來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)

首批保障性租賃住房REITs發(fā)行成績(jī)單出爐。

(資料圖片僅供參考)

8月18日-19日，華夏、中金、紅土創(chuàng)新基金三家基金管理人旗下保障性租賃住房REITs紛紛發(fā)布認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果的公告，公募REITs創(chuàng)新產(chǎn)品的發(fā)行成績(jī)也新鮮出爐：三家公募旗下保障性租賃住房REITs比例配售前的募集總規(guī)模高達(dá)2060.97億元。其中，華夏基金639億元、中金基金583億元、紅土創(chuàng)新基金839億元。

網(wǎng)下投資者中，機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)踴躍，最多的認(rèn)購(gòu)規(guī)模達(dá)到182億份，最終配售比例都低于1%，部分產(chǎn)品還創(chuàng)下網(wǎng)下配售比例新低；公眾投資者參與熱情同樣高漲，紅土深圳安居REIT公眾認(rèn)購(gòu)153億份，配售比例低至0.39%，刷新了華夏中國(guó)交建高速REIT創(chuàng)下的0.84%的配售紀(jì)錄，再度創(chuàng)下公募REITs產(chǎn)品公眾配售比例的歷史新低。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，公募REITs產(chǎn)品的相對(duì)稀缺性，獨(dú)立的行情走勢(shì)，長(zhǎng)期穩(wěn)健的收益特征，較低的網(wǎng)下和公眾配售份額，以及前期產(chǎn)品的賺錢(qián)效應(yīng)，都可能會(huì)助推新基金募集持續(xù)火爆。隨著未來(lái)更多新發(fā)的公募REITs面市和存量產(chǎn)品的擴(kuò)募，公募REITs的發(fā)行可能會(huì)逐漸回歸常態(tài)化。公募基金未來(lái)可以直接服務(wù)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，也將可能繼續(xù)擴(kuò)容。

大賣2061億元！

三只保障性租賃住房REITs發(fā)行火爆

8月18日-19日，華夏、中金、紅土創(chuàng)新基金三家基金管理人旗下保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，先后發(fā)布認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果的公告，詳細(xì)披露了三只產(chǎn)品的發(fā)行成績(jī)。

從公告信息看，中金廈門(mén)安居 REIT募集的基金份額總額為5億份，由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售三個(gè)部分組成。其中，戰(zhàn)略投資者初始發(fā)售份額為3.12億份，基金戰(zhàn)略投資者100%配售；網(wǎng)下發(fā)售初始發(fā)售份額為1.31億份，有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為139.5億份， 網(wǎng)下投資者配售比例為0.94%；公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為81.42億份，配售比例為0.69%。

8月18日，紅土深圳安居REIT也發(fā)布了相關(guān)公告，該只基金被準(zhǔn)予發(fā)售的基金份額總額也為5億份，發(fā)售也由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個(gè)部分組成。其中，擬向戰(zhàn)略投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量為3億份，戰(zhàn)略投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為100%；擬向網(wǎng)下投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量為1.4億份，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.77%；擬向公眾投資者認(rèn)購(gòu)發(fā)售的基金份額數(shù)量為0.6億份，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.39%。

而從目前已經(jīng)成立的14只公募REITs看，公眾投資者最低有效認(rèn)購(gòu)確認(rèn)比例是華夏中國(guó)交建高速REIT 創(chuàng)下的0.84%，這也意味著紅土深圳安居 REIT的0.39%的公眾配售比例，再度刷新了公募REITs產(chǎn)品的歷史新低。

8月19日，華夏北京保障房REIT(簡(jiǎn)稱：京保REIT)也發(fā)布了配售比例結(jié)果。

公開(kāi)資料顯示，京保REIT戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為3億份，合計(jì)參與的戰(zhàn)略投資者數(shù)量達(dá)14家，認(rèn)購(gòu)規(guī)模為7.53億元；網(wǎng)下投資者中，有效認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為157.2億份，按照基金發(fā)售價(jià)格計(jì)算，募集規(guī)模約為394.57億元，最終網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.89%；公眾投資者的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為94.43億份，比例配售前募集規(guī)模約為237億元，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.635%。

