不久前，戀日綠島小區(qū)業(yè)委會開始向轄區(qū)內(nèi)的房管局、街道辦事處、社區(qū)居委會提交相關(guān)材料，憧憬著可以通過此種方式拿回公共收益。而在此前多年中，該小區(qū)均是通過訴訟方式要回公共收益，但其中一大半都被訴訟代理費等費用占去。

今年，索要公共收益方式的轉(zhuǎn)變在于《北京市物業(yè)管理條例》中規(guī)定，對于挪用、侵占公共收益的行為，可以由住建等主管部門責(zé)令退還。

不菲的小區(qū)公共收益，也讓物業(yè)公司盯住了這塊肥肉，侵占不給、拖延戰(zhàn)術(shù)、瓦解業(yè)委會等行為，讓許多小區(qū)業(yè)主在索要公共收益時遇到難題。

拖延戰(zhàn)術(shù)：年年要收益次次打官司

南四環(huán)十八里店南橋向南大約1.5公里，戀日綠島小區(qū)中的道路上停滿車輛，使得原有車道只剩下一條可以通行。小區(qū)中的廣場上也施劃車位，成為停車場。

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”而原本屬于公共收益的停車費，居民在索要過程中卻波折不斷。

在2016年物業(yè)公司與小區(qū)簽訂的《北京市戀日綠島物業(yè)服務(wù)合同》中約定：“物業(yè)公司每年3月15日前向業(yè)委會支付停車服務(wù)費收益，第一年為10萬元，第二年為15萬元，第三年為20萬元。”

但合同中約定的事項未能履約，小區(qū)業(yè)委會開始走司法程序進行訴訟。每年的停車收益，都需要經(jīng)過訴訟的方式進行。最近的一次訴訟為索要2018年的20萬元停車收益，法院終審判決顯示該小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)按照約定返還公共收益。“本來以為贏了官司就能得到錢，但事實并不是這樣。”該小區(qū)業(yè)委會一名委員表示，物業(yè)公司并未向賬戶轉(zhuǎn)賬。

“經(jīng)過了訴訟后，我們又申請了強制執(zhí)行，最終才把收益要回來。”該小區(qū)業(yè)委會一名委員表示，但是扣除律師代理費、強制執(zhí)行等費用后，賬戶上還剩下的資金只有幾萬元。“很大一部分收益都支付了各種費用，這樣的維權(quán)成本確實太高，也讓居民的利益受到了損害。”

瓦解戰(zhàn)術(shù)：業(yè)委會解散收益收不到

在東二環(huán)附近的一個小區(qū)，同樣面臨著公共收益難以收回的情況。

該小區(qū)居住著4000多戶居民，曾在多年前成立業(yè)委會。也在“物業(yè)委托協(xié)議”中寫明，地下車庫收費為300元/月，地面車位為150元/月。地下車庫、地面車位扣除物業(yè)公司經(jīng)營成本外，經(jīng)雙方確認(rèn)后余額部分分配比例為業(yè)委會獲得70%，物業(yè)公司得到30%。物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)委會賬戶按時支付公共收益分成金額。

但在業(yè)委會成立三年之后，業(yè)委會成員任職到期，并未進行新的選舉，業(yè)委會也隨之解散。

小區(qū)一名業(yè)主表示，物業(yè)公司按照合同約定在業(yè)委會解散前，曾經(jīng)付過兩次公共收益。但是，在業(yè)委會解散之后，這筆錢則未再被提及。該小區(qū)并未更換過物業(yè)公司，雖然此前的合同已經(jīng)到期，但是該物業(yè)公司一直在小區(qū)中事實服務(wù)，應(yīng)按照此前的約定進行工作。

該小區(qū)物業(yè)公司一名工作人員認(rèn)為，小區(qū)業(yè)委會早已不復(fù)存在，合同約定也已過期。同時，沒有業(yè)委會主體，應(yīng)該由誰來接受這筆公共收益都是問題。

同樣的困惑也在業(yè)主中存在，成立了新業(yè)委會后，其與老業(yè)委會間的空檔期中的公共收益該如何索要。“業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，只要成立了業(yè)委大會，選舉出業(yè)委會的小區(qū)，即使業(yè)委會解散，但是業(yè)主大會一直存在。同時，業(yè)委會的對公賬戶還在，物業(yè)公司也應(yīng)按照約定向該賬戶中匯錢，在新業(yè)委會選出前，物業(yè)公司無權(quán)動用這筆資金。這筆公共收益的資金一直沒有到賬，直接進入了物業(yè)公司的腰包。”

忽悠戰(zhàn)術(shù)：未設(shè)業(yè)委會賬目少公開

在南四環(huán)附近的一個小區(qū)，業(yè)主入住六年以來，并未成立業(yè)委會，地面停車位一直被物業(yè)公司出租，因此產(chǎn)生的收益，業(yè)主從未得到。

“還有電梯廣告費、快遞柜入場費等，物業(yè)公司也都收取了費用，但是這些公共收益業(yè)主也從未見過。產(chǎn)生的收益與資金去向，物業(yè)公司也不進行公示。”一名業(yè)主表示，小區(qū)住宅的公共區(qū)域，產(chǎn)生的費用應(yīng)屬于業(yè)主共有，不應(yīng)成為物業(yè)公司的外快。

該小區(qū)物業(yè)公司一名工作人員表示，小區(qū)地上車位的停車備案手續(xù)齊備，經(jīng)營合法，與電梯廣告費、快遞柜入場費等經(jīng)營收入作為物業(yè)公司收入的一部分與物業(yè)服務(wù)總成本支出一并列入整體經(jīng)營核算中。

“很多業(yè)主對此政策了解不多，也讓物業(yè)公司有了‘忽悠’業(yè)主的機會，將這筆收入貪為己有。業(yè)主詢問公共收益的時候，物業(yè)公司就告訴業(yè)主，這錢用在了補充物業(yè)費上了。”北京物業(yè)管理專家童超表示，多年來，應(yīng)歸屬業(yè)主所有，并可用于小區(qū)建設(shè)、業(yè)主大會、業(yè)委會日常開支的公共收益都被物業(yè)企業(yè)非法侵占了。根據(jù)新物業(yè)管理條例，專項維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)優(yōu)先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。“對于小區(qū)中產(chǎn)生的公共收益，需要對此形成更有效的利用方式和監(jiān)管途徑。”