2022年以來，A股市場顯著回調(diào)，權(quán)益類基金也大幅回撤。與之迥然不同的是，11只公募REITs產(chǎn)品在二級市場上的表現(xiàn)則逆勢上漲，呈現(xiàn)出獨立于股市的行情。據(jù)同花順（300033）數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年來11只公募REITs產(chǎn)品均實現(xiàn)上漲，最大漲幅甚至超過20%，表現(xiàn)亮眼。不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，當前REITs產(chǎn)品的大漲并不一定會成為REITs產(chǎn)品以后的常態(tài)。對于后續(xù)要參與REITs產(chǎn)品的投資者來說，當下尤其要注意規(guī)避高溢價品種，因為REITs產(chǎn)品的市場價格，最終要向其內(nèi)在價值即底層資產(chǎn)的價值靠攏。

11只公募REITs產(chǎn)品均上漲

近期，A股、基金的下跌，頻頻成為微博熱搜。而公募REITs產(chǎn)品則走出了獨立于股市的行情，截至目前，11只產(chǎn)品今年在二級市場的表現(xiàn)均上漲，最大漲幅甚至超過20%。

公募REITs產(chǎn)品在2021年橫空出世，給投資者帶來了不少驚喜。據(jù)了解，REITs即不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust的英文縮寫），是指通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的信托基金。更通俗一點來說，投資者“買REITs”就像是“當包租婆”，而基金機構(gòu)則將一系列商鋪、寫字樓等不動產(chǎn)打包上市，作為基金出售。發(fā)行人能從中獲得資金支持，投資者則能從不動產(chǎn)產(chǎn)生的各類收入中分一杯羹。

同花順統(tǒng)計顯示，截至2022年1月26日，市場共計有11只公募REITs產(chǎn)品。其中，首批9只公募REITs產(chǎn)品在發(fā)行首日便迅速售罄，首鋼綠能、蛇口產(chǎn)園、廣州廣河、鹽港REIT、張江REIT、浙商杭徽、首創(chuàng)水務(wù)、東吳蘇園、普洛斯9只公募REITs募集總規(guī)模為314.03億元。

具體來看，首批9只公募REITs產(chǎn)品于2021年6月21日正式在滬深交易所掛牌上市。基于首批公募REITs產(chǎn)品的良好表現(xiàn)，第二批公募REITs產(chǎn)品也快速跟進。2021年12月，華夏越秀高速REIT和建信中關(guān)村REIT相繼上市，并延續(xù)首批產(chǎn)品的良好走勢。記者注意到，目前市場上的11只公募REITs產(chǎn)品投資的基礎(chǔ)設(shè)施類型包括產(chǎn)業(yè)園、高速公路、市政設(shè)施、倉儲物流、污染處理等。

同花順數(shù)據(jù)顯示，2022年以來（截至1月26日），11只公募REITs產(chǎn)品在二級市場的表現(xiàn)均上漲。其中，首創(chuàng)水務(wù)漲幅位居榜首，高達23.27%；其次是鹽港REIT，漲幅為15.32%。廣州廣河、首鋼綠能等5只REITs產(chǎn)品漲幅也超過5%。

公募REITs市場有望加速擴容

公募REITs產(chǎn)品上市以來，備受投資者青睞。對此，財經(jīng)評論員王赤坤向記者表示，“REITs的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)公共設(shè)施，拿不走，搬不動，無法轉(zhuǎn)移，無法藏匿，資產(chǎn)安全性非常高，且具有保值性。這些被選為REITs的底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)公共設(shè)施本身也在收費并且盈利。限于公共設(shè)施屬性，其盈利水平略高于國債收益?！痹谒磥恚瑢τ谧非蠓€(wěn)健收益的投資人來講，這不失為一種投資標的。

從公募REITs產(chǎn)品的認購資金來源來看，機構(gòu)投資者還是占主導地位。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向記者表示，公募REITs產(chǎn)品收益穩(wěn)定、風險較低，是機構(gòu)資產(chǎn)配置的重要底層類投資標的?！白鳛楣蓟鹗袌龅娜峦顿Y品種，REITs產(chǎn)品吸引著多類機構(gòu)紛至沓來，相對穩(wěn)定的收益與較好的流動性讓其成為機構(gòu)資產(chǎn)配置中的基礎(chǔ)性投資品種，在優(yōu)質(zhì)投資標點較為缺乏的情況下容易受到機構(gòu)追捧?！?

