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近期，REITs產(chǎn)品在市場(chǎng)的“存在感”極強(qiáng)，在大盤(pán)走勢(shì)震蕩的背景下，此類(lèi)基金無(wú)論是上新進(jìn)度還是認(rèn)購(gòu)情況都頗為紅火。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，REITs項(xiàng)目審批加速?gòu)恼邔用骟w現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)公募REITs試點(diǎn)的積極正面態(tài)度，從市場(chǎng)層面有利于穩(wěn)定市場(chǎng)參與者的預(yù)期。

(資料圖)

REITs基金備受資金關(guān)注的一大原因是其優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士介紹，確保底層資產(chǎn)優(yōu)良，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)是REITs可持續(xù)發(fā)展的根本。已上市的20只產(chǎn)品中，底層資產(chǎn)都是各類(lèi)型資產(chǎn)優(yōu)中選優(yōu)的結(jié)果，既強(qiáng)調(diào)REITs底層資產(chǎn)的多樣性，也重視收益的相對(duì)穩(wěn)定性，有利于REITs長(zhǎng)效發(fā)展。

REITs基金持續(xù)火熱

10月10日、13日、14日，三單新產(chǎn)品華夏合肥高新REIT、國(guó)君臨港產(chǎn)業(yè)園REIT、國(guó)君東九新經(jīng)濟(jì)REIT分別上市交易，前兩只REITs均收漲停，疊加此前華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT和深圳紅土安居REIT上市首日也是30%的漲幅，目前已上市交易的產(chǎn)品首日全部收漲，可見(jiàn)近期的新發(fā)產(chǎn)品獲各路資金熱捧。

同時(shí)，REITs的擴(kuò)容也明顯提速。10月13日，中金安徽交控REIT獲證監(jiān)會(huì)批復(fù)。據(jù)悉，該基金合同期限為17年，募集份額總額為10億份，預(yù)計(jì)在上市后將成為目前市場(chǎng)上規(guī)模最大的一單公募REITs.此外，隨著華泰紫金江蘇交控高速公路REIT獲批、華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園和華潤(rùn)有巢租賃住房?jī)蓡蜶EITs正處于審核中，公募REITs的隊(duì)伍或?qū)⒃鲋?4只。

此外，當(dāng)前共有5只公募REITs提交了擴(kuò)募申請(qǐng)，且相關(guān)申請(qǐng)均已被成功受理。有業(yè)內(nèi)人士分析， 國(guó)內(nèi)REITs發(fā)行迎來(lái)蓬勃發(fā)展已是大勢(shì)所趨，第一批公募REITs成功實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募后，未來(lái)將涌現(xiàn)更多REITs擴(kuò)募公司，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的REITs市場(chǎng)收益率將穩(wěn)步提升。

國(guó)金基金認(rèn)為，REITs項(xiàng)目審批加速，是資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措之一。從政策層面體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)公募REITs試點(diǎn)的積極正面態(tài)度，從市場(chǎng)層面有利于穩(wěn)定市場(chǎng)參與者的預(yù)期，從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)層面有利于進(jìn)一步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)退出通道，回收資金用于再投資再建設(shè)。

多維度考量底層資產(chǎn)

REITs如此受追捧，其底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)“功不可沒(méi)”。分類(lèi)型來(lái)看，已上市的REITs基金中，底層資產(chǎn)為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的有7只，發(fā)行總規(guī)模超138億元；其次，交通基礎(chǔ)設(shè)施的有5只，保障性租賃住房有3只，生態(tài)環(huán)保以及倉(cāng)儲(chǔ)物流的各2只，能源基礎(chǔ)設(shè)施1只，且證監(jiān)會(huì)剛通過(guò)的中金安徽交控REIT與華泰江蘇交控REIT兩只基金底層資產(chǎn)也為交通基礎(chǔ)設(shè)施。以產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施REITs為例，這類(lèi)基金底層資產(chǎn)的收入來(lái)源主要包括產(chǎn)業(yè)園租金收入、物業(yè)管理收入和停車(chē)費(fèi)收入，其中租金收入占比超過(guò)80%。因此，對(duì)其現(xiàn)金流影響較大的因素主要是租金收入規(guī)模和租金穩(wěn)定性。華泰證券研報(bào)指出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的底層資產(chǎn)為特定的成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)，收入以租金為主，且地理位置較優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定，整體出租率較高，租戶(hù)質(zhì)量和結(jié)構(gòu)較好，整體資質(zhì)較優(yōu)。此外，產(chǎn)業(yè)園類(lèi)REITs底層資產(chǎn)價(jià)值具有一定上升空間，資產(chǎn)的成長(zhǎng)性相對(duì)較強(qiáng)，因此這類(lèi)REITs的股性特征更明顯。據(jù)了解，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的本質(zhì)是優(yōu)質(zhì)存量基建項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化，所以最核心的問(wèn)題是找到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將它們打包上市，并持續(xù)運(yùn)作。

中金基金認(rèn)為，首先，確保底層資產(chǎn)優(yōu)良。優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)是REITs可持續(xù)發(fā)展的根本，已發(fā)行的REITs底層資產(chǎn)行業(yè)分布廣泛，都是各類(lèi)型資產(chǎn)優(yōu)中選優(yōu)的結(jié)果。既強(qiáng)調(diào)REITs底層資產(chǎn)的多樣性，也重視收益的相對(duì)穩(wěn)定性，有利于REITs長(zhǎng)效發(fā)展；其次，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理。通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理方案的設(shè)計(jì)保障基礎(chǔ)項(xiàng)目在發(fā)行前后平穩(wěn)運(yùn)作，通過(guò)相對(duì)謹(jǐn)慎的杠桿率約束有效保護(hù)投資者的利益。再次，提高市場(chǎng)流動(dòng)性。隨著產(chǎn)品的逐步成熟，REITs市場(chǎng)應(yīng)具有一定流動(dòng)性保障。二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格成為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)定價(jià)的“錨”，帶動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)的活躍，二者形成良性協(xié)同關(guān)系。