穿越房產(chǎn)交易下行周期，中介機(jī)構(gòu)的真正考驗已經(jīng)開始。11月9日，貝殼公布三季度財報。三季度貝殼存量房交易GTV為3782億元(人民幣，下同)，同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%，新房交易GTV 4101億元，同比下降2.5%。遭遇斷貸的二手房交易市場究竟有多慘，貝殼的三季報可見一斑。

同比下降31%

公告顯示，今年三季度貝殼找房總交易成交額(GTV)為8307億元，同比下降20.9%。其中二手房交易總價值為3782億元，同比下降34.3%；新房交易總價值為4101億元，同比下降2.5%；新興和其他服務(wù)的GTV為423億元，同比下降20.4%。

具體而言，今年三季度貝殼二手房交易服務(wù)的凈收入為61億元，而2020年同期為88億元，同比下降31%。其中，三季度貝殼傭金收入為53億元，而上一年同期為79億元，傭金收入下滑是由于該公司旗下鏈家品牌的二手房交易業(yè)務(wù)的總交易額下降至1853億元，而上一年同期為2857億元。

二手房交易凈收入減少，導(dǎo)致貝殼毛利率下降。數(shù)據(jù)顯示，貝殼找房2021年三季度的毛利潤為28億元，而2020年同期為44億元；2021年三季度的毛利率為15.2%。

新房交易服務(wù)的凈收入較去年同期略有增長。今年三季度貝殼新房交易服務(wù)的凈收入為113億元，主要由于新屋交易傭金溫和增長。不過，三季度新房交易GTV為4101億元，同比下降2.5%。

貝殼營收主要有三部分：二手房交易服務(wù)、新房交易服務(wù)，以及新興業(yè)務(wù)服務(wù)三大板塊。最近兩年，其新房交易服務(wù)雖異軍突起，但二手房交易服務(wù)仍占據(jù)主導(dǎo)地位。

二手房交易市場慘狀，貝殼三季報可見一斑。

對于市場變化，貝殼董事長兼CEO彭永東則示，盡管公司業(yè)務(wù)在短期受到市場下行影響，但地產(chǎn)市場健康發(fā)展整體態(tài)勢不會改變。近期金融監(jiān)管部門也多次回應(yīng)市場關(guān)切，消費者合理的資金需求正在得到滿足。

“指導(dǎo)價”影響有限

2021年四季度，貝殼預(yù)計其總凈收入將在145億(23億美元)-155億元(24億美元)之間，較去年同期下降約31.6%-36%。之所以延續(xù)“悲觀”情緒，是因為近期調(diào)控政策的壓力逐漸顯現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。在連續(xù)16個月房價上漲的基礎(chǔ)上，8月二手房價格漲幅首次為0，而9月明顯出現(xiàn)下跌?！斑@和實際感受非常接近，近期部分城市二手房‘腰斬’交易態(tài)勢，說明市場本身進(jìn)入明顯降溫周期?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

9月二手房價格環(huán)比下跌的城市達(dá)到52個，上漲城市僅17個，另有1個城市持平，大概有3/4的城市出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象。

今年以來，全國多地陸續(xù)出臺二手房“指導(dǎo)價”。深圳市住房和建設(shè)局今年2月發(fā)布了3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價，標(biāo)志著深圳正式建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，也成為這一輪二手房指導(dǎo)價政策的“首試者”。

隨后，寧波、成都、上海、無錫、北京等多個城市也發(fā)布了二手房“指導(dǎo)價”。但部分城市覆蓋力不如深圳，也就造成城市間的差異。以北京為例，目前僅海淀房協(xié)發(fā)布了部分熱點小區(qū)的二手房交易“指導(dǎo)價”，名單包含海淀29個重點小區(qū)，對60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型給出指導(dǎo)價。超過掛牌指導(dǎo)價1%的不予掛牌。

“指導(dǎo)價政策影響有限，北京沒有指導(dǎo)價的小區(qū)也在降價。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二手房市場放款難，已全面抑制市場活躍，特別是一二線城市，二手房占比高，當(dāng)下貸款周期已超3個月，年內(nèi)放款難持續(xù)，包括深圳等城市成交量已經(jīng)是多年最低點。

房貸利率出現(xiàn)松動

事實上，在一線城市中，二手房占市場交易總成交量已大大超過新房，而這些城市大多存在“去泡沫”壓力。信貸政策精準(zhǔn)有效管控，其變化也是對市場平穩(wěn)的保障，近期信貸也開始出現(xiàn)松動。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月90城中20個城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。下調(diào)城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。

放款周期方面，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長。這主要是由于放款動作與利率調(diào)整存在一定時差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個月簽約的單子。從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

9月底以來央行多次釋放積極信號，預(yù)計四季度住房信貸的投放將回歸“平穩(wěn)有序”，對首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調(diào)的城市范圍將擴(kuò)大，另一方面放款周期將有所縮短。信貸環(huán)境的邊際改善有利于市場預(yù)期改善，帶動剛需群體入市啟動換房鏈條，利于市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房貸利率下降，似乎成為本輪市場調(diào)節(jié)的轉(zhuǎn)折點，剛需群體入場，能否挽回二手房市場的“慘局”？