前幾天發(fā)了一個(gè)LPR最新報(bào)價(jià)的動(dòng)態(tài)，結(jié)果引來(lái)很多人的私信和評(píng)論，從咨詢的問(wèn)題來(lái)看，大家對(duì)房貸利率要不要轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR還是一知半解，甚至有些網(wǎng)友的理解是完全錯(cuò)誤的。

今天，就把房貸利率和大家關(guān)心的問(wèn)題從原理到實(shí)際的影響給大家說(shuō)清楚，希望對(duì)大家有所幫助。

房貸利率轉(zhuǎn)換政策是在2019年12月底，由《中國(guó)人民銀行發(fā)布〔2019〕第30號(hào)》公告開(kāi)始的，該公告明確表示，在2020年3月1日至8月31日期間，將就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)

對(duì)《中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)》文件(后文簡(jiǎn)稱(chēng)30文件)，很多房貸一族表示，每個(gè)字都認(rèn)識(shí)，就是不知道說(shuō)的是什么意思!其實(shí)，這也說(shuō)明了的大家在房貸方面知識(shí)的欠缺。

房貸要不要轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR?如何轉(zhuǎn)化?那些人需要轉(zhuǎn)化?轉(zhuǎn)化后對(duì)購(gòu)房一族還貸會(huì)有那些影響等問(wèn)題?

要回答上述一系列的問(wèn)題，那么你只要搞清楚房貸利率改革的背景，以及30號(hào)文件出臺(tái)的目的，就知道你的房貸利率該不該轉(zhuǎn)了。

所以，我們先從房貸市場(chǎng)的背景開(kāi)始。

一、房貸改革的背景

新政策出臺(tái)的背景是為了落實(shí)中共中央政治局4月19日召開(kāi)會(huì)議，該會(huì)議強(qiáng)調(diào)，貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，這只是市場(chǎng)利率改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

而新政策的主要目是提高貨幣市場(chǎng)的傳導(dǎo)效率，降低企業(yè)的融資成本，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)貨幣政策對(duì)貸款利率的引導(dǎo)作用。

個(gè)人住房貸款利率作為貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從以前的貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。隨后，央行宣布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制。

二、房貸利率換錨正式實(shí)施

8月25日，中國(guó)人民銀行25日就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜發(fā)布公告。該公告稱(chēng)，為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益。

自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，房貸利率換錨正式啟動(dòng)，這意味著從這天開(kāi)始，個(gè)人住房貸款利率會(huì)逐漸與基準(zhǔn)利率脫鉤，改為與LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)關(guān)聯(lián)性浮動(dòng)。從此，房貸利率在沒(méi)有央行基準(zhǔn)利率的說(shuō)法。

三、中央銀行30號(hào)文件公布，重點(diǎn)解決存量貸款利率轉(zhuǎn)軌的問(wèn)題

從自2019年10月8日起開(kāi)始新發(fā)放的商業(yè)貸款就已經(jīng)與LPR進(jìn)行掛鉤了，那么在10月8日之前已經(jīng)拿到商業(yè)貸款和2020年1月1日已經(jīng)簽訂合同(按照銀行基準(zhǔn)利率)還沒(méi)有拿到貸款用戶，就是所謂的存量用戶。

而2019年12月28日，《中國(guó)人民銀行發(fā)布的第30號(hào)》公告主要解決的存量的問(wèn)題，即2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款(不包括公積金個(gè)人住房貸款)，在2020年1月1日以后，金融機(jī)構(gòu)也不會(huì)與客戶簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

而此次存量轉(zhuǎn)軌的問(wèn)題在3月1日正式實(shí)施，8月30日結(jié)束，在這期間，金融機(jī)構(gòu)要與客戶就定價(jià)基準(zhǔn)裝換條款進(jìn)行協(xié)商，客戶可以將房貸利率轉(zhuǎn)變?yōu)長(zhǎng)PR加點(diǎn)形成利率，也可以轉(zhuǎn)換為固定利率，但是，是否選擇轉(zhuǎn)軌的機(jī)會(huì)只有一次。

