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隨著首批公募REITs試點(diǎn)項目的陸續(xù)公示和穩(wěn)步推進(jìn)，公募REITs產(chǎn)品即將作為全新的投資品種亮相投資市場。它的認(rèn)購價格如何確定？這是投資者十分關(guān)心的議題。

發(fā)行報價規(guī)則

基礎(chǔ)設(shè)施基金首次發(fā)售的，基金管理人或財務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)通過向網(wǎng)下投資者詢價的方式確定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購價格。基金份額認(rèn)購價格確定后，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者應(yīng)當(dāng)按照交易所規(guī)定的認(rèn)購方式，參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購。

基金管理人、財務(wù)顧問應(yīng)根據(jù)公告的詢價條件，對網(wǎng)下投資者的資格進(jìn)行審核，并向網(wǎng)下發(fā)行電子平臺確認(rèn)擬參與該次網(wǎng)下發(fā)售的網(wǎng)下投資者及配售對象的相關(guān)信息。基礎(chǔ)設(shè)施基金確定詢價區(qū)間的，基金管理人和財務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項目的評估情況和市場情況，合理確定詢價區(qū)間，并在詢價公告中披露。

參與詢價的網(wǎng)下投資者應(yīng)當(dāng)根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項目評估情況，遵循獨(dú)立、客觀、誠信的原則，合理報價，不得采取串通合謀、協(xié)商報價等方式故意壓低或抬高價格，不得有其他違反公平競爭、破壞市場秩序等行為。

報價截止后，基金管理人或財務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)根據(jù)事先確定并公告的條件，剔除不符合條件的報價及其對應(yīng)的擬認(rèn)購數(shù)量。剔除不符合條件的報價后，基金管理人、財務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)根據(jù)所有網(wǎng)下投資者報價的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)，并結(jié)合公募證券投資基金、公募理財產(chǎn)品、社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金基金、保險資金、合格境外機(jī)構(gòu)投資者資金等配售對象的報價情況，審慎合理確定認(rèn)購價格。

定價邏輯類似股票IPO

公募REITs的定價邏輯類似股票IPO。從2005年1月1日起，我國正式施行“IPO詢價制度”，該制度最早源于美、英等國的IPO累計訂單詢價機(jī)制，推行的目的在于利用詢價增進(jìn)信息溝通，減少信息不對稱，提高IPO定價準(zhǔn)確性。

在股票定價時，投資銀行和發(fā)行人根據(jù)發(fā)行人情況和市場需求，先確定一個發(fā)行價格區(qū)間。然后根據(jù)投資者的反饋，根據(jù)需求量和需求價格信息對發(fā)行價格反復(fù)修正，按照大多數(shù)投資者能接受的價格水平確定發(fā)行價格。

公募REITs的定價也遵循同樣的步驟：首先基于相關(guān)監(jiān)管部門核準(zhǔn)的基金發(fā)行份額數(shù)量，由基金管理人、財務(wù)顧問和原始權(quán)益人結(jié)合標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目的估值情況，確定單位基金份額的發(fā)行價格區(qū)間，然后根據(jù)網(wǎng)下投資者的報價及需求數(shù)量審慎合理地確定認(rèn)購價格。