1968年出生的福建三明商人李柄江，早年依靠電力產(chǎn)業(yè)“發(fā)家”。

10年前，42歲的他開始步入事業(yè)巔峰，花費(fèi)20余億元從郵政系統(tǒng)收購了爛尾多年的“廈門第一高樓”——郵電大廈，后改名為廈門國際中心。

李柄江創(chuàng)立的京朋國際集團(tuán)成立于2001年，橫跨電力、地產(chǎn)、貿(mào)易、金融等六大領(lǐng)域，后總部搬遷至北京。成功收購廈門國際中心放大了李柄江的野心，按照他的計(jì)劃，2018年公司將沖擊全國企業(yè)500強(qiáng)。

然而，這一切美好愿景在2017年下半年戛然而止。彼時，京朋國際集團(tuán)關(guān)聯(lián)的金和所等多個P2P平臺暴雷，為此李柄江不得不將廈門國際中心34.07%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓抵債。

千里之堤毀于蟻穴。李柄江由此深陷債務(wù)泥淖，截至2017年12月，廈門國際中心及副塔樓寶嘉中心的公司股權(quán)，全部被深圳世紀(jì)星源股份有限公司(以下簡稱“世紀(jì)星源”，000005.SZ)與其法定代表人丁芃關(guān)聯(lián)的“星源系”企業(yè)“接盤”。

但這并未阻止廈門國際中心及寶嘉中心的兩家建設(shè)公司的破產(chǎn)?！吨袊?jīng)營報》記者從多名接近李柄江的信源處了解到，李柄江不但多次庭審沒有到場，法院也聯(lián)系不上他?！八艿舳闫饋砹?，已經(jīng)倒樁了?！?

隨著一個月前發(fā)出的一紙公告，這座爛尾長達(dá)23年的“廈門第一高樓”將迎來自己的第3次出讓，這也將成為李柄江最后的“絕唱”。

52億元摩天大樓找買家

據(jù)《關(guān)于公開招募廈門源生置業(yè)有限公司、廈門永榕置業(yè)有限公司名下資產(chǎn)意向競買方的公告》，7月10日，福建省廈門市中級人民法院裁定受理廈門思明百應(yīng)小額貸款有限公司(以下簡稱“百應(yīng)公司”)申請廈門源生置業(yè)有限公司(以下簡稱“源生置業(yè)”)、廈門永榕置業(yè)有限公司(以下簡稱“永榕置業(yè)”)破產(chǎn)清算一案，并指定北京盈科(廈門)律師事務(wù)所、福建普和會計(jì)師事務(wù)所有限公司擔(dān)任源生置業(yè)、永榕置業(yè)的管理人。

按照原本的規(guī)劃，該項(xiàng)目建成后將刷新廈門市“天際線”，一躍成為福建“第一高樓”的同時，全面超越323米的溫州世貿(mào)中心成為“海西第一高樓”。

9月9日，記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，廈門國際中心整體建筑已經(jīng)封頂，除8層以下裙樓外大部分玻璃幕墻已施工完成，但玻璃幕墻上肉眼可見的污漬足見該大樓已是飽經(jīng)風(fēng)霜。裙樓部分褐色的鋼筋結(jié)構(gòu)裸露在外、銹跡斑斑，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去2、3兩層甚至長出了綠植。除此以外，印有中國建筑、中建六局字樣的工地大門早已褪色，可見停工已久。

資產(chǎn)管理人給到記者的文件資料顯示，廈門國際中心位于廈門市鷺江道“濱海CBD”商務(wù)核心區(qū)，與鼓浪嶼隔海相望，是廈門金融商務(wù)區(qū)的中心節(jié)點(diǎn)，也是廈門西海域旅游經(jīng)濟(jì)帶的起點(diǎn)，是全市的政治、金融、文化中心。

