在今年以來(lái)震蕩的市場(chǎng)環(huán)境中，不少基金收益差強(qiáng)人意。而誕生僅4個(gè)月的首批9只公募REITs基金，集體交上了一份不錯(cuò)的答卷。
截至11月1日，9只公募REITs基金相對(duì)發(fā)行價(jià)均實(shí)現(xiàn)上漲，其中4只產(chǎn)品漲幅超過(guò)20%。
目前第二批公募REITs基金產(chǎn)品已進(jìn)入申報(bào)階段。
多只產(chǎn)品漲幅超20%
首批公募REITs基金上市已有4月有余。盡管前期部分產(chǎn)品出現(xiàn)破發(fā)現(xiàn)象，但截至目前，多數(shù)REITs基金實(shí)現(xiàn)超10%的上漲，其中4只產(chǎn)品漲幅超過(guò)20%。
具體來(lái)看，截至11月1日，中航首鋼綠能REIT漲幅最大，為31.57%；中金普洛斯REIT緊隨其后，自上市以來(lái)已經(jīng)上漲了28.66%；富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和紅土鹽田港REIT漲幅分別為26.35%和25.61%；華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT上市至今漲幅均超過(guò)10%；平安廣州廣河REIT的漲幅僅為0.03%。
經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)表現(xiàn)亮眼
上述漲幅居前的中航首鋼綠能REIT和富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT兩只產(chǎn)品均屬特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)公募REITs，且屬于生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目。
有業(yè)內(nèi)人士表示，REITs的收益結(jié)構(gòu)主要包括分紅收益和增值收益兩部分。在分紅收益上，REITs類(lèi)似于債券，有強(qiáng)制高比例分紅機(jī)制保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而REITs的增值收益主要受到底層資產(chǎn)價(jià)格等因素影響。
該人士解釋說(shuō)，和產(chǎn)權(quán)類(lèi)產(chǎn)品相比，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)品收益以收取費(fèi)用為主，如通行費(fèi)、垃圾處理費(fèi)，現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，整體派息率較高。這或許是上述兩只產(chǎn)品溢價(jià)率較高的部分原因。
但與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)的存續(xù)時(shí)間普遍短于產(chǎn)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)的年限，項(xiàng)目?jī)r(jià)值將逐年遞減直至終值歸零；此外，由于高速公路、垃圾污水等類(lèi)型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目流動(dòng)性較差，極端情況下可能出現(xiàn)清算期內(nèi)無(wú)法完成資產(chǎn)處置的風(fēng)險(xiǎn)。而產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目未來(lái)底層資產(chǎn)價(jià)值的上升也將驅(qū)動(dòng)增值收益，投資者簡(jiǎn)單比較各項(xiàng)目的現(xiàn)金分派率進(jìn)行投資決策的意義不大。
第二批公募REITs呼之欲出
首批公募REITs上市取得良好效果，不少基金公司都在醞釀新產(chǎn)品，第二批公募REITs項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)。
國(guó)泰君安臨港園區(qū)REIT、建信中關(guān)村園區(qū)REIT、華夏越秀高速公路REIT等三只REITs已經(jīng)獲得受理，加上今年4月份獲受理中國(guó)鐵建申報(bào)項(xiàng)目，當(dāng)前共有4只REITs產(chǎn)品處于受理狀態(tài)，其中有2只底層資產(chǎn)為收費(fèi)公路項(xiàng)目，2只為產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。
除上述4家獲受理的REITs產(chǎn)品，近幾個(gè)月，多家上市公司發(fā)布公告，披露了相關(guān)公募REITs申報(bào)工作的進(jìn)展，如金風(fēng)科技基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、深圳能源東部電廠(一期)項(xiàng)目、山東高速集團(tuán)項(xiàng)目等。
中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)債券部主任陳飛此前表示，REITs是資本市場(chǎng)助力構(gòu)建新發(fā)展格局的重要一環(huán)。依托公募REITs，將基礎(chǔ)設(shè)施投資形成的成熟不動(dòng)產(chǎn)，按照資本市場(chǎng)的定價(jià)與規(guī)則要求，納入市場(chǎng)化資源配置體系，將成為暢通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)、引導(dǎo)資本精準(zhǔn)投資的有效途徑。陳飛指出，將持續(xù)完善配套制度和監(jiān)管機(jī)制，持續(xù)增加項(xiàng)目試點(diǎn)。