疫情之下，房地產(chǎn)企業(yè)的日子似乎不好過。近期多家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的消息不斷傳出，排名靠前的房企通過出售房產(chǎn)或股權等方式緩解資金鏈壓力。隨著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌速度加快，未來房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)格局將發(fā)生何種變化?

兩百多家房企破產(chǎn)

多家房企破產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇。公告顯示，截至6月8日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達209家，且多數(shù)破產(chǎn)企業(yè)為中小型房企。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙表示，今年破產(chǎn)的房企大部分是三，四線城市的中小房企，抵御風險能力較弱，導致了房企破產(chǎn)數(shù)量創(chuàng)新高，疫情加速了行業(yè)洗牌。但隨著市場恢復，房企破產(chǎn)數(shù)量或?qū)p少。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，未來房企破產(chǎn)數(shù)量或?qū)⒗^續(xù)增多。一方面由于行業(yè)集中度不斷提升，頭部房企將會占據(jù)更多的市場份額，進一步擠壓小房企的生存空間，隨著中小房企市場競爭壓力加大，容錯率也將變得更低，一些實力不濟的小房企最終將會被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。

另一方面“房住不炒”的原則不變，在房地產(chǎn)融資上也持續(xù)收緊。在拿地受限、銷售承壓、融資受阻多重壓力疊加下，易導致房企資金鏈斷裂，從而企業(yè)使得面臨債務違約，更嚴重的或?qū)е缕飘a(chǎn)重組。

債務承壓大

雖然近期疫情防控進入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場交易回暖，但疫情對房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響仍在持續(xù)，各大房企仍面臨債務壓力。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務約在1.46萬億元，其中七月份是到期高峰期，高達1490億元。

部分房企存在資金鏈斷裂的風險，甚至通過出售房產(chǎn)以及股權等方式融資來緩解資金壓力。2020年1月13日，世茂集團以最大股東的身份操盤收購福晟集團87個項目，收購所涉貨值超千億，

值得一提的是，為降低負債壓力，部分房企采取降價促銷的方式，以加快項目的周轉(zhuǎn)速度，減緩資金壓力。今年年初，不少上市房企普遍開展大規(guī)模降價促銷的活動。

房地產(chǎn)企業(yè)到期債務承壓大，銷售情況較去年同期相比也不樂觀。據(jù)悉，2020年1月至5月，銷售額前50房企的銷售均值為622.8億元，同比去年下降48.6億元，降幅為7.2%。

盡管房企破產(chǎn)數(shù)量創(chuàng)新高，銷售較去年同期不樂觀，但不少新增房地產(chǎn)企業(yè)涌入進來。企查查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)領域企業(yè)新注冊量處于穩(wěn)定攀升狀態(tài)，受疫情影響出現(xiàn)企業(yè)新增注冊量短暫停滯情況，但待3月份疫情稍有緩和后，房地產(chǎn)領域相關企業(yè)的注冊量又迅速回升，與前期2月份相比環(huán)比增長457%，到4月份，相關企業(yè)依舊增速不減，環(huán)比上月增長33.58%。今年前5個月累計新增注冊量達到14.6萬。

對此，王小嬙認為，龍頭企業(yè)房地產(chǎn)市場利潤相對豐厚;其次新型城鎮(zhèn)化的深入也給房企帶來了新機遇，吸引了投資者的目光。所以雖然房企的破產(chǎn)數(shù)量在增加，但新增房企也在增加，這也在向市場傳遞房地產(chǎn)市場仍有上升空間。

行業(yè)集中度提升

中小企業(yè)融資成本高、抗風險能力弱，易被淘汰，而大型房企由于拿地成本低、融資渠道多，且呈現(xiàn)強強聯(lián)合的趨勢，未來房地產(chǎn)市場行業(yè)集中度將進一步提升。

丁祖昱認為，2019年銷售排行榜TOP50房企權益銷售金額在百強企業(yè)內(nèi)的集中度達到43%，幾乎占據(jù)行業(yè)一半，小房企的生存空間不容樂觀。與此同時，隨著土地成本的不斷提升，小房企拿地也越來越難。2019年百強房企新增貨值排名中，42%的新增貨值都被銷售TOP10占據(jù)，TOP50更是占據(jù)了84%的貨值。且在拿地方式上，聯(lián)合拿地雖然已經(jīng)成為常態(tài)，但多數(shù)仍是以強強聯(lián)合為主，小企業(yè)想要分一杯羹難度頗大。

王小嬙指出，隨著樓市的黃金時代的褪去，房企紛紛轉(zhuǎn)型尋求多元化的發(fā)展，而龍頭房企無論是融資還是去化能力都比中小房企更強，在市場被龍頭房企的擠壓下，中小房企的生存壓力仍存，未來房企的集中度會進一步提升。

隨著行業(yè)集中度逐漸提升，中小房企生存空間承壓，中小房企活下去的關鍵是什么?王小嬙表示，房企應抓住融資機會，同時也要把控好市場窗口期，疫情后積壓需求釋放，企業(yè)要加速業(yè)務的去化速度，綜合加強公司現(xiàn)金流。

業(yè)內(nèi)專家提醒，房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿是高利潤、高回報的重要實現(xiàn)途徑，但由于房企自有資金有限，投資量大，建設周期長，資金回收慢，易受到宏觀經(jīng)濟和相關政策的影響。對于凈負債率高、債務結(jié)構不合理、融資渠道單一的房企，保證企業(yè)資金鏈安全至關重要，應將負債率降低到一個比較健康的水平。