2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合頒布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式拉開(kāi)帷幕。近日首批9只REITs發(fā)售圓滿(mǎn)完成也象征著公募REITs新征程的開(kāi)啟。博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部基金經(jīng)理胡海濱表示，公募REITs是個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)，中國(guó)公募REITs業(yè)務(wù)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的持有人意義重大，可以加快企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，有利于國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展，但同時(shí)，投資者也要對(duì)REITs產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)知，抱著長(zhǎng)期持有的心態(tài)來(lái)進(jìn)行投資。

公募REITs是資產(chǎn)組合分散化管理的有效工具

REITs(Real Estate Investment Trusts)是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金簡(jiǎn)稱(chēng)，是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要手段，它以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。

我國(guó)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，簡(jiǎn)稱(chēng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，是指依法向社會(huì)投資者公開(kāi)募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人主動(dòng)管理運(yùn)營(yíng)上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資有幾個(gè)特點(diǎn)，第一，基礎(chǔ)資產(chǎn)特征突出，即三聚焦：聚焦重點(diǎn)區(qū)域、聚焦基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)、聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。聚焦重點(diǎn)區(qū)域，是指優(yōu)先支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)支持國(guó)家級(jí)新區(qū)、有條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)行公募REITs；聚焦基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，是指優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板的行業(yè)，包括交通設(shè)施類(lèi)的倉(cāng)儲(chǔ)物流、公路機(jī)場(chǎng)港口碼頭項(xiàng)目，市政工類(lèi)的水電氣熱收費(fèi)權(quán)項(xiàng)目，污染治理類(lèi)的液體垃圾處理、固廢處理項(xiàng)目等等。此外也鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施如數(shù)據(jù)中心、5G基站信號(hào)塔和產(chǎn)業(yè)園類(lèi)項(xiàng)目。聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，是指項(xiàng)目權(quán)屬清晰，即原始權(quán)益人享有完全所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，無(wú)經(jīng)濟(jì)法律糾紛，項(xiàng)目必須現(xiàn)金流穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，原始權(quán)益人及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)必須信用穩(wěn)健、內(nèi)控健全，最近3年無(wú)重大違法行為等。此外基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)具有豐富的運(yùn)營(yíng)管理能力。

第二，與股票、債券以及其他公募基金有顯著差別。公募REITs有其獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性。一方面，作為一種封閉式基金，其投資的資產(chǎn)是一個(gè)穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，通過(guò)長(zhǎng)期持有并提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理水平創(chuàng)造更高的現(xiàn)金流回報(bào)收益為主要目的。另一方面，REITs持有的是基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)益，當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施估值上升時(shí)投資者往往能獲得資產(chǎn)升值的回報(bào)，綜合來(lái)看，公募REITs是介于股票與債券之間的一種絕對(duì)收益型產(chǎn)品。

在胡海濱看來(lái)，公募REITs作為一種資產(chǎn)組合分散化管理的有效工具，和其他資產(chǎn)類(lèi)別的相關(guān)性較低，投資公募REITs有助于降低由股票和債券構(gòu)成的資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)或提高其組合預(yù)期收益率。此外，由于國(guó)內(nèi)REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，沒(méi)有明顯的牛熊特征，在其強(qiáng)制分紅機(jī)制下，受益于相對(duì)穩(wěn)定的派息水平以及資產(chǎn)成熟運(yùn)營(yíng)，可在一定程度上有效對(duì)沖周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

秉持長(zhǎng)期投資理念

REITs代表著全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的生產(chǎn)力。目前REITs在海外市場(chǎng)大概有2萬(wàn)億美元市值，其中65%的市值都為美國(guó)市場(chǎng)，形成一枝獨(dú)秀的局面。而我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs剛剛起步，各市場(chǎng)主體都在不斷探索中，對(duì)于我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者而言，公募REITs是一個(gè)全新的投資品種。

鑒于海外與國(guó)內(nèi)REITs在產(chǎn)品特征、市場(chǎng)環(huán)境等方面均存在一定差異，其參考性相對(duì)有限。從目前公募REITs的指引上來(lái)看，我們的投資人主要還是以機(jī)構(gòu)投資者為主，有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源、且對(duì)收益要求比較穩(wěn)定的投資人更適合投資REITs。

公募REITs作為一種封閉式基金，投資的資產(chǎn)是一個(gè)有一定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以通過(guò)長(zhǎng)期持有并提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理水平創(chuàng)造更高的現(xiàn)金流回報(bào)收益為主要目的。因此，REITs業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)可分為項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)方面，要對(duì)原始權(quán)益人情況、基礎(chǔ)資產(chǎn)情況進(jìn)行充分的盡職調(diào)查，包括原始權(quán)益人財(cái)務(wù)報(bào)表、整體業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、公司治理結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)資產(chǎn)合法合規(guī)性、歷史收益穩(wěn)定性考察等多個(gè)方面，以防范質(zhì)量有瑕疵的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目被推向市場(chǎng)。進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后，基金管理人則可能面臨運(yùn)營(yíng)期間出現(xiàn)現(xiàn)金流波動(dòng)、遇到各類(lèi)突發(fā)事件等風(fēng)險(xiǎn)。

公募REITs的產(chǎn)品機(jī)制強(qiáng)調(diào)基金管理人對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的主動(dòng)管理和運(yùn)營(yíng)能力，是對(duì)公司綜合化資產(chǎn)管理能力的一種考驗(yàn)。胡海濱表示，在項(xiàng)目前期，基金管理人的項(xiàng)目挖掘能力是著重考量點(diǎn)，但在產(chǎn)品發(fā)行后，運(yùn)營(yíng)管理能力則成為更加不可忽視的步驟。

對(duì)于投資者而言，在投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs時(shí)，一是要關(guān)注底層資產(chǎn)，畢竟REITs在起步階段還沒(méi)有歷史數(shù)據(jù)可追溯。二是未來(lái)隨著我們市場(chǎng)的成熟，關(guān)注點(diǎn)會(huì)從底層資產(chǎn)慢慢過(guò)渡到管理團(tuán)隊(duì)。此外從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，市場(chǎng)初期可能會(huì)存在非理性成分，如市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)不足，則小量的成交就可能對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生重大的影響，使得產(chǎn)品的價(jià)格波動(dòng)偏大，投資者也要積極關(guān)注場(chǎng)內(nèi)交易二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

REITs為我們帶來(lái)分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的機(jī)會(huì)，也成為投資人獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定價(jià)值回報(bào)的新通道。目前，地方政府基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量也已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)億元，若按照百分之一的證券化率粗略估計(jì)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)規(guī)模接近萬(wàn)億元。據(jù)此，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?/p>

基金有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。