作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs 5月31日面向機(jī)構(gòu)投資者、個(gè)人投資者正式發(fā)售。近日，博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱接受了記者的采訪。

在胡海濱看來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅機(jī)制，具有相對(duì)可預(yù)期的收益特征，更加適合有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源且對(duì)收益穩(wěn)定性要求較高的投資者。

收益穩(wěn)定可預(yù)期

在胡海濱看來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征介于股票和債券之間，由于基礎(chǔ)資產(chǎn)類型、所在區(qū)域及運(yùn)營(yíng)管理人的能力不同，每個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況存在一定的差異。

根據(jù)相關(guān)政策的要求，公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅機(jī)制。胡海濱表示，公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求是收益穩(wěn)定可預(yù)期，其中現(xiàn)金流可預(yù)期是公募REITs不可忽視的特征。

對(duì)于公募REITs的費(fèi)率，胡海濱解釋道，主要由固定費(fèi)率和浮動(dòng)費(fèi)率兩部分組成，不同公司的收費(fèi)方式會(huì)有較大的差別。比如，如果把固定費(fèi)率設(shè)置得較低、浮動(dòng)費(fèi)率設(shè)置得高一些，后續(xù)則可以通過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)管理獲得更多的管理費(fèi)，實(shí)現(xiàn)正向激勵(lì)?！安r(shí)基金在費(fèi)率設(shè)置上相對(duì)比較均衡，固定管理費(fèi)和浮動(dòng)管理費(fèi)的初始差異不大?！?/p>

四大特色值得關(guān)注

據(jù)悉，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs主要投資于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的兩項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包含萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈。其中，萬(wàn)融大廈土地使用權(quán)面積為17243.53平方米，建筑面積為41707.23平方米；萬(wàn)海大廈土地使用權(quán)面積為18241.21平方米，建筑面積為53592.84平方米。

“整體看，首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs都具備聚焦重點(diǎn)區(qū)域、聚焦重點(diǎn)行業(yè)、聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的特點(diǎn)?！焙I認(rèn)為，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs的特色主要在于原始權(quán)益人資質(zhì)好、REITs擴(kuò)募潛力較大、配套設(shè)施完善、基礎(chǔ)資產(chǎn)所在區(qū)位優(yōu)勢(shì)強(qiáng)等方面。

具體而言，在原始權(quán)益人方面，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)原始權(quán)益人是招商蛇口，其實(shí)際控制人是招商局集團(tuán)。胡海濱表示，在首批公募REITs中，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs也是一家央企背景原始權(quán)益人的公募REITs。

在基礎(chǔ)資產(chǎn)方面，胡海濱認(rèn)為，招蛇產(chǎn)業(yè)園REITs具備較好的擴(kuò)募潛力?！半S著首只產(chǎn)品的上市運(yùn)營(yíng)，待時(shí)機(jī)成熟后，未來(lái)蛇口的產(chǎn)業(yè)園也有可能不斷擴(kuò)募?！?/p>

在配套設(shè)施方面，胡海濱表示，蛇口地區(qū)歷經(jīng)了40多年的發(fā)展，住宅、商業(yè)配套、文化娛樂(lè)設(shè)施等配套設(shè)施都比較全，而網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園位于其核心區(qū)域內(nèi)，具備一定的自身優(yōu)勢(shì)。