從這一點(diǎn)可以看出，中央銀行把是否轉(zhuǎn)軌主動(dòng)權(quán)給了客戶，客戶可以根據(jù)自己的情況來(lái)選擇轉(zhuǎn)化或者不轉(zhuǎn)。

但是，對(duì)于此項(xiàng)政策，大多數(shù)房貸一族根本就搞不懂是怎么回事，所以，對(duì)于房貸利率到底轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)也是無(wú)從下手。

其實(shí)，總體來(lái)說(shuō)，這次的轉(zhuǎn)軌對(duì)房貸一族的影響也是極其有限，從短期來(lái)看，房貸定價(jià)利率轉(zhuǎn)軌將會(huì)是一個(gè)非常平滑的過(guò)度，房貸利率總體上將會(huì)保持穩(wěn)定。

從房貸利率的定價(jià)來(lái)看，之前的基準(zhǔn)利率和LPR報(bào)價(jià)利率基本沒(méi)有多大區(qū)別的，以前的房貸利率=基準(zhǔn)利率*(1+浮動(dòng)系數(shù))，而現(xiàn)在則是，房貸利率=LPR+浮動(dòng)加點(diǎn)。

從這兩種房貸利率的形成過(guò)程來(lái)看，兩者其實(shí)都是浮動(dòng)的，唯一的區(qū)別就是基準(zhǔn)利率惡和LPR更新評(píng)率不同。

歷年央行公布的房貸利率

央行公布的基準(zhǔn)利率從2015年以后到現(xiàn)在，基本上五年就沒(méi)有變過(guò)，因此，這就給大家形成了一種錯(cuò)覺(jué)，認(rèn)為基準(zhǔn)利率是固定的，而事實(shí)上，從之前的央行公布的利率來(lái)看，實(shí)際上也是浮動(dòng)的。

而現(xiàn)在把央行公布的基準(zhǔn)利率改成LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)后，其實(shí)現(xiàn)在的利率轉(zhuǎn)換只是基準(zhǔn)利率換成了LPR而已，而這次的換錨，主要給變的是LPR形成機(jī)制和更新頻率不同而已。

LPR由各報(bào)價(jià)行按公開(kāi)市場(chǎng)操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國(guó)18家銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。

相比一萬(wàn)的央行基準(zhǔn)利率，沒(méi)有固定的更新時(shí)間，而LPR則是由固定的更新時(shí)間，也就是每月20日，而房貸轉(zhuǎn)軌之后，重新報(bào)價(jià)周期基本上是固定的，你可以選擇1年期一報(bào)價(jià)。

總體上來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)前和轉(zhuǎn)后不會(huì)有太的影響，而真正有意義的是LPR的長(zhǎng)期走勢(shì)，如果LPR在未來(lái)一段時(shí)間走低，那么房貸利率是下跌的，反之則增加。根本不是網(wǎng)上那些大V、公知所說(shuō)的，房貸的轉(zhuǎn)軌是房奴們解放自己的唯一機(jī)會(huì)。

所以，對(duì)于那些房貸還有四五年就還清的人，無(wú)論利率高低，轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)都幾乎沒(méi)有影響，因此，這些人就不要在糾結(jié)到底是轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)，其實(shí)，轉(zhuǎn)和不轉(zhuǎn)幾乎沒(méi)有區(qū)別。

而那些房貸是10-30年的客戶，就要慎重考慮轉(zhuǎn)軌的問(wèn)題，由于這類(lèi)客戶的房貸周期長(zhǎng)，到底要不要把房貸利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR，就要判斷未來(lái)幾十年的LPR整體走勢(shì)。

