來(lái)源：上海證券報(bào)

(資料圖)

資金追捧公募REITs熱度不減。9月10日，華夏合肥高新REIT詢價(jià)結(jié)果出爐。參與詢價(jià)的網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)份額是網(wǎng)下發(fā)售份額的近157倍，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)紀(jì)錄。

目前，公募REITs已擴(kuò)容至20個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)園和高速公路成為主流項(xiàng)目，保障性租賃房、新能源等項(xiàng)目也嶄露頭角。隨著清潔能源、生物產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目陸續(xù)申報(bào)，公募REITs的發(fā)展趨向多元化。

受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，項(xiàng)目成熟度、分紅持續(xù)性、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性成為機(jī)構(gòu)挑選資產(chǎn)時(shí)重要的考量因素。此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)考慮，后續(xù)擴(kuò)募應(yīng)盡量選擇不同地域、客戶多樣化的資產(chǎn)，以更好地分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

供不應(yīng)求資金爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

公募REITs試點(diǎn)以來(lái)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目從詢價(jià)、認(rèn)購(gòu)，到登陸二級(jí)市場(chǎng)，一路上都是資金爭(zhēng)搶的香餑餑。

目前的20只產(chǎn)品中，產(chǎn)業(yè)園和高速公路成為主流項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)園REITs有7單項(xiàng)目獲批，其中的4單已上市，分別為博時(shí)蛇口REIT、華安張江REIT、東吳蘇園REIT、建信中關(guān)村REIT，發(fā)行規(guī)模合計(jì)99.46億元。高速公路REITs則有5單項(xiàng)目獲批并上市。

值得一提的是，剛剛結(jié)束網(wǎng)下詢價(jià)的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REITs，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄。前不久發(fā)行的保障性租賃房REITs，也曾掀起認(rèn)購(gòu)熱潮。

整體來(lái)看，17只已上市的公募REITs表現(xiàn)亮眼。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至9月9日，與發(fā)行價(jià)相比，13只公募REITs漲幅超過20%。其中，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT漲幅最高，達(dá)到48.47%，中金普洛斯REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT等6只公募REITs漲幅也超過了40%。

博時(shí)基金基金經(jīng)理王翹楚表示，首批公募REITs上市以來(lái)，整體流動(dòng)性較好，與債市和股市的相關(guān)性較低。

擴(kuò)大供給新產(chǎn)品多元化擴(kuò)容

8月底以來(lái)，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國(guó)君臨港產(chǎn)業(yè)園REIT、國(guó)君東久產(chǎn)業(yè)園REIT先后獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文?！白罱糝EITs項(xiàng)目推進(jìn)速度明顯加快了?！蹦砇EITs研究人士感嘆道。

光大證券認(rèn)為，目前各市場(chǎng)主體參與REITs申報(bào)發(fā)行的意愿明顯增強(qiáng)，且隨著各參與方對(duì)非標(biāo)類項(xiàng)目的處理經(jīng)驗(yàn)日漸豐富，后續(xù)REITs申報(bào)發(fā)行流程有望進(jìn)一步縮短，REITs掛牌上市節(jié)奏將加快。

國(guó)家發(fā)展改革委投資司副司長(zhǎng)韓志峰近日透露，如今社會(huì)各方參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的積極性顯著提升，儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量迅速增加。目前，國(guó)家發(fā)展改革委已正式推薦20余個(gè)項(xiàng)目，還有近20個(gè)較為成熟的項(xiàng)目正在加快推進(jìn)，處于培育期的項(xiàng)目超過80個(gè)。

同時(shí)，交易所官網(wǎng)顯示，華泰資管旗下華泰紫金江蘇交控高速公路REIT獲得反饋意見及回復(fù)，中金基金旗下中金安徽交控高速公路REIT申報(bào)材料已獲得受理。

從招標(biāo)信息來(lái)看，中國(guó)大唐集團(tuán)有限公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目計(jì)劃管理人和權(quán)益型類REITs項(xiàng)目承銷團(tuán)公開招標(biāo)，以清潔能源作為底層資產(chǎn)，擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目；泰州華信藥業(yè)投資有限公司發(fā)布招標(biāo)信息，擬以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REIT作為目標(biāo)資產(chǎn)，申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

中國(guó)REITs50人論壇成員、上海國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)研究院投融資研究中心首席專家羅桂連認(rèn)為，目前公募REITs底層資產(chǎn)主要集中在產(chǎn)業(yè)園、高速公路、保障房、物流倉(cāng)儲(chǔ)、污水處理等領(lǐng)域，未來(lái)在傳統(tǒng)能源和新能源、軌道交通等市政領(lǐng)域，以及一些新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，都有很大的發(fā)展空間。

優(yōu)中選優(yōu)三維度挑選資產(chǎn)

受訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，REITs項(xiàng)目成熟度、分紅持續(xù)性、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性是機(jī)構(gòu)挑選資產(chǎn)時(shí)的重要考量因素。此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)考慮，后續(xù)擴(kuò)募應(yīng)盡量選擇不同地域、客戶多樣化的資產(chǎn)，以更好地分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

博時(shí)基金基金經(jīng)理胡海濱表示，目前高速公路、產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目最多，未來(lái)光伏、風(fēng)電等新能源資產(chǎn)應(yīng)該會(huì)成為重要類別。在挑選項(xiàng)目時(shí)，主要從項(xiàng)目合規(guī)性、收益穩(wěn)定性兩個(gè)維度去考量。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部認(rèn)為，在挑選資產(chǎn)時(shí)，主要從兩個(gè)方面入手：一是根據(jù)國(guó)家政策導(dǎo)向，在細(xì)分品類著力盤活基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；二是優(yōu)選優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，保證項(xiàng)目的合規(guī)性及充裕的現(xiàn)金流。

對(duì)于有意愿參與公募REITs試點(diǎn)的機(jī)構(gòu)，羅桂連建議，重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面：原始權(quán)益人的行業(yè)地位、基礎(chǔ)資產(chǎn)的成熟度和持續(xù)分紅能力、券商等中介機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力與投入、地方政府的實(shí)質(zhì)性支持力度等。

華南某基金經(jīng)理表示，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)明顯，使得市場(chǎng)參與者對(duì)定價(jià)的合理性產(chǎn)生分歧。由于市場(chǎng)造好，原始權(quán)益人對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性形成較高預(yù)期，造成項(xiàng)目擴(kuò)募存在一定的難度?！半S著產(chǎn)品供給逐步增多，市場(chǎng)溢價(jià)問題有望得到解決，進(jìn)而推進(jìn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)平穩(wěn)上市?！?/p>