滬深交易所首批9只公募REITs上市首日表現(xiàn)良好、全線收漲，當(dāng)日成交約409萬手，成交金額共計約16.2億元，市場并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，交投情緒尚屬正常，不過各產(chǎn)品表現(xiàn)有所分化，截至收盤，漲幅在0.7%-14.72%之間。

二級市場交投情緒平穩(wěn)后續(xù)價格將向內(nèi)在價值回歸

此前在經(jīng)歷了“火爆”的打新局面之后，各產(chǎn)品在二級市場首秀持穩(wěn)，未有觸及漲跌幅限制，最高溢價也不及20%，單只產(chǎn)品換手率在10-30%左右，后續(xù)表現(xiàn)或?qū)⒗^續(xù)向其內(nèi)在價值靠攏。

從盤面表現(xiàn)來看，蛇口產(chǎn)園表現(xiàn)優(yōu)異、受投資者青睞，早間開報2.541元，盤中漲幅最大至19.96%，居各產(chǎn)品之首，該券收盤漲14.72%，成交103.9萬手；另有首鋼綠能和張江REIT漲幅超過5%，東吳蘇園則漲勢平穩(wěn)，收漲0.7%，全天振幅僅3.81%，日內(nèi)曾短暫破發(fā)，是當(dāng)日唯一出現(xiàn)折價的產(chǎn)品。

成交規(guī)模方面，普洛斯成交額最大，共約3.05億元，蛇口產(chǎn)園、張江REIT和浙商杭徽成交規(guī)模均超2億元。此外，當(dāng)日各產(chǎn)品換手率均超過10%，其中蛇口產(chǎn)園和首鋼綠能換手率居前兩位，達(dá)到33.95%和30.13%。

目前業(yè)內(nèi)人士對公募REITs短期內(nèi)的表現(xiàn)多持樂觀態(tài)度，由于產(chǎn)品均無變現(xiàn)壓力，其折價的幾率較小，公募REITs的投資人類型從散戶到不同類型金融機(jī)構(gòu)不等，不同投資人之間的風(fēng)險偏好各異，相對來說交易也會有一定活躍度。

同時，基金管理人引入的做市商制度，也能在一定程度上提升二級市場流動性風(fēng)險，此前基金管理人均已發(fā)布關(guān)于做市商的公告，中信證券、中金公司、國泰君安、廣發(fā)證券等多家券商均名列其中。

銀河證券認(rèn)為，在基金投資策略調(diào)整、收益分派、擴(kuò)募并購、資產(chǎn)評估報告更新、到期退出以及基金持有人會議事項(xiàng)的影響下，各產(chǎn)品價格也將隨之波動。同時其作為公開交易品種，會受到股市行情波動、投資者短期投機(jī)、資金利率變動及消息面炒作等各種因素的干擾，使價格偏離底層項(xiàng)目合理錨定價值。

有望吸引更多民間資本市場長期規(guī)模有望超過2萬億元

公募REITs擴(kuò)大了基建企業(yè)的融資渠道，是一種新的融資模式，生成的新資本將有助于應(yīng)對未來為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的基建投資擴(kuò)張所帶來的融資需求，并為基建企業(yè)提供額外的流動性和去杠桿機(jī)會。

穆迪最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)2015-2020年基建REITs守則所涵蓋的戰(zhàn)略性行業(yè)的固定資產(chǎn)投資，估計目前中國大陸可供基建REITs投資的達(dá)標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價值為人民幣52萬億元，其中44%為收費(fèi)公路和鐵路，25%為電力和天然氣行業(yè)資產(chǎn)。

穆迪預(yù)計稱，未來2-3年內(nèi)基建REITs市場仍將很小，但未來十年內(nèi)有望發(fā)展成為較大的基建資產(chǎn)市場。因?yàn)橐恍┗ㄙY產(chǎn)可能無法滿足守則規(guī)定的4%的REITs回報率分配要求，且目前試點(diǎn)只向大灣區(qū)等戰(zhàn)略地區(qū)開放。

因此，在上述資產(chǎn)中僅有5-10%在未來10年內(nèi)有望成為基建REITs的假設(shè)情況下，市場規(guī)模有望增至超過人民幣2萬億元。實(shí)際規(guī)模將取決于政府對發(fā)展該市場的投入程度以及民間領(lǐng)域的投資偏好。

由于可產(chǎn)生穩(wěn)定和可預(yù)測的回報，基建REITs將吸引民間資本。相關(guān)資產(chǎn)運(yùn)營記錄和產(chǎn)生正現(xiàn)金流的能力也將降低投資者的投資風(fēng)險。雖然與其他投資相比，基建REITs4%的最低回報率要求并不高，但與中國國債收益率(10年期債券目前為3.0%的較低區(qū)間)相比，仍較有競爭力。

此外，與其他期限較短的國內(nèi)公司債券相比，基建REITs的較長期限(第一批至少15年)將為投資者提供了配置投資組合和多樣化投資的新資產(chǎn)類別。

不過，該市場發(fā)展也將面臨挑戰(zhàn)，穆迪表示，目前該領(lǐng)域的稅收結(jié)構(gòu)效率不足、監(jiān)管問題和達(dá)標(biāo)資產(chǎn)供應(yīng)的不確定性，特許年限未來延期的不確定性、留置權(quán)、市場結(jié)構(gòu)未經(jīng)檢驗(yàn)的性質(zhì)和二級市場的流動性狀況等因素，都存在一定風(fēng)險。