LPR是作為市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，每個(gè)月都會(huì)進(jìn)行一次報(bào)價(jià)，所以，基本上都是浮動(dòng)的，從理論上來(lái)看，如果LPR在未來(lái)一段時(shí)間走低，那么轉(zhuǎn)軌將會(huì)給你節(jié)省一部分的房貸成本，如果LPR走高，當(dāng)然也會(huì)增加你的房貸成本。

但是，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，以及結(jié)合最近幾次的LPR報(bào)價(jià)來(lái)看，LPR大幅上升的空間非常小，而下行的空間還是比較充裕。

貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)走勢(shì)圖

如果你對(duì)未來(lái)的LPR走勢(shì)做出錯(cuò)誤的判斷，即該轉(zhuǎn)時(shí)候沒(méi)有選擇轉(zhuǎn)，那么你很可能在未來(lái)幾十年都會(huì)被套在高利率房貸上，長(zhǎng)期承擔(dān)房比較高的房貸成本。

四、相對(duì)于貸款時(shí)機(jī)的選擇，房貸利率轉(zhuǎn)軌對(duì)房貸成本的影響比較小

從房屋貸款的成本來(lái)看，房貸總成本=貸款金額*貸款利率*貸款期限+還款方式+貸款方式。

除去房屋商品的屬性，真正影響你貸款成本是房子作為金融產(chǎn)品的屬性(也可以稱(chēng)之為金融屬性)，即與買(mǎi)房子相關(guān)的按揭貸款。

影響房貸的因素主要是4個(gè)，分別是貸款金額，貸款期限，還款方式和貸款方式。

而這4個(gè)指標(biāo)當(dāng)中，有兩個(gè)因素，房貸金額和房貸利率是你沒(méi)法控制的，有三個(gè)因素是你完全可以控制的，比如貸款期限，貸款方式和還款方式。

在兩個(gè)不可控制的因素中，你能貸多少款，與你自身還貸的能力相關(guān)，也與金融機(jī)構(gòu)能給你審批額度有關(guān)，在貸款金額方面，大多數(shù)情況下，金融機(jī)構(gòu)是擁有主動(dòng)權(quán)的;而貸款利率大多數(shù)時(shí)候則與貸款時(shí)機(jī)有關(guān)。

例如，在2009年，由于08年全球金融危機(jī)的影響，金融機(jī)構(gòu)和很多房地產(chǎn)商都進(jìn)行過(guò)不同程度的打折銷(xiāo)售，力度最大房貸利率可以下浮30%，而當(dāng)時(shí)的銀行公布的房貸利率是5.94%，如果這樣的貸款利率，在下浮30%，那么真實(shí)的房貸利率就是4.15%(5.94%-5.94%*30%)，而在08年或者10年買(mǎi)房的人，貸款利率都有不同程度的打折現(xiàn)象，而這樣的貸款利率甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于從2015年央行公布的貸款基準(zhǔn)利率4.9%。

在2019年7月份網(wǎng)友自爆的貸款利率

如果你是在2019年買(mǎi)房的用戶，那么就沒(méi)有那么幸運(yùn)了，房貸利率基本上在6%左右。

或許大家對(duì)于6%貸款利率和4.41%(4.9%基準(zhǔn)利率打九折)沒(méi)有什么概念。我們可以給大家舉一個(gè)例子，同樣是貸款100萬(wàn)，還款期限選擇30年，同樣的還款方式和不同還款方式之間的區(qū)別。

房貸利率是6%情況下，等額本金還款法和

房貸利率是4.41%情況下，等額本金還款

上面的數(shù)據(jù)如果列舉出來(lái)，相信大多數(shù)人都看的懂，我就不做過(guò)多的解釋?zhuān)蛔鲆粋€(gè)簡(jiǎn)單的總結(jié)。各位貸款買(mǎi)房的人，還是現(xiàn)實(shí)點(diǎn)，多研究一下房地產(chǎn)市場(chǎng)，多注意貸款利率

