中國(guó)基金報(bào)記者 方麗

首批9只REITs產(chǎn)品發(fā)行成為近期市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)，也引發(fā)一眾小伙伴的關(guān)注，究竟這一產(chǎn)品啥時(shí)候賣？怎么買？需要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？

中國(guó)基金報(bào)記者根據(jù)來(lái)自于中國(guó)基金報(bào)官微粉絲群內(nèi)，針對(duì)公募REITs提出的五大具備共性的問(wèn)題，采訪了業(yè)內(nèi)專業(yè)人士。

首批REITs 獨(dú)家購(gòu)買通道>>

問(wèn)題一：

申購(gòu)時(shí)間和方式

日前首批9只REITs基金都發(fā)布了發(fā)售公告，投資者可以去看看，發(fā)售時(shí)間集中在5月31日~6月1日，也有到6月2日的。

根據(jù)產(chǎn)品說(shuō)明來(lái)看，投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)的，應(yīng)當(dāng)持有中國(guó)結(jié)算上?；蛏钲谌嗣駧牌胀ü善辟~戶或封閉式基金賬戶(統(tǒng)稱場(chǎng)內(nèi)證券賬戶)；投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)的，應(yīng)當(dāng)持有中國(guó)結(jié)算開(kāi)放式基金賬戶(即場(chǎng)外基金賬戶)。

換句話說(shuō)，即投資者參與公募REITs認(rèn)購(gòu)，可以通過(guò)場(chǎng)外、場(chǎng)內(nèi)兩種方式認(rèn)購(gòu)。場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)，就是跟普通公募基金認(rèn)購(gòu)一樣，通過(guò)基金公司直銷平臺(tái)、銀行、互聯(lián)網(wǎng)等第三方基金銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)。而場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)，通常是通過(guò)證券公司的證券賬戶認(rèn)購(gòu)，這種方式比較便利。

通過(guò)券商進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)，首先需要開(kāi)通證券賬戶，再在APP上進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。從目前看，統(tǒng)計(jì)顯示，大概有100家券商均代銷了首批9只REITs基金，通過(guò)場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)比較方便。

需要提醒的是，公募REITs成立之后，將不會(huì)再開(kāi)放申購(gòu)及贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，因此，投資者若使用場(chǎng)內(nèi)證券賬戶認(rèn)購(gòu)的基金份額，可直接參與場(chǎng)內(nèi)交易。但是使用場(chǎng)外（就是通過(guò)銀行、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等渠道買的）基金賬戶認(rèn)購(gòu)的基金份額，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)后，才可參與場(chǎng)內(nèi)交易。

因?yàn)镽EITs獨(dú)特的產(chǎn)品形式，這類產(chǎn)品機(jī)構(gòu)投資者參與更多，目前針對(duì)公眾投資者發(fā)行的規(guī)模并不大，因此不少渠道人士認(rèn)為會(huì)較快售罄，甚至可能會(huì)比例配售。

問(wèn)題二：能否替代債券？

與物業(yè)收租相比哪個(gè)更好？

這是不少投資者關(guān)心的問(wèn)題。博時(shí)基金表示，與債券相比，REITs雖然沒(méi)有固定的利息回報(bào)，但有強(qiáng)制分紅機(jī)制，并在此基礎(chǔ)上有未來(lái)資產(chǎn)增值帶來(lái)的基金份額價(jià)值提升的空間。REITs是一種價(jià)格波動(dòng)小于股票而收益性又優(yōu)于債券的資產(chǎn)。尤其需要說(shuō)明的是，因?yàn)閲?guó)內(nèi)REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，而基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)沒(méi)有明顯的牛熊特征，因此REITs能夠比較有效對(duì)沖周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，具有穿越周期的作用。

同樣，平安基金REITs有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，REITs屬于權(quán)益性產(chǎn)品，不設(shè)業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)，無(wú)固定收益概念，基金份額收益全部來(lái)自于基金分紅。

“REITs適合兩類投資者：第一類有大類資產(chǎn)配置觀念、長(zhǎng)期持有而非短期操作的投資者；第二類適合以往持有銀行理財(cái)信托計(jì)劃債基以及銀行等高派息個(gè)股的中低風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者?！?盈米基金研究員周禹農(nóng)尤其解釋第二種形式，國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的投資者投資的金融產(chǎn)品底層資產(chǎn)一般有債券、銀行或者鋼鐵等高分紅個(gè)股。

債券的問(wèn)題在于信用事件持續(xù)發(fā)生時(shí)剛兌性喪失，目前銀行理財(cái)已經(jīng)凈值化轉(zhuǎn)型，信托計(jì)劃也時(shí)有發(fā)生爆雷傳聞；銀行、鋼鐵的分紅較為穩(wěn)定，但是一方面估值偏低上行彈性不大，另一方面股票的波動(dòng)性也不小。與之相比REITs具備底層資產(chǎn)相對(duì)透明、REITs分紅更高且可適當(dāng)期待上行彈性等優(yōu)勢(shì)。