廈門國際中心一期項(xiàng)目為鋼混結(jié)構(gòu)，用地面積1.50萬平方米，建設(shè)工程性質(zhì)為商業(yè)、辦公。規(guī)劃地上建筑層數(shù)68層，建筑總高度約339.88米，地上建筑面積11.51萬平方米，地下建筑面積4.82萬平方米，總建筑面積16.33萬平方米。

而二期項(xiàng)目地上建筑面積1.78萬平方米，其中商業(yè)面積為7360平方米，裙樓設(shè)計(jì)方案尚未明確。

據(jù)上述文件，中建六局為一期建設(shè)工程五方責(zé)任主體之一，合同范圍內(nèi)主體結(jié)構(gòu)除架空層環(huán)帶及一層后澆帶未施工，其余部分已按設(shè)計(jì)施工完成，主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收完成到40層，二次結(jié)構(gòu)(砌體部分)完成約70%。水電預(yù)留預(yù)埋完成，水電安裝完成約35%，防火涂料完成約65%。

一同拍賣的副塔樓廈門寶嘉中心項(xiàng)目建設(shè)工程性質(zhì)為商業(yè)、酒店，規(guī)劃地上建筑層數(shù)30層，總建筑面積12.25萬平方米。 目前，該項(xiàng)目除基坑支護(hù)工程(2013年施工，已超設(shè)計(jì)使用年限)外，尚未建設(shè)施工。

根據(jù)廈門翰和資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司的資產(chǎn)評估報告，一期在建工程辦公房地產(chǎn)價值41.81億元，車位房地產(chǎn)價值3.01億元；二期在建工程辦公房地產(chǎn)價值1.14億元；寶嘉中心土地使用權(quán)價值、在建工程基礎(chǔ)及前期費(fèi)用的市場價值為5.99億元。

也就是說，此次拍賣的兩座物業(yè)資產(chǎn)，共計(jì)約52億元。

投資滑鐵盧

早在1997年，廈門國際中心的前身“廈門郵電大廈”就已經(jīng)通過規(guī)劃。此后，郵電分家，“第一高樓”項(xiàng)目劃到了郵政系統(tǒng)，由于資金不足，到2003年完成設(shè)計(jì)中的8層裙樓后，工程便一直擱淺。

2010年，福建本土富商李柄江擁有的福建永榕電力(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“永榕集團(tuán)”)出價約20億元買下該項(xiàng)目，建設(shè)單位為其下屬子公司源生置業(yè)，大樓也被更名為廈門國際中心。2012年，中國建筑工程總公司所屬中建六局中標(biāo)這一項(xiàng)目的施工總承包工程，項(xiàng)目正式重啟。

一名接近李柄江的人士告訴記者，李柄江早年在福建三明等地做電力產(chǎn)業(yè)，“當(dāng)時做得很不錯，積累了不少資金基礎(chǔ)，在當(dāng)?shù)匾残∮忻麣?。?

記者梳理工商、天眼查信息了解到，李柄江的永榕集團(tuán)于2001年創(chuàng)立，后改名為京朋國際集團(tuán)，是一家涉及電力、地產(chǎn)、貿(mào)易、金融、傳媒、農(nóng)業(yè)六大板塊多元化股份制企業(yè)，總資產(chǎn)約110億元，2016年集團(tuán)總部遷往北京。

2016年可以說是李柄江事業(yè)的巔峰。記者梳理媒體公開報道發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年3月，時任蒙古國總理賽汗比勒格會見了以董事長李柄江為首的京朋國際集團(tuán)。

記者了解到，按照李柄江當(dāng)時的計(jì)劃，京朋國際集團(tuán)爭取在2017年產(chǎn)值達(dá)到400億元；2018年綜合年產(chǎn)值達(dá)到1200億元以上，力爭進(jìn)入中國企業(yè)500強(qiáng)；到2019年，綜合年產(chǎn)值達(dá)到3500億元，并規(guī)劃在5年內(nèi)超越5000億元的生產(chǎn)規(guī)模。