，少聽(tīng)那些所謂房地產(chǎn)專(zhuān)家的毒雞湯，他們號(hào)稱(chēng)，房貸你從銀行貸款拿到成本最低的貸款，一定不要提前還貸。我只想說(shuō)的是，利息雖然低，但是，如果貸款額度大，對(duì)中產(chǎn)階級(jí)而言，利息照樣是你不可承受之痛。

說(shuō)完了兩個(gè)沒(méi)法控制的因素，我們?cè)诳纯慈齻€(gè)你完全可以控制的因素中，也可以理解為你可以選擇的因素，貸款期限，貸款方式和還款方式。

三個(gè)可以選擇因素，就要看你懂不懂，如果你懂，給你也會(huì)節(jié)省很多的成本，如果你不懂，那么就給你當(dāng)初魯莽的行為買(mǎi)單吧。

網(wǎng)友留言

很明顯，這位網(wǎng)友就是一個(gè)外行，根本搞不清楚等額本息和等額本金的區(qū)別。他這種說(shuō)法對(duì)嗎?你不能說(shuō)是錯(cuò)，因?yàn)?，只要是貸款，如果你每次都還款，利息肯定會(huì)越還越少。但是，如果你把等額本息還款法和等額本金還款法相比，那么你就是一個(gè)冤大頭，具體原因，參考上面等額本金和等額本息還款法所支付利息對(duì)比。

作為一個(gè)普通消費(fèi)者，我希望大家明白一個(gè)道理，從房貸實(shí)踐中表明，金融機(jī)構(gòu)作為一個(gè)盈利性組織，唯一的目的就是利益最大化，對(duì)于我們普通用戶來(lái)說(shuō)，它不是一個(gè)完全值得信任的機(jī)構(gòu)。因?yàn)?，如果你沒(méi)有特殊要求，他們大多數(shù)都會(huì)建議你選擇等額本息還款!道理非常簡(jiǎn)單，你選擇等額本息還款法，他們賺的更多!

而這次央行對(duì)房貸利率轉(zhuǎn)軌，影響的就是房貸利率。2009年買(mǎi)房和2019買(mǎi)房，你從銀行能拿到貸款利率差別是比較大的，6%貸款利率和4.41%貸款利率，所支付的貸款成本就是幾十萬(wàn)的差距，這就是我所說(shuō)的，真正實(shí)質(zhì)上影響你貸款成本已經(jīng)在簽訂貸款合同的那一刻已經(jīng)決定了。

而這次的房貸利率的轉(zhuǎn)軌，相比買(mǎi)房時(shí)機(jī)的選擇，影響真的非常有限。從《中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)》公告給出轉(zhuǎn)軌方式來(lái)看，如果你的房貸利率是5.39%，如果要轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR報(bào)價(jià)利率。

2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR報(bào)價(jià)

如果你選擇在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，所加的點(diǎn)數(shù)均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定。從這點(diǎn)來(lái)看，既然LPR已經(jīng)固定了，那么影響你加點(diǎn)正負(fù)和加點(diǎn)多少的其實(shí)是你的原始貸款利率。

也就是說(shuō)，如果的原房貸利率是在5年期房貸基準(zhǔn)利率4.9%上浮10%，那么你的房貸利率就是5.39%(4.9%×(1+10%)=5.39%)，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%，那么你的加單幅度就是0.59%(5.39%-4.8%=0.59%)

如果的原房貸利率是在5年期房貸基準(zhǔn)利率4.9%上浮30%，那么你的房貸利率就是6.37%(4.9%×(1+30%)=6.37%)那么你的加單幅度就是1.57%(6.37%-4.8%=1.57%);如果是4.9%上浮40%，你的房貸利率就是6.86%，相應(yīng)的加點(diǎn)幅度就是2.06%，其他加點(diǎn)幅度和這上面相同。

上面兩種情況都是加點(diǎn)為正的情況，那么什么樣的情況下加點(diǎn)幅度為零或者加點(diǎn)為負(fù)值呢?