而創(chuàng)金合信基金表示，買物業(yè)需要較大的資金投入，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中，收益情況由該物業(yè)的周邊商業(yè)活動(dòng)是否活躍決定。本次試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs購(gòu)買門檻相較購(gòu)買物業(yè)來(lái)說(shuō)是很低的，基本都是單筆認(rèn)購(gòu)份額為1000份，相對(duì)購(gòu)置物業(yè)的低成本參與是REITs的顯著優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)，本次試點(diǎn)的REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的股權(quán)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目股權(quán)有一定的公益性和收入穩(wěn)定性，有一定的權(quán)益屬性，提高了投資人定期收取分紅的概率。

公募REITs場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R4，券商渠道將公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)定為C3，投資者也要了解清楚自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)較低的投資者要謹(jǐn)慎購(gòu)買。

問(wèn)題三：分紅率較高是否

意味著有穩(wěn)定的現(xiàn)金流？

博時(shí)基金介紹，公募REITs作為一種封閉式基金，投資的資產(chǎn)是有一定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以通過(guò)長(zhǎng)期持有并提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理水平，創(chuàng)造更高的現(xiàn)金流回報(bào)收益為主要目的。另外，因?yàn)镽EITs設(shè)有強(qiáng)制分紅機(jī)制，在符合條件的前提下，將可供分配金額的90%以上強(qiáng)制分配給投資人。

創(chuàng)金合信基金則從目前9只公募REITs的募集材料來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)類REITs（含倉(cāng)儲(chǔ)類REITs、園區(qū)類REITs）2021年現(xiàn)金分紅率在4.1%~4.74%之間，而特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs相對(duì)較高，在6.19%~12.4%之間。

不管是不動(dòng)產(chǎn)類還是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類，其基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性，在項(xiàng)目承做階段進(jìn)行過(guò)審慎的評(píng)估，且REITs產(chǎn)品針對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的分紅比例有強(qiáng)制要求，所以大概率能夠保持穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅比例。但也不排除REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)在極端條件下（如出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施大修等情況），存在未能達(dá)到分紅條件的可能。投資者投資時(shí)，應(yīng)當(dāng)慎重分析基礎(chǔ)資產(chǎn)的具體情況，清晰理解風(fēng)險(xiǎn)收益特征后再行購(gòu)買。

問(wèn)題四：收益能否像美國(guó)、

香港那么高？

平安基金REITs有關(guān)負(fù)責(zé)人直言，各產(chǎn)品底層資產(chǎn)不同，預(yù)期的現(xiàn)金分派率也不同，無(wú)法直接參考比較。

創(chuàng)金合信基金也表示，美國(guó)、香港的REITs收益率普遍能夠達(dá)到9%左右的較高收益率，主要原因在于美國(guó)、香港的REITs底層資產(chǎn)比較多元化，常見(jiàn)于相對(duì)租售比較高的商業(yè)地產(chǎn)、成本收益較高的校園租賃等高收益資產(chǎn)。

國(guó)內(nèi)目前試點(diǎn)的REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施包括高速公路、工業(yè)園區(qū)、污水處理等具有公益特性的項(xiàng)目，此類底層資產(chǎn)相較商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的升值空間較小，但是收益穩(wěn)定性會(huì)更加有保障。

普通基民可以重點(diǎn)分析REITs底層資產(chǎn)的利潤(rùn)獲取能力，后續(xù)持續(xù)運(yùn)作成本等影響分紅穩(wěn)定性的關(guān)鍵要素后作出投資決定。

問(wèn)題五：風(fēng)險(xiǎn)在哪里？

投資需要注意什么？

博時(shí)基金表示，REITs的風(fēng)險(xiǎn)主要是收益風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。收益風(fēng)險(xiǎn)方面，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，包括評(píng)估原始權(quán)益人財(cái)務(wù)報(bào)表、整體的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、公司治理結(jié)構(gòu)等多個(gè)方面。產(chǎn)品發(fā)行完畢后將會(huì)進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)階段，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)包括運(yùn)營(yíng)期間現(xiàn)金流出現(xiàn)波動(dòng)、有其他突發(fā)事件等。

平安基金REITs有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：第一是基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施基金大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起基礎(chǔ)設(shè)施基金價(jià)格波動(dòng)，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遭遇極端事件（如地震、臺(tái)風(fēng)等），發(fā)生較大損失而影響基金價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施基金投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，基礎(chǔ)設(shè) 施項(xiàng)目可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或運(yùn)營(yíng)不善等因素影響，導(dǎo)致實(shí)際現(xiàn)金流大幅低于測(cè)算現(xiàn)金流，存在基金收益率不佳的風(fēng)險(xiǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中租金、收費(fèi)等收入的波動(dòng)，也將影響基金收益分配水平的穩(wěn)定。此外，基礎(chǔ)設(shè)施基金可直接或間接對(duì)外借款，存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不達(dá)預(yù)期，基金無(wú)法償還借款的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，不開(kāi)通申購(gòu)贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。

此外還有終止上市風(fēng)險(xiǎn)、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等。

盈米基金研究員周禹農(nóng)則認(rèn)為，對(duì)于普通投資者，建議其重點(diǎn)了解基金的存續(xù)期以及資本化率，此外不同產(chǎn)品固定及浮動(dòng)管理費(fèi)率的條款差異較大，也會(huì)影響投資者的實(shí)際持有體驗(yàn)，在投資過(guò)程中要對(duì)項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策以及集中投資風(fēng)險(xiǎn)保持警惕。