為保障基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)的順利實(shí)施，上海證券交易所和深圳證券交易所最近分別發(fā)布了多項(xiàng)配套業(yè)務(wù)規(guī)則，并向社會(huì)公開征求意見。與此同時(shí)，北京、上海等地發(fā)展改革委日前啟動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作，部分申報(bào)項(xiàng)目也浮出水面。伴隨著相關(guān)配套政策制定的基本完成以及多個(gè)項(xiàng)目申報(bào)的穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目正式落地漸行漸近。
REITs，即“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。REITs具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，是國(guó)際通行的配置資產(chǎn)。
今年4月，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)；8月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布實(shí)施《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》，我國(guó)境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。
清華五道口不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示，我國(guó)REITs試點(diǎn)與國(guó)際上主流的REITs市場(chǎng)相比，主要有兩方面差別，一是基礎(chǔ)資產(chǎn)類型不同，我國(guó)REITs試點(diǎn)目前限于基礎(chǔ)設(shè)施，國(guó)際主流REITs市場(chǎng)多以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為起點(diǎn)，后續(xù)多元化擴(kuò)展至基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域；二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及由此衍生的治理機(jī)制不同，我國(guó)REITs試點(diǎn)采取“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)，國(guó)際主流REITs市場(chǎng)多采用公司型或者單層契約型結(jié)構(gòu)。
中國(guó)國(guó)際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬表示，我國(guó)實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)，旨在通過盤活存量資產(chǎn)，以存量帶增量、以融資促投資，有利于廣泛調(diào)動(dòng)各類社會(huì)資本投資基礎(chǔ)設(shè)施的積極性，也可讓更多投資人有機(jī)會(huì)分享高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)收益的成果。這是我國(guó)深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的新舉措。
按照《通知》要求，REITs試點(diǎn)項(xiàng)目要求聚焦重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。公開信息顯示，多地試點(diǎn)申報(bào)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。北京、上海等地發(fā)展改革委日前均發(fā)布公告，啟動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作，鼓勵(lì)符合條件的項(xiàng)目發(fā)起人(原始權(quán)益人)積極申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)。記者從上交所獲悉，截至目前，上交所首批試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)和儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)已有多單項(xiàng)目，技術(shù)系統(tǒng)也將于近期準(zhǔn)備就緒。
徐成彬介紹，據(jù)他了解，地方政府和原始權(quán)益人熱情高漲，紛紛拿出優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，爭(zhēng)當(dāng)試點(diǎn)。
部分申報(bào)項(xiàng)目已浮出水面。首創(chuàng)股份8月28日發(fā)布公告稱，擬選取以深圳首創(chuàng)水務(wù)有限責(zé)任公司持有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的深圳市福永、燕川、公明污水處理廠BOT特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、合肥十五里河首創(chuàng)水務(wù)有限責(zé)任公司持有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的合肥市十五里河污水處理廠PPP項(xiàng)目為標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs的申報(bào)發(fā)行工作。
周以升表示，本次REITs試點(diǎn)產(chǎn)品的投資吸引力關(guān)乎我國(guó)公募REITs市場(chǎng)未來(lái)能否健康發(fā)展并持續(xù)壯大，因此在確定從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展公募REITs試點(diǎn)過程中，監(jiān)管部門充分考慮了納入試點(diǎn)范疇項(xiàng)目必須在公共性之外兼具合理的收益性。
如要求納入試點(diǎn)的項(xiàng)目在現(xiàn)金流方面需符合“現(xiàn)金流來(lái)源合理分散，且主要由市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入”以及明文規(guī)定上市后收益率水平需滿足“預(yù)計(jì)未來(lái)3年項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流收益率不低于4%”。
“REITs試點(diǎn)項(xiàng)目將經(jīng)過層層把關(guān)、嚴(yán)格評(píng)審、優(yōu)中選優(yōu)，而且要求封閉管理，強(qiáng)制分紅，其綜合回報(bào)率應(yīng)該具有較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力?！毙斐杀蛘f(shuō)。
中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王剛表示，高速公路、物流倉(cāng)儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心和產(chǎn)業(yè)園等并不僅僅是單純的公用基礎(chǔ)設(shè)施，這類項(xiàng)目收益率可能相對(duì)較高，且未來(lái)具有增值空間。
除了項(xiàng)目申報(bào)穩(wěn)步推進(jìn)，交易所配套政策制定也已經(jīng)基本完成。滬深交易所9月4日發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)辦法(試行)》和《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)發(fā)售業(yè)務(wù)指引(試行)》，并向社會(huì)公開征求意見。同時(shí)，深交所配套發(fā)布了《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)審核指引(試行)》(征求意見稿)。
基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)如期推進(jìn)，金融和資本市場(chǎng)反映強(qiáng)烈。業(yè)內(nèi)人士表示，REITs的核心在于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)運(yùn)行能力。如何吸引優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行REITs試點(diǎn)，如何將原始權(quán)益人優(yōu)秀運(yùn)行能力嵌入REITs架構(gòu)，是REITs試點(diǎn)中的關(guān)鍵。