但為加快布局多元化產(chǎn)業(yè)，2016年9月，京朋國際集團(tuán)投資1億元入股P2P平臺金和所，但也正因如此為第二年李柄江遭遇“滑鐵盧”埋下禍根。

2017年下半年，兩家與京朋國際集團(tuán)關(guān)聯(lián)的P2P平臺紛紛暴雷，為此李柄江不得不拿出廈門國際中心的股權(quán)來抵押債務(wù)。當(dāng)年11月9日，金和所暫緩兌付公告中稱，金和所平臺的股東愿意轉(zhuǎn)讓源生置業(yè)34.07%股權(quán)來墊付過期債務(wù)，并承諾20個工作日內(nèi)完成債務(wù)兌付。第二天，另一P2P平臺東宏金融也發(fā)布逾期公告。

之后，有京朋國際集團(tuán)員工在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱，“廈門國際中心的前投資人李炳江是我們老板，金和所事情敗露后，我們被遣散，除了投資人錢沒拿回來，我們員工工資從2017年10月開始被拖欠。”

對此，廈門市思明區(qū)鷺江街道辦表示， 經(jīng)查，京朋國際集團(tuán)已于2017年8月停止經(jīng)營，在遠(yuǎn)洋大廈23樓的辦公場所也已關(guān)門，李柄江也就此失聯(lián)。

從2018年至今，李柄江已被各級法院先后下達(dá)近80條限制消費(fèi)令，就此消失在公眾的視野中。

“李柄江已經(jīng)跑掉了，躲起來了。這個人已經(jīng)倒樁了，討論他已經(jīng)沒有任何意義?！币幻咏畋娜耸吭诮邮苡浾卟稍L時表示。

“至于有沒有跑路我們也不能下定論，但是這么多次庭審他都沒有到場過，法院應(yīng)該也聯(lián)系不上他?！币幻麉⑴c過李柄江案件的律師告訴記者，整個訴訟過程中都沒有見過李柄江本人，而且現(xiàn)在關(guān)于“廈門第一高樓”的一些情況都是道聽途說，并沒有相關(guān)法律文書對它進(jìn)行認(rèn)定。

“星源系”接盤

“源生置業(yè)和永榕置業(yè)關(guān)聯(lián)人最早都是京朋國際集團(tuán)的李炳江，現(xiàn)在股權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了。股權(quán)穿透上去是一家上市公司世紀(jì)星源，所以他們其實(shí)是關(guān)聯(lián)公司，這次拍賣也是源生跟永榕的資產(chǎn)一并拍賣。”一名資產(chǎn)管理人向記者坦言。

記者注意到，在股權(quán)方面，京朋國際集團(tuán)與“星源系”的淵源最早始于永榕置業(yè)。2016年3月，廈門京朋置業(yè)有限公司更名為永榕置業(yè)；2017年5月，永榕置業(yè)董事兼法人由陳聰明變更為丁芃。截至目前，永榕置業(yè)由福州福鑫達(dá)貿(mào)易有限公司(以下簡稱“福鑫達(dá)貿(mào)易”)完全控股，丁芃是永榕置業(yè)的實(shí)際控制人，同時也是上市公司世紀(jì)星源的法定代表人，而陳聰明則是京朋國際集團(tuán)旗下多家子公司的高管。

由于投資失利，李柄江不得不將源生置業(yè)割愛與“星源系”。2017年11月10日，源生置業(yè)正式將34.07%的股權(quán)受讓給深圳市星源立升水環(huán)境技術(shù)有限公司(以下簡稱“星源立升”)。12月20日，剩余的65.93%的股權(quán)受讓給了深圳市星源城市能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“星源城市”)，至此廈門國際中心完全歸“星源系”。

天眼查信息顯示，星源立升法定代表人為蔣蓉暉，也也曾擔(dān)任星源城市的法定代表人。2018年10月25日，星源城市的法定代表人、董事長、總經(jīng)理均由丁芃變更為蔣蓉暉。

對此，記者以投資者身份致電世紀(jì)星源董事會秘書，該人士表示，廈門國際中心與寶嘉中心并未注入世紀(jì)星源，“這確實(shí)是屬于公司法定代表人丁芃的，但和上市公司沒什么關(guān)系?！?