目前市場上有11只公募REITs產(chǎn)品，還有一批正在籌備中。記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，1月6日，深交所信息顯示，鵬華基金旗下的公募REITs產(chǎn)品――鵬華深圳能源（000027）清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已正式申報，這也是申報的首單清潔能源REIT項目。此外，還有4只公募REITs產(chǎn)品在排隊待批。

而理財資金和保險資金也在跑步入場。比如，2021年11月17日，銀保監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，這意味著銀保監(jiān)會正式允許保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品，并明確投資規(guī)范和監(jiān)管規(guī)則。

在業(yè)內(nèi)看來，公募REITs市場擴容潛力巨大，未來將有更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)涌現(xiàn)，建議盡快出臺公募REITs擴募細則?！拔覈腞EITs市場距離國外成熟的REITs市場，還需要從立法、稅收以及試點領(lǐng)域的擴大方面積極推進?！卑匚南卜Q。

REITs產(chǎn)品投資有一定“門檻”

目前市場公募REITs產(chǎn)品僅11只，還是比較稀缺的投資品種。據(jù)了解，REITs的綜合投資回報由增值收益及分紅收益兩部分組成。前者來自于底層資產(chǎn)增值，后者來自于基金分紅。在業(yè)內(nèi)看來，REITs產(chǎn)品的價格長期會圍繞其內(nèi)在價值波動，更加適合長期持有型的投資人。

仲量聯(lián)行分析稱，REITs產(chǎn)品的市場價格由底層資產(chǎn)和市場交易共同決定，價格波動來自于底層資產(chǎn)估值變化和二級市場交易因素。因此，對于部分認為購入REITs產(chǎn)品進行短期操作可以實現(xiàn)“穩(wěn)賺不賠”的投資者來說，也應留意其中可能存在的風險。目前REITs產(chǎn)品的大漲并不一定會成為REITs產(chǎn)品以后的常態(tài)。對后續(xù)要參與REITs產(chǎn)品的投資者來說，當下尤其要注意規(guī)避高溢價品種，因為REITs產(chǎn)品的市場價格，最終要向其內(nèi)在價值，即底層資產(chǎn)的價值靠攏。

“REITs產(chǎn)品價值來自其正常經(jīng)營的分紅相對穩(wěn)定，但作為可以交易的投資產(chǎn)品，其短期價格存在波動，投資市場的交易因素會對其短期價格造成較大影響，短線操作可能會出現(xiàn)高買低賣導致虧損的現(xiàn)象?！敝倭柯?lián)行方面指出。

對此，也有業(yè)內(nèi)分析人士提醒投資者：應該充分了解公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和風險收益特征，理性看待其二級市場價格的波動。如大幅溢價，投資者要考慮其中蘊含的價格波動風險，不可脫離產(chǎn)品本身特性，盲目跟風炒作。

此外，公募REITs產(chǎn)品二級市場投資者結(jié)構(gòu)以機構(gòu)投資者為主，對普通投資者來說有一定的門檻。因此，普通投資者參與公募REITs產(chǎn)品投資需仔細研究REITs項目的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營情況、現(xiàn)金流預測情況、資產(chǎn)評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據(jù)二級市場的價格是否偏離REITs產(chǎn)品基本面做出投資判斷。

知多D

公募REITs產(chǎn)品為何受追捧？

首先，這是一種投資新品種，且當前發(fā)行的REITs產(chǎn)品可流通份額較少，“僧多粥少”的情況導致價格大漲。

其次，可投資資產(chǎn)供給減少，使得大量資金進入REITs市場。

其三，政策支持，理財資金和保險資金跑步入場。

其四，市場對宏觀政策向穩(wěn)、經(jīng)濟增長適度發(fā)力的預期下，投資人對于降準釋放資金有一定的預期，對投資產(chǎn)品的收益率下行有所顧慮，因此REITs產(chǎn)品作為一個收益率保持在4%以上的投資產(chǎn)品受到了追求穩(wěn)定收益資金的追捧。