隨著全新的資產證券化投資產品公募REITs首次對公眾投資者發(fā)售，首批9只公募REITs吸金合計超過1000億元，被“追捧”的REITs背后，是萬億級的市場蛋糕和在政策催生下逐漸形成的資本市場新生態(tài)。除了保險資金等機構資金在積極參與之外，部分產業(yè)資本也在瞄準這一條新賽道。
打造全新商業(yè)模式
基礎設施公募REITs對于機構投資者來說，意味著廣闊的新業(yè)務藍海待發(fā)掘，國家和多地政府近期密集出臺的政策也讓我們看到，REITs不只是一個賽道，更是一個全新品類的生態(tài)鏈。產業(yè)資本通常也是基礎設施生態(tài)鏈多個環(huán)節(jié)上的資產管理方和運營方，以戰(zhàn)略投資人身份參與首批公募REITs的投資，是布局整個賽道的第一步。
首批公募REITs的原始權益人多為行業(yè)龍頭，布局公募REITs的戰(zhàn)略投資有助于與其他原始權益人在相關的領域板塊實現(xiàn)資源共享和協(xié)同發(fā)展，如首程控股便與部分原始權益人在停車、城市更新及基礎設施不動產投資領域達成了戰(zhàn)略合作。產業(yè)資本與資產方的合作一方面可以依托各自在屬地領域的優(yōu)勢地位，整合雙方的資源，挖掘產業(yè)協(xié)同點，互相進行產業(yè)賦能和聯(lián)合投資，實現(xiàn)價值最大化。另一方面作為產業(yè)投資機構，可借力REITs這一金融產品、實現(xiàn)產融結合、獲取產業(yè)與金融的協(xié)同效應，增強自身產業(yè)競爭優(yōu)勢。
同時通過REITs戰(zhàn)略配售投資，在國內火爆的認購熱情下，預計將為產業(yè)投資者帶來可觀的收益回報。由于資本和資產的運轉周期不盡相同，通過在資產端的組合持有，通過資產管理方的規(guī)范運營和風險管理，兩者結合可以熨平經濟周期波動導致的沖擊，獲取穩(wěn)健回報。戰(zhàn)略投資基礎設施公募REITs也是產業(yè)資本在風險和收益之間尋求積極的平衡。另外，通過對公募REITs的投資，也為產業(yè)資本提供了具有穩(wěn)定回報和長期增值預期的投資工具和共享經濟發(fā)展成果的渠道。
助力完善投融資閉環(huán)
國內公募REITs的推出提供了經濟資源跨時間、跨地域和產業(yè)配置的方法和機制，為產業(yè)資本提供了閉環(huán)的商業(yè)模式和核心競爭力，解決了一直困擾產業(yè)資本的“退”的問題，戰(zhàn)略投資基礎設施公募REITs也是緊抓新的政策紅利進行的積極布局，為后續(xù)產業(yè)發(fā)展提供了更好的退出路徑和金融環(huán)境。未來核心區(qū)域、經營狀況良好的優(yōu)質資產，將成為投資者備受青睞的產品。同時依托產業(yè)資本擁有的大量基礎設施領域的優(yōu)質資產，配合其在基金管理或資本運作方面的專業(yè)能力，從而真正實現(xiàn)“投融管退”高度吻合的閉環(huán)。
在整個REITs賽道的戰(zhàn)略版圖中，戰(zhàn)略配售投資只是產業(yè)資本參與REITs領域的起步和切入點，未來可以通過持續(xù)設立基金，打通孵化培育基金(Pre-REITs基金)收購、公募REITs退出、循環(huán)再投資的全鏈條布局。當REITs深入參與到國內基礎設施領域投資時，其價格可作為定價“錨”傳導至前期投資，成為權益性產業(yè)資本配置的重要指引。研究表明，全球大部分REITs市場都具有較強的價值發(fā)現(xiàn)功能，隨著國內REITs市場的不斷發(fā)展，日益成熟，將有利于形成基于經營質量和經營效率的市場定價。
公募REITs讓產業(yè)資本有工具、有能力去實現(xiàn)資產端的持有和投資的循環(huán)，促使產業(yè)資本通過REITs進行精準投資、進行重資產上市、將資金循環(huán)投入到新的投資建設，擴大運營規(guī)模。同時，REITs強化了以終為始的投資邏輯，以退定投，以REITs現(xiàn)有的管理模式和制度保障反向促進資產運營方提升管理能力，以效率提升帶來的持久收益及價值增長回饋給投資人，打造整個REITs生態(tài)鏈長效吸引力。產業(yè)資本在REITs領域的發(fā)展需要堅持“精準投資+精益經營”的理念，精準投資不易，精益經營更難，兩者結合才能構筑產業(yè)資本長期發(fā)展的護城河。只有抓住產業(yè)演進的內在邏輯，理解市場創(chuàng)新發(fā)展的變革，看到好的機會，做大規(guī)模的飽和投入，輔以最大程度的運營投入和效率提升，深度與產業(yè)整合，才能獲得更大盈利概率。
問題與挑戰(zhàn)
未來REITs作為資本市場上的一類重要資產，推動試點工作過程中仍可能面臨來自制度建設、運營管理、市場磨合等各方面的問題與挑戰(zhàn)。
管理方是否擁有持續(xù)挖掘、孵化擴募資產的外延增長能力，是否能通過資產運營團隊和基金管理人的專業(yè)能力提升整體收益回報，將是產業(yè)投資者關注的重點。
同時如何讓持有優(yōu)質資產的原始權益人有能力有意愿分享其現(xiàn)金流收益，也是REITs市場規(guī)模不斷增長并獲得良性發(fā)展的關鍵。目前國內傳統(tǒng)基礎設施的擁有方和運營方多以國有企業(yè)為主，這類企業(yè)擁有的融資優(yōu)勢及自身需要做大做強的訴求，需要匹配REITs良好的市場環(huán)境及配套政策，如何建立機制鼓勵優(yōu)質資產的盤活是REITs業(yè)務行穩(wěn)致遠的前提。
另外，嚴格的內控、完善的信息披露、合理的激勵機制可以降低外部管理人模式的代理成本，選用更能協(xié)調利益相關方的治理機制，進行管理職責的合理分配，防范利益沖突也是保護投資人的重要手段。