為何李柄江甘愿將價值超52億元的資產(chǎn)拱手送人？李柄江和“星源系”之間有著怎樣的交易或利益交換？在廈門市中級人民法院公開的3個民事案件判決書中，兩者間的糾葛浮出水面。

第一個案件發(fā)生在2014年。當(dāng)年1月2日，源生置業(yè)向華淑平借款1億元，用于開發(fā)建設(shè)廈門國際中心項(xiàng)目。借款期限為6個月，借款利率為月利率2.5%，款項(xiàng)支付至戶名李榕新(李柄江曾用名)的賬戶中。

截至2017年11月30日，源生置業(yè)結(jié)欠華淑平借款本金1億元及利息2.11億元。1個月后，華淑平與源生置業(yè)、星源城市、永榕置業(yè)等約定，星源城市自愿對源生置業(yè)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證。

但在法庭上，星源城市方面認(rèn)為，華淑平與李柄江惡意串通偽造文件，捏造源生置業(yè)的債務(wù)，讓其及新股東背負(fù)債務(wù)，從而謀取不正當(dāng)利益，廈門國際中心項(xiàng)目的賬目上并無涉案借款的記錄。但這也未能得到法院的支持。另兩起案件則均與中信銀行廈門分行(以下簡稱“中信廈門”)有關(guān)。

記者了解到，2016年2月，中信廈門授予永榕置業(yè)14.63億元授信額度，使用期限為5年，李柄江為上述債權(quán)提供擔(dān)保。兩個月后，寶嘉中心項(xiàng)目的土地使用權(quán)被作為抵押，擔(dān)保的債權(quán)最高額限5.04億元。2017年3月，福鑫達(dá)貿(mào)易也為上述所有債權(quán)做擔(dān)保，擔(dān)保債權(quán)最高額限19.64億元。

當(dāng)年7月，中信廈門又與廈門盛億格貿(mào)易有限公司約定，在一年內(nèi)提供綜合授信額度4800萬元，這一次出面擔(dān)保的是源生置業(yè)，李柄江、星源城市和源生置業(yè)先后向中信廈門出具《代償承諾函》。

在2017年11月前后，上述兩組債務(wù)也紛紛逾期，廈門國際中心和寶嘉中心因此被凍結(jié)。與此同時，由于一連串的債務(wù)糾紛，李柄江也失去了大部分電力產(chǎn)業(yè)“家底”。

競拍前途未卜

而真正讓廈門國際中心不得不陷入拍賣境地的，則是李柄江、陳聰明等人向百應(yīng)公司的借款逾期所致。

與此同時，“星源系”頻頻向各級法院上訴，企圖免除相關(guān)企業(yè)對于李柄江相關(guān)債務(wù)的擔(dān)保責(zé)任，以此保全廈門國際中心及寶嘉中心，卻無一勝績。

據(jù)福建省高級人民法院(2018)閩執(zhí)復(fù)110號執(zhí)行裁定書，福建省三明市中級人民法院查明，2015年8月，百應(yīng)公司與借款人陳聰明、李柄江等人簽訂《最高額循環(huán)借款合同》，借款最高額度為8000萬元，最終借出7500萬元。為此，福建省永榕電力集團(tuán)(三明)發(fā)電有限公司等作為抵押人，源生置業(yè)等作為保證人。

2016年8月25日，由于李柄江等人資金緊張不能按期償還借款，百應(yīng)公司同意借款期限延長1年。但為此，兩個月后，永榕置業(yè)也與百應(yīng)公司簽訂協(xié)議，愿意提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

