本身價(jià)值的上漲獲得資本利得的收入。通過(guò)公募REITs個(gè)人投資者可以用較少的資金參與到大型基建項(xiàng)目中，分享國(guó)家經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的紅利。此外，公募REITs與股債類(lèi)關(guān)聯(lián)度較低，可以?xún)?yōu)化資產(chǎn)配置、分散組合風(fēng)險(xiǎn)。是值得關(guān)注的投資品種。

長(zhǎng)期來(lái)看，REITs為投資者提供了非常客觀的回報(bào)率表現(xiàn)。根據(jù)NAREIT的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過(guò)去20年時(shí)間，美國(guó)權(quán)益類(lèi)REITs指數(shù)年化回報(bào)超過(guò)10%，同期標(biāo)普500、羅素2000和巴克萊美國(guó)國(guó)債指數(shù)同期收益率分別為8.4%、9.3%和4.1%，REITs類(lèi)產(chǎn)品長(zhǎng)期收益更有優(yōu)勢(shì)。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs一般具有較長(zhǎng)的封閉期。個(gè)人投資者如果使用場(chǎng)外基金賬戶(hù)認(rèn)購(gòu)公募REITs產(chǎn)品，是不能通過(guò)基金贖回的方式賣(mài)出的，需要轉(zhuǎn)場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行賣(mài)出，以滿(mǎn)足資產(chǎn)的流動(dòng)性需求?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)置上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制，理論來(lái)說(shuō)，REITs的價(jià)格長(zhǎng)期會(huì)圍繞其內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)，更加適合長(zhǎng)期持有型的投資人。從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看公募REITs的換手率并不高，二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性總體不如股票，投資者還須充分了解公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)收益特征，樹(shù)立長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資和理性投資理念。

一個(gè)好的REITs項(xiàng)目，涉及優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)本身、優(yōu)勢(shì)的原始權(quán)益人、優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)(大部分同原始權(quán)益人)、優(yōu)質(zhì)的ABS管理人、優(yōu)質(zhì)的基金管理人。投資者在挑選產(chǎn)品時(shí)，可以多從這些角度入手。

“從前兩批公募REITs的上市后表現(xiàn)來(lái)看，投資者對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的關(guān)注度、參與度都在逐步提升，機(jī)構(gòu)對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)、宣傳投入也在逐步加大，這些對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)交投活躍度都將產(chǎn)生正面的促進(jìn)作用?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

對(duì)普通投資者而言，胡海濱建議仔細(xì)研究REITs項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，再根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格是否偏離REITs基本面做出價(jià)值投資判斷。“新的REITs項(xiàng)目剛上市往往有較大的價(jià)格波動(dòng)，存在投資風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)投資者們結(jié)合自身情況謹(jǐn)慎投資?！?/p>

（文章來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）