6月21日，蛇口產(chǎn)園、首鋼綠能、N首創(chuàng)等9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所正式上市。

截至上午收盤，9只公募REITs的漲跌情況較為分化，最高漲幅達(dá)到15%以上，最低則不足0.5%。

多位業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，公募REITs產(chǎn)品整體收益率相對穩(wěn)定，投資者前期一定要注意炒作風(fēng)險(xiǎn)。

兩只REITs漲超10%

A股有“炒新”的傳統(tǒng)，公募REITs在上市首日也成為了炒作對象。

從9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs的上市表現(xiàn)來看，均出現(xiàn)溢價(jià)情況。截至上午收盤，蛇口產(chǎn)園、首鋼綠能漲幅均較高，分別達(dá)到15.58%和12.32%；N首創(chuàng)、N浙杭徽、N張江REI等基礎(chǔ)設(shè)施REITs均呈現(xiàn)不同程度的上漲。

具體來看，N首創(chuàng)、N浙杭徽、N張江REI，漲幅也在5%以上，分別為7.43%、6%和5.45%。N普洛斯、鹽港REIT漲幅分別為4.04%和3.65%。

此外，廣州廣河和N蘇園漲幅則不足1%，分別為0.7%和0.49%。

整體來看，投資者的投資熱情整體偏高，從成交額來看，蛇口產(chǎn)園、N普洛斯均超過了2億元。此外，首鋼綠能、N首創(chuàng)、廣州廣河等多只REITs的成交額也超過了1億元。

注意溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

事實(shí)上，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，一般封閉式產(chǎn)品上市后，由于流動(dòng)性得到了釋放，上市首日折價(jià)發(fā)行可能更符合歷史上封閉產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)律。

但從上午收盤情況來看，9只公募REITs統(tǒng)統(tǒng)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。

一位券商分析師提到，9只公募REITs在發(fā)行之初，即遭投資者超額認(rèn)購，部分認(rèn)購比例低于5%，實(shí)則已反映公眾的投資熱情。當(dāng)REITs上市后，部分前期沒有買入的投資者，也會(huì)通過二級市場交易買入，從而推升場內(nèi)交易價(jià)格。

上述業(yè)內(nèi)人士也提到，前期可能有部分資金有“炒新”意識(shí)，買入后通過轉(zhuǎn)托管將申購到的REITs轉(zhuǎn)到交易所，再在二級市場賣出獲利。由于9只公募REITs盤子不大、規(guī)模小，且份額少，它們的二級市場價(jià)格易被資金操縱，從而使其獲得溢價(jià)套利機(jī)會(huì)。

也有華南地區(qū)某研究人士認(rèn)為，從發(fā)行定價(jià)和項(xiàng)目估值角度看，多數(shù)REITs均沿報(bào)價(jià)區(qū)間下限發(fā)行，與項(xiàng)目估值相比偏低，還出現(xiàn)博時(shí)招商蛇口等明顯低于項(xiàng)目估值發(fā)行的情況，因此，這也造成部分基金上市后出現(xiàn)了較大漲幅。

從短期炒新到中期折價(jià)交易

事實(shí)上，多位公募REITs人士頻繁強(qiáng)調(diào)，從收益特征來看，公募REITs產(chǎn)品強(qiáng)制分紅、現(xiàn)金流穩(wěn)定，也就決定產(chǎn)品本身不會(huì)有很強(qiáng)的爆發(fā)力，但勝在未來收益穩(wěn)定且可持續(xù)，可預(yù)測性高。在收益率穩(wěn)定的情況下，投資者一定要注意炒作風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，REITs上市后，短期經(jīng)歷炒新，但中期可能出現(xiàn)溢價(jià)收斂，長期出現(xiàn)分化狀況。

華泰證券的研究顯示，鵬華前海萬科REITs上市一年多時(shí)間保持著平價(jià)或小幅溢價(jià)狀態(tài)。拉長時(shí)間里看，場內(nèi)交易價(jià)格與基金凈值之間的缺口逐漸拉大，該基金場內(nèi)價(jià)格長期處于折價(jià)狀況。

華南一位研究人士表示，從封閉型股基、封閉型債基經(jīng)驗(yàn)來看，由于流動(dòng)性弱、產(chǎn)品信息不對稱、缺少折溢價(jià)糾偏機(jī)制，這些產(chǎn)品普遍出現(xiàn)了折價(jià)交易。因而不能以打新股的態(tài)度看待公募REITs上市，對于公募REITs二級市場的交易價(jià)格要理性看待。

上述人士還談到，公募REITs也有可能出現(xiàn)這種情況。由于首批REITs基本100%投向標(biāo)的項(xiàng)目，其運(yùn)營情況對凈值影響占主導(dǎo)地位，財(cái)報(bào)季附近也可能出現(xiàn)價(jià)值波動(dòng)和預(yù)期差機(jī)會(huì)。當(dāng)然，長期來看，還是要看利率中樞的表現(xiàn)，產(chǎn)品最終實(shí)現(xiàn)的收益率，與投資者群體能否擴(kuò)大相關(guān)，估值水平也將在認(rèn)知強(qiáng)化中分化?！敖ㄗh中簽投資者積極把握上市初期的兌現(xiàn)時(shí)機(jī)，長期投資者等待市場情緒降溫后的配置機(jī)會(huì)?！鄙鲜鋈耸空f。

從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，也有研究人士認(rèn)為，需要注意REITs項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、二級市場流動(dòng)性不足風(fēng)險(xiǎn)，以及REITs價(jià)格的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。