來源：中國證券投資基金業(yè)協(xié)會
【編者按】公募REITs的推出，是對現(xiàn)有投資品種的有益補充，為其大類資產(chǎn)配置提供了優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)類別，有助于在整體投資組合管理上獲得更好的收益體驗。為進一步做好首批基礎設施領域不動產(chǎn)信托投資基金的試點工作，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會積極響應中國證監(jiān)會“基礎設施REITs來了”主題投資者教育專項活動，組織相關會員單位制作投教作品，并擇優(yōu)發(fā)布在協(xié)會微信公眾號上，引導投資者正確認識基礎設施REITs，了解投資機會和投資風險，堅守長期投資、價值投資理念，警惕投資風險。
REITs是不動產(chǎn)投資信托基金簡稱，英文全稱為Real Estate Investment Trusts。是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
REITs最早產(chǎn)生于美國20世紀60年代初,由美國國會創(chuàng)立,1960年9月14日，美國總統(tǒng)艾森豪威爾簽署了《房地產(chǎn)投資信托法案》,允許設立REITs，并將REITs定義為：有多個受托人作為管理者，并擁有可轉(zhuǎn)讓受益權益份額的非公司型組織。
美國REITs經(jīng)歷了60年的發(fā)展，已成為全球最為成熟的REITs市場。目前全球REITs的總市值約為2萬億美元，其中美國占比超六成。在亞洲,最早出現(xiàn)REITs的國家是日本,由于日本的房地產(chǎn)公司眾多,所以該市場在日本規(guī)模很大。
早些年間，由于市場環(huán)境、制度因素等限制，國內(nèi)沒有標準化REITs，均為類REITs產(chǎn)品，以私募方式發(fā)行，只有合格投資者才能參與，投資門檻較高。
2009年初,中國人民銀行會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架,但由于我國相關法律法規(guī)仍不完備,REITs一直未能正式啟動；
2011年,國內(nèi)首個REITs專戶,國投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品,完成合同備案,成為國內(nèi)基金業(yè)首個REITs專戶產(chǎn)品；
直到2020年8月7日，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》，標志著國內(nèi)公募REITs正式落地。
REITs在國內(nèi)已具備較為巨大的市場需求
從2020年到2021年，我們迎來了中國公募REITs元年。直至今年的4月30日，是公募REITs試點工作啟動的首個365天。在這天，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合頒布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，標志著基礎設施公募REITs試點正式拉開帷幕。
首批獲得證監(jiān)會準許注冊的公募REITs共計9單，其中博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“蛇口產(chǎn)園”)、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“鹽港REIT”)、華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“張江REIT”)、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“東吳蘇園”)和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“普洛斯”)5單項目底層資產(chǎn)屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流的產(chǎn)權類項目，其余4單為經(jīng)營權類項目。
中國公募REITs市場的未來
REITs代表著全世界房地產(chǎn)領域最先進的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)投資信托，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細分的科學規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)(資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業(yè)服務)的分工合作，隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強，房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范而出現(xiàn)的。它可以最大限度的保證政府利益，并能有效的實現(xiàn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范。
經(jīng)過多年的發(fā)展，我國在基礎設施領域已經(jīng)儲備了相當可觀的體量，且一些基礎設施資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性非常高，非常適合做成公募REITs項目；另一方面，就加快項目資金周轉(zhuǎn)的角度，基礎設施投資是往往非常消耗企業(yè)的資本金，比如修建一條鐵路或高速公路，投資回收的期限往往比較長，負責基礎設施建設和運營的企業(yè)需承擔較大的資金壓力。
而公募REITs可以部分解決這類企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低、資金占用時間長的困境，加快企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，有利于國家基礎設施項目建設的發(fā)展。所以，在我們看來中國公募REITs市場的未來呈現(xiàn)一片向好的光景。
(本期內(nèi)容由博時基金提供)