樓市調(diào)控繼續(xù)升級，廣東、深圳、天津等城市接連發(fā)布多項針對樓市的調(diào)控政策。其中，嚴(yán)查經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市成為重點。
另一方面，市場對貸款資金買房的需求依然較大?！蹲C券日報》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，仍有貸款公司、擔(dān)保融資公司通過多種方式違規(guī)協(xié)助提供經(jīng)營貸購房，并向記者保證其操作“安全”。
部分信貸中介機構(gòu)工作人員還向記者透露，為了完成放款量的任務(wù)，會根據(jù)客戶的要求匹配不同銀行的貸款產(chǎn)品，在名下沒有經(jīng)營企業(yè)的情況下，可以包裝“公司”，但不收取任何費用。
銀保監(jiān)局再出手
提高挪用經(jīng)營貸成本
6月1日，銀保監(jiān)會召開了主題為“近期監(jiān)管重點工作新聞通報”的新聞發(fā)布會。此次會議明確，將防止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
此前，廣東銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于防范“貸款中介”誘導(dǎo)購房者違規(guī)套取貸款的風(fēng)險提示》，風(fēng)險提示稱，廣大金融消費者要對此類行為提高警惕，選擇銀行業(yè)金融機構(gòu)和正規(guī)渠道獲取金融服務(wù)，警惕“貸款中介”誘導(dǎo)購房者違規(guī)套取貸款背后隱藏的風(fēng)險。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪時表示，后續(xù)房貸市場大整頓工作將全面鋪開，各類貸款業(yè)務(wù)需要合規(guī)操作，相關(guān)房企和中介也需要深刻理解銀保監(jiān)會的監(jiān)管精神。
經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。這種貸款是支持中小企業(yè)經(jīng)營的普惠性貸款，更是被明令禁止流入樓市的。而現(xiàn)實生活中，經(jīng)營貸流入樓市并不少見。尤其是當(dāng)經(jīng)營貸利息低于按揭貸款時，在一些中介機構(gòu)的誘導(dǎo)下，部分購房者利用注冊的公司騙取經(jīng)營貸，用于支付首付款。
部分貸款中介
稱“可操作”經(jīng)營貸
盡管監(jiān)管嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸流入樓市，但《證券日報》記者近期仍然多次接到貸款中介的電話，詢問是否需要經(jīng)營貸、消費貸。其中不乏打著銀行下屬貸款機構(gòu)旗號，實為貸款中介公司的客服人員，以 “利率低”“時限長”“放款快”等理由誘導(dǎo)購房者，推銷通過“經(jīng)營貸”“消費貸”等方式從銀行套取資金購房，暗藏諸多違規(guī)操作。
一家宣稱是北京銀行直屬信貸中心的工作人員對記者介紹：“近期房屋抵押經(jīng)營性貸款利率優(yōu)惠比較大，優(yōu)惠后年息最低3.5%，10年期?！?/p>
當(dāng)記者問及利率為何如此低，“放貸款也會有考核指標(biāo)，這個月放款量還沒達(dá)到要求，我們員工也承受著考核壓力?！鄙鲜龉ぷ魅藛T向記者透露，為了完成放款量的任務(wù)，我們會根據(jù)客戶的要求匹配不同銀行的貸款產(chǎn)品，在名下沒有經(jīng)營企業(yè)的情況下，可以包裝“公司”，且不收取任何費用。
他還補充說：“目前貸款的人比較多，監(jiān)管為了調(diào)控，對各家銀行都有要求，而銀行自身也要完成放款指標(biāo)，所以銀行把放款量的任務(wù)交給我們?！?/p>
此外，其他幾家貸款公司也電話告知記者稱，能幫助客戶“包裝”公司，申請到較低利率的經(jīng)營貸資金?！皬倪M(jìn)件到放款大概十天左右，在名下沒有經(jīng)營企業(yè)的情況下，可以提供公司。之所以能夠保證沒有風(fēng)險，是因為與銀行有合作關(guān)系”。
對于上述貸款中介的操作，一位銀行個貸經(jīng)理向記者透露了其中的套路，“中介先是以低利息等口號進(jìn)行宣傳，誘惑客戶上門辦理貸款；而在辦理中途以各種理由收取渠道費、中介費，最后客戶的真實借款成本其實并不低?！辈⑶移溥€表示，“經(jīng)營貸多是3年、5年期等中期貸款，套取用作購房風(fēng)險很大，如果到期后還不上本金，可能還會陷入還錢的無底洞中”。
嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示：“實際上類似違規(guī)的做法有很多，也說明銀行任由一些合作伙伴類似小貸公司等亂營銷，且有誤導(dǎo)性的營銷，這都是后續(xù)需要積極管控的內(nèi)容。所以一方面是銀行自己內(nèi)部需要統(tǒng)一營銷口徑，另一方面是銀行和外部的合作需要進(jìn)行嚴(yán)管?！?/p>
監(jiān)管對貸款公司