換句話說，如果李柄江等人借款無法償還，廈門國際中心與寶嘉中心不得不被迫抵債。由于上述擔(dān)保事項(xiàng)發(fā)生在“星源系”控股兩家公司前，永榕置業(yè)多次向福建省高院、三明市中院提出不予執(zhí)行的異議申請，但均被法院駁回。

但P2P暴雷后的李柄江顯然難以按時償債，2020年7月10日，根據(jù)百應(yīng)公司的申請，廈門市中院受理兩家企業(yè)的破產(chǎn)清算，并于9月2日召開了第一次債權(quán)人會議。

對此，北京金訴律師事務(wù)所主任、北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣告訴記者，此前“星源系”直接通過對源生置業(yè)、永榕置業(yè)股東股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，從而獲取廈門國際中心等資產(chǎn)?！耙?yàn)楣臼窍鄬Κ?dú)立的，不管股東如何變化，公司此前的債務(wù)依然還要承擔(dān)?！?

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管頭戴“廈門第一高樓”的光環(huán)，但廈門國際中心的潛在買方并不多。按照原計(jì)劃，廈門國際中心和寶嘉中心的競買報名截至日期為8月21日，并要求在8月28日17時前提交《報價單》。

報名條件也相當(dāng)之高，不僅要為一級資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中國排名前500名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還需具備可調(diào)控資金達(dá)50億元以上。

8月24日，管理人發(fā)布《延期公告》，不僅報名時間延后至9月1日，報名條件也有所放松，世界500強(qiáng)或中國500強(qiáng)企業(yè)；國務(wù)院國資委管理的中央企業(yè)；上年度營收不低于100億元的國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)均被允許報名。

一名管理人表示，盡管源生置業(yè)和永榕置業(yè)是關(guān)聯(lián)公司，但由于兩家公司已經(jīng)破產(chǎn)，他們的債權(quán)、債務(wù)糾紛和購買方是無關(guān)的。如果通過破產(chǎn)競拍平臺購得資產(chǎn)，法院會給一個協(xié)助過戶的通知?！百Y產(chǎn)處置需要經(jīng)債權(quán)人會議表決，但現(xiàn)在還沒有一個最終結(jié)果?！?

9月21日，廈門國際中心、寶嘉中心項(xiàng)目登錄“阿里拍賣”平臺，保證金3.6億元，起拍價36.4億元，拍賣時間為10月21日、22日。但截至發(fā)稿前，僅有32人設(shè)置提醒，還未有人報名。

上述管理人告訴記者，有很多企業(yè)來了解情況，但還沒有正式報名的。因?yàn)檎麄€項(xiàng)目本身很大，大多還在做盡調(diào)或是摸底。

“復(fù)雜的債權(quán)糾紛對于資產(chǎn)拍賣也有很大影響?！痹谕跤癯伎磥?，現(xiàn)在廈門國際中心和寶嘉中心雖然只是單純的項(xiàng)目拍賣，相對于公司股權(quán)拍賣風(fēng)險較小?！皟蓚€爛尾項(xiàng)目實(shí)際上就屬于在建工程，買家首先肯定會考慮未來的開發(fā)問題，但也會考慮到項(xiàng)目是否比較干凈，還是有很多不利條件?！?

“摩天大樓”之困

讓人疑惑的是，作為廈門市百億元“高、新、特”項(xiàng)目的重點(diǎn)項(xiàng)目，廈門國際中心為何會爛尾23年？

廈門市建設(shè)局工程處一名工作人員在接受記者采訪時表示，對于項(xiàng)目的施工建設(shè)局的職責(zé)主要是保安全，因?yàn)閺B門國際中心項(xiàng)目屬于私人性質(zhì)，并非財政撥款，所以施工進(jìn)度這一塊無法進(jìn)行監(jiān)管。

