來源：上海證券報

今年以來，與股債關(guān)聯(lián)性較低的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs走出了一波火熱的上漲行情，盡管近期公募REITs市場有所降溫，但整體溢價率仍處于高位。

數(shù)據(jù)顯示，截至3月9日，11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs出現(xiàn)了不同程度的溢價，有6只REITs的溢價率超過了30%。業(yè)內(nèi)人士認為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但流通份額較小，市場因此出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

不過，距離首批公募REITs限售份額解禁僅剩三個月，持續(xù)溢價的公募REITs會否面臨潛在的價格沖擊？業(yè)內(nèi)人士提示，考慮到限售份額即將解禁，屆時會帶來新增的流通份額供給，投資者需警惕解禁可能構(gòu)成的價格沖擊。

同時，記者了解到，監(jiān)管部門明確表示已對部分波動較大的REITs品種依規(guī)加強監(jiān)管，對加劇價格波動、誤導(dǎo)投資者交易決策、影響市場交易秩序的異常交易行為依規(guī)從嚴采取了一系列監(jiān)管措施。

6只公募REITs溢價率超過30%

在A股市場出現(xiàn)大幅波動的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的表現(xiàn)相對穩(wěn)定。3月9日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT報收于5.751元、4.848元，分別上漲1.16%、1.74%；還有中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT等多只產(chǎn)品飄紅。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs溢價率：

注：截至3月9日

整體來看，相較于發(fā)行價格，基礎(chǔ)設(shè)施REITs依然維持著較高溢價。數(shù)據(jù)顯示，11只基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，有6只產(chǎn)品的溢價率超過了30%，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、建信中關(guān)村REIT、紅土鹽田港REIT的溢價率更是分別達到55.43%、49.69%、43.87%。

與此同時，華泰證券研究顯示，截至3月4日，11只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來的平均漲幅達到37.3%，導(dǎo)致內(nèi)部報酬率大幅下降。REITs價格與原始估值、項目ABS估值偏離度也加大，中證PV值(REITs價格/ABS估值)顯示富國首創(chuàng)水務(wù)、紅土鹽田PV值大于1.6，估值明顯較貴。

對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的普遍溢價，博時蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理王翹楚表示，政策不斷釋放利好，提升了投資者對REITs發(fā)展的信心；基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)，但流通份額較小，市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。再加上A股市場的持續(xù)調(diào)整，投資者更為傾向配置收益較穩(wěn)定的產(chǎn)品。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs在較長時間內(nèi)出現(xiàn)的較高溢價，引起了監(jiān)管層的關(guān)注。

記者了解到，監(jiān)管部門對累計漲跌幅過大、連續(xù)多日漲跌幅過大等情形，要求采取REITs次一交易日開盤停牌一小時或一天的冷卻機制，并同步提示市場關(guān)注交易風(fēng)險；監(jiān)管部門明確表示已對部分波動較大的REITs品種依規(guī)加強監(jiān)管，對加劇價格波動、誤導(dǎo)投資者交易決策、影響市場交易秩序的異常交易行為依規(guī)從嚴采取了一系列監(jiān)管措施。

深交所也表示，后續(xù)將嚴格按照《證券投資基金上市規(guī)則》《交易規(guī)則》和《公開募集證券投資基金業(yè)務(wù)辦法(試行)》相關(guān)要求，持續(xù)加強交易監(jiān)測，督促市場主體充分信息披露，多措并舉加強投資者教育，引導(dǎo)投資者理性參與，避免盲目跟風(fēng)交易，切實維護公募REITs市場平穩(wěn)運行。

解禁潮將至怎么辦？

今年6月，鎖定一年的REITs份額即將迎來解禁，將給市場新增REITs流通份額供給。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，9只首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行規(guī)模達到64億份。其中，12個月解禁的基金份額達到21.93億份。這意味著解禁份額占總份額的比例達到34.27%，超過了目前32.4%的流通份額。

王翹楚認為，從長期來看，REITs產(chǎn)品會回歸到內(nèi)在價值，如果二級價格上漲過高，分紅收益將會被稀釋。投資者還應(yīng)關(guān)注部分REITs發(fā)行時資產(chǎn)就有一定溢價，與目前的基金凈值有一定偏差。

華泰證券表示，公募REITs目前累積了較大漲幅，投資者可以出售兌現(xiàn)收益，需要警惕解禁帶來出售壓力和價格沖擊。同時，首批公募REITs年報即將披露，公募REITs的底層現(xiàn)金流假設(shè)面臨調(diào)整，對業(yè)績、現(xiàn)金流分配不及預(yù)期的品種保持謹慎，對業(yè)績、現(xiàn)金流分配超預(yù)期的品種可以積極關(guān)注。

此外，王翹楚還談到，政策利好不斷，各地政府、發(fā)行人、中介機構(gòu)都在積極地推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)。隨著公募REITs市場的持續(xù)擴容，未來相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性將會下降，資金給予產(chǎn)品的溢價空間或?qū)⒅饾u減少。