據(jù)此計(jì)算，京保REIT此次發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模達(dá)639.1億元(含戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售)。

談及目前公募REITs產(chǎn)品的熱銷局面，北京一位公募REITs基金經(jīng)理分析，一是說(shuō)明公募REITs產(chǎn)品具有稀缺性，市場(chǎng)供不應(yīng)求，就會(huì)引發(fā)各類資金的追逐；二是今年上半年股債市場(chǎng)波動(dòng)中，公募REITs表現(xiàn)出獨(dú)立于股債市場(chǎng)的特征，與股債走勢(shì)相關(guān)性不高，是投資者大類資產(chǎn)配置的一大重要方向；三是該類資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、資產(chǎn)的長(zhǎng)期收益也較為穩(wěn)健。

滬上一位公募市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，去年持續(xù)熱銷的公募REITs和較低的配售比例，都可能會(huì)助推投資者REITs產(chǎn)品發(fā)行時(shí)盡量多買，才可能獲配自己理想的投資金額?？傮w來(lái)說(shuō)，由于該類產(chǎn)品收益穩(wěn)健、上市后在二級(jí)市場(chǎng)也多數(shù)存在溢價(jià)，前期的賺錢(qián)效應(yīng)助推了新基金發(fā)行依然火爆。

發(fā)行總規(guī)模近580億元

公募REITs發(fā)展空間依然廣闊

伴隨著華夏、中金、紅土創(chuàng)新基金三家公募旗下保障性租賃住房REITs的成功發(fā)售，目前公募REITs市場(chǎng)的產(chǎn)品數(shù)量即將增至17只，發(fā)行規(guī)模擴(kuò)容近580億元。

從2021年6月7日首批公募REITs成立，一年多來(lái)我國(guó)公募REITs發(fā)展穩(wěn)健，REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)類型從生態(tài)環(huán)保、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，再到倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施，2022年又?jǐn)U容到能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障房租賃租房領(lǐng)域，公募REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)域也在不斷拓展。

談及今年公募REITs的創(chuàng)新發(fā)展，上述北京公募REITs基金經(jīng)理表示，公募REITs是公募基金直接服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，上述每一類資產(chǎn)都是公募基金在關(guān)注的類型，背后主要是經(jīng)營(yíng)權(quán)類和產(chǎn)權(quán)類的資產(chǎn)。隨著各類資產(chǎn)成熟度和資產(chǎn)證券化水平的提升，公募基金未來(lái)可以服務(wù)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，還將可能繼續(xù)擴(kuò)容。

在該基金經(jīng)理看來(lái)，目前公募REITs總體仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，投資者參與熱情較高，未來(lái)隨著更多新發(fā)公募REITs的面市和存量產(chǎn)品的擴(kuò)募，以及持續(xù)的投資者教育，讓大家認(rèn)識(shí)到這是一種長(zhǎng)期穩(wěn)健的產(chǎn)品，相信公募REITs的發(fā)行會(huì)逐漸回歸常態(tài)化。

華夏基金也表示，京保REIT等具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs的成立，是對(duì)“房住不炒”住房發(fā)展定位的具體實(shí)踐，作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs創(chuàng)新品類，保障房REITs面市后獲得資金熱捧。不論是網(wǎng)下投資者還是公眾投資者，認(rèn)購(gòu)的熱情踴躍，參與的機(jī)構(gòu)投資者眾多，券商、保險(xiǎn)、信托、私募、基金子公司等各類投資者云集，足見(jiàn)專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)京保REIT投資價(jià)值的認(rèn)可。

在華夏基金看來(lái)，具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs的發(fā)行，將助力有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，進(jìn)一步豐富REITs市場(chǎng)的種類，讓普通投資者也能參與到保障房的建設(shè)中來(lái)，享受到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的發(fā)展紅利。