對此，記者還多次致電致函并現(xiàn)場到訪廈門市思明區(qū)委宣傳部、思明區(qū)鷺江街道辦，試圖了解政府相關(guān)機(jī)構(gòu)對于“盤活”該爛尾項(xiàng)目的努力和舉措，但截至發(fā)稿，尚未收到任何回復(fù)。

“對于不動產(chǎn)項(xiàng)目爛尾，最核心的監(jiān)管單位就是當(dāng)?shù)氐慕ㄎ蚪ㄔO(shè)局。”王玉臣告訴記者，包括項(xiàng)目施工、銷售資金監(jiān)管、房屋質(zhì)量問題等多項(xiàng)目都是建委的職責(zé)范圍，“正常而言，不管項(xiàng)目是否為民營，建委都有監(jiān)管職責(zé)?！?

中國社會科學(xué)院城市與環(huán)境研究所副研究員單菁菁則表示，企業(yè)投入大量資金建設(shè)摩天大樓項(xiàng)目，在合法建設(shè)期內(nèi)，屬于企業(yè)市場行為，政府干預(yù)力量實(shí)際上也是有限的。

這也造成當(dāng)下國內(nèi)摩天大樓的困局。盡管早在2018年，中國超越美國，成為全球100米以上摩天大樓總量最多的國家，但國內(nèi)不少城市的摩天大樓乃至“第一高樓”陷入爛尾。截至2020年9月，CTBUH全球高層數(shù)據(jù)庫中，中國共有“未完成”和“暫停施工”的摩天大樓81幢，共有66幢樓“爛尾”。

僅在廈門，施工進(jìn)程緩慢或曾經(jīng)爛尾的摩天大樓就屢見不鮮，例如鷺城廣場、廈門第一廣場、遠(yuǎn)華國際大廈等多個項(xiàng)目。

究竟是什么造成了摩天大樓們當(dāng)下的爛尾困局？“越是大型項(xiàng)目，其抗風(fēng)險能力越低，越容易爛尾，問題關(guān)鍵便是資金?！眴屋驾颊J(rèn)為，首先，大型項(xiàng)目需要占用大量資金，由資金將會引發(fā)各種問題，如開發(fā)商自身市場判斷失誤，經(jīng)營不善，引發(fā)資金鏈斷裂；其次，可能項(xiàng)目建設(shè)時發(fā)現(xiàn)防震能力、建設(shè)質(zhì)量等硬性指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，也可能會面臨項(xiàng)目停擺。

王玉臣則指出，在實(shí)踐中，不少開發(fā)商在摩天大樓未完工時，并未按規(guī)定將預(yù)收房款放入專項(xiàng)監(jiān)管賬戶，而是轉(zhuǎn)走“周轉(zhuǎn)”別的項(xiàng)目?！半m然法律明令禁止這一手段，但挪用的開發(fā)商卻很多，這都已經(jīng)是不是秘密的秘密了?！?

盡管有眾多不可控因素，但各大城市、企業(yè)仍對建設(shè)摩天大樓趨之若鶩。為此，今年5月，住建部和國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)通知，限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。

“摩天大樓爛尾一般存在于較發(fā)達(dá)的一二線城市，土地資源、建設(shè)指標(biāo)屬于稀缺資源，而爛尾時長往往達(dá)數(shù)十年，不僅土地資源浪費(fèi)，更影響城市景觀?！眴屋驾歼M(jìn)一步分析指出，而由于項(xiàng)目資金大部分來自銀行，爛尾數(shù)年勢必形成壞賬，對商業(yè)銀行這是重大不良資產(chǎn)。此外，參與相關(guān)項(xiàng)目預(yù)售的普通老百姓，巨資投入的資產(chǎn)也會數(shù)年看不到回報。“這幾大損失或許是如今國家基本停止批復(fù)特高樓的內(nèi)在因素?！?(鄒黃晶對本文亦有貢獻(xiàn))

來源：《中國經(jīng)營報》