其實(shí)，這個(gè)很好理解，只要你的房貸利率和2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR報(bào)價(jià)4.8%相同，那么加點(diǎn)幅度就是零。

如果你的房貸利率小于4.8%，就會(huì)形成加點(diǎn)為負(fù)值情況，例如你的房貸基準(zhǔn)利率4.41, 也就是房貸基準(zhǔn)利率打九折 (4.9%×(1-90%)，你的加點(diǎn)幅度就是負(fù)0.39%(4.41%-4.8%=-0.39%)。

由此可見(jiàn)，房貸利率完全取決于原始房貸利率，你原始房貸利率比較高，那么你相應(yīng)的加點(diǎn)幅度就比較高，如果你的原始房貸利率比較低，那么你的加點(diǎn)幅度會(huì)出現(xiàn)零或者加點(diǎn)幅度為負(fù)值的情況。

如果你把房貸基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR報(bào)價(jià)，那么你在下一個(gè)定價(jià)周期就會(huì)轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR+加點(diǎn)幅度，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日，如果你的個(gè)人住房貸款原合同期限30年,已經(jīng)還貸了5年，剩余期限為15年，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR報(bào)價(jià)4.8%，你在2020年3月30至2020年8月31進(jìn)行了轉(zhuǎn)化，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，你的原始房貸利率是5.39%，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日期間，執(zhí)行的利率水平仍然是5.39%(4.8%+0.59%，和原始的房貸利率數(shù)值相同，只是計(jì)算方式不同)。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推，直到貸款合同結(jié)束。

需要大家注意的是，本次舉例的LPR重新定價(jià)周期是1年，這也是銀行規(guī)定的最低定價(jià)周期，當(dāng)然，你也可以和金融機(jī)構(gòu)約定2年、3年和更長(zhǎng)的定價(jià)周期和定價(jià)日，我個(gè)人建議大家還是選擇一年為定價(jià)周期。

也就是說(shuō)，你的房貸在轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR之后，你的房貸利率就是成為了LPR+加點(diǎn)幅度，真正影響你下一年度還貸的是定價(jià)日前一個(gè)月的LPR報(bào)價(jià)，如果它下降了，那么你房貸利率相應(yīng)的也就下跌了，反之也是一個(gè)道理。

五、我個(gè)人還是建議大家將房貸基礎(chǔ)利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR報(bào)價(jià)利率

首先，從理論上來(lái)說(shuō)，LPR上漲和下跌都有可能。從目前世界上發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，利率下行是必然趨勢(shì)，有些國(guó)家甚至出現(xiàn)了負(fù)利率。而我們國(guó)家的利率還處在高位，根據(jù)國(guó)內(nèi)實(shí)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房住不炒的政策，LPR在未來(lái)一段時(shí)間還是有比較大的下行空間。

當(dāng)然，LPR絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的暴漲暴跌，最有可能情況是小幅度的震蕩下行，所以，大家不要擔(dān)心因?yàn)長(zhǎng)PR大幅波動(dòng)影響還款的金額，

其次，既然是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率化改革，當(dāng)然是越改越好，哪有越改越差的。更何況，從此以后，大多數(shù)人的房貸都是LPR報(bào)價(jià)利率。

據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換答記者問(wèn)表示，自人民銀行在2019年8月17日發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制公告以來(lái)，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)。

對(duì)于還有幾年就還清的用戶，轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)都無(wú)所謂了，而對(duì)于一些貸款周期比較長(zhǎng)的用戶來(lái)說(shuō)，我還是建議大家把房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR,并且把重新定價(jià)周期約定為1年。

當(dāng)然，上面也只是個(gè)人的一些觀點(diǎn)和建議，上文對(duì)大家關(guān)心的一些問(wèn)題也說(shuō)清楚了，大家可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)做相應(yīng)的對(duì)策。