開啟專項整治
盡管監(jiān)管三令五申禁止信貸資金違規(guī)流入樓市，但是近期仍有多家銀行因此受罰，且違規(guī)成本也在升級。例如，6月8日，北京銀保監(jiān)局公布6張行政處罰信息，涉及4家銀行及旗下分支機構(gòu)，處罰緣由主要包括“個人消費貸款、個人經(jīng)營性貸款嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營規(guī)則違法行為”“采用不正當(dāng)手段發(fā)放個人經(jīng)營性貸款”等，對機構(gòu)處罰金額達(dá)530萬元，相關(guān)責(zé)任人也遭到行政處罰。
從銀保監(jiān)局開出的罰單也讓部分銀行貸款管理的漏洞暴露無遺。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對于跨行資金劃轉(zhuǎn)，主要在地方金融監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)下，不同的銀行之間建立資金從銀行流出去以后再跨行之間的追蹤，所有的銀行都應(yīng)該配合，去開放信息查詢，才能把問題堵住。
“只有監(jiān)管層將數(shù)據(jù)集中，進(jìn)行挖掘和關(guān)聯(lián)性分析，并結(jié)合房產(chǎn)買賣登記的信息，才可以通過聯(lián)合執(zhí)法的方式，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸的流向。單靠銀行單兵作戰(zhàn)是不現(xiàn)實的?！?中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林在接受《證券日報》記者采訪時表示。
近期部分熱點城市加碼整頓經(jīng)營貸違規(guī)炒房亂象，特別是對近期出現(xiàn)的中介對接、一條龍服務(wù)等資金違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象加大監(jiān)管。例如，近期，廣州地方金融監(jiān)督管理局要求小貸公司不得開展“過橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)，對存量盡快壓降、結(jié)清，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款。深圳也約談多家贖樓擔(dān)保公司和小貸公司，要求全面排查經(jīng)營用途貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)。
“繼此前對經(jīng)營貸進(jìn)行管控后，此次廣深兩地對違規(guī)流入樓市資金進(jìn)行重拳監(jiān)管，意味著被監(jiān)管的對象進(jìn)一步擴大，目前從傳統(tǒng)的商業(yè)銀行增加到融資擔(dān)保公司、小貸公司，真正體現(xiàn)了在金融貸款市場方面堵住漏洞的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，嚴(yán)查“贖樓貸”等業(yè)務(wù)、嚴(yán)管非銀行金融機構(gòu)的貸款業(yè)務(wù)，成為近期的監(jiān)管重點，相關(guān)購房者也需要注意風(fēng)險。其他城市預(yù)計也會推進(jìn)，主要是二線城市。
盤和林認(rèn)為，排查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，需要多管齊下，比如過橋貸和贖樓貸，都是經(jīng)營貸流入樓市的途徑，以短期貸款轉(zhuǎn)換過橋的方式，將經(jīng)營貸變現(xiàn)用于買樓。說明地方金融監(jiān)管部門已經(jīng)開始重視從根源上杜絕經(jīng)營貸流入樓市的問題，不把經(jīng)營貸流入樓市的渠道打掉，是沒有辦法從根上得到治理的。
經(jīng)營貸違規(guī)入樓市一直是監(jiān)管嚴(yán)查的領(lǐng)域。高壓之下仍亂象不止的背后，有多個主體的共同推動?！霸诒O(jiān)管強調(diào)控下，資金通過經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市，主要原因就是按揭收得太緊，很多買房人貸不到款，那就要通過類金融機構(gòu)去融資。另外，對于很多買房人來講，需要贖樓，為了降低贖樓的周期，需要借助中小金融機構(gòu)，因為目前按揭貸款周期太長，這是最根本的原因。最后，整個銀行資金面比較寬松，那么經(jīng)營貸的利率相對來說還是比較低的，未來要堵上這個漏洞，在信貸上要有合理的需求。”李宇嘉認(rèn)為。
不過，在盤和林看來，“貸款中介”生存的土壤是利益驅(qū)動。整治的方式在兩個方面：一方面是市場監(jiān)管層面，嚴(yán)監(jiān)管，要求數(shù)據(jù)真實性，保持處罰高壓態(tài)勢；另一方面是樓市，要穩(wěn)定樓市預(yù)期，防止對房價的單邊預(yù)期，防止樓市出現(xiàn)泡沫杠桿雙高局面。