來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)

歲末年初，公募基金再添喜訊。1月9日晚間，2022年首單REIT基金——嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施披露認(rèn)購(gòu)結(jié)果。據(jù)了解，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT發(fā)行當(dāng)日便提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售。

從發(fā)售情況來(lái)看，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT面向公眾投資者募集總額為0.45億份，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為3.514元/份，公眾認(rèn)購(gòu)金額超341億元。從配售比例來(lái)看，最終公眾發(fā)售配售比例為0.46%。按照發(fā)售公告信息，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT基金計(jì)劃募集總額17.57億元，最終發(fā)行累計(jì)吸引了近720億元資金參與。

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項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好

據(jù)了解，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)為京東在重慶、廊坊、武漢的三處高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)。招募說(shuō)明書(shū)顯示，各項(xiàng)目歷史運(yùn)營(yíng)情況良好，近3年及一期項(xiàng)目總體保持盈利，投資回報(bào)良好，年均經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正，疫情期間也未發(fā)生減租、免租情況，現(xiàn)金流穩(wěn)定，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更低。

據(jù)嘉實(shí)基金介紹，重慶項(xiàng)目所在的重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，項(xiàng)目的建造品質(zhì)較好，區(qū)位位于物流集聚區(qū)，租金單價(jià)與周邊可比物業(yè)相近，資產(chǎn)價(jià)值為6.24億元，由于2016年2月建造之初成本較低，因此當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值較高。

武漢項(xiàng)目所在地武漢市呈現(xiàn)全面恢復(fù)、快速增長(zhǎng)、質(zhì)效提升、穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)，極大提升了物流行業(yè)景氣度，截至去年上半年項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值較賬面價(jià)值增值幅度高達(dá)130.91%。

廊坊項(xiàng)目雖運(yùn)營(yíng)不滿(mǎn)3年，但符合發(fā)行條件，廊坊市屬于環(huán)京主要物流節(jié)點(diǎn)城市，憑借天然的區(qū)位優(yōu)勢(shì)承載了北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)職能，成為了地區(qū)性物流中心和全國(guó)物流節(jié)點(diǎn)區(qū)域，因而對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流尤其是高標(biāo)倉(cāng)的需求較為旺盛?！绊?xiàng)目京東物流自租的租約長(zhǎng)度為6年，高于業(yè)內(nèi)平均水平的3年，且運(yùn)營(yíng)至今出租率為100%，已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段?！奔螌?shí)基金有關(guān)人士表示。

該人士指出，三個(gè)項(xiàng)目均可實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。從需求角度來(lái)看，京東物流對(duì)于高標(biāo)倉(cāng)需求是長(zhǎng)期持續(xù)的，綜合搬倉(cāng)成本和業(yè)務(wù)需求因素，京東物流持續(xù)以符合市場(chǎng)價(jià)格水平租賃的可能性較高，項(xiàng)目出租率大概率可保持穩(wěn)定，具備持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。從所屬行業(yè)來(lái)看，運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和物流平臺(tái)管理是物流的三個(gè)核心環(huán)節(jié)，項(xiàng)目公司所持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施在物流領(lǐng)域中發(fā)揮著關(guān)鍵性作用，未來(lái)發(fā)展空間巨大。

從此前嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT網(wǎng)下詢(xún)價(jià)結(jié)果能看出這只REIT基金的受歡迎程度。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，該只產(chǎn)品詢(xún)價(jià)階段受到網(wǎng)下資金青睞，網(wǎng)下發(fā)售累計(jì)吸引資金465.06億元，擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量總和132.344億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的126.04倍，公募REITs產(chǎn)品再現(xiàn)了百倍的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)。

嘉實(shí)基金方面表示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)均在物流核心節(jié)點(diǎn)城市，京東物流在當(dāng)?shù)刈赓U需求較強(qiáng)。具體來(lái)看，廊坊和重慶項(xiàng)目，京東物流擁有大量自動(dòng)化設(shè)備，退租及切換成本較高。武漢項(xiàng)目屬于核心成熟位置，周邊無(wú)大面積空置倉(cāng)源，向外圍搬遷會(huì)造成綜合運(yùn)營(yíng)成本上升。此外，隨著電商需求逆勢(shì)增長(zhǎng)，京東物流過(guò)去兩年業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和市場(chǎng)占有率等受影響不明顯，具備持續(xù)整租的實(shí)力。且倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)REITs具有一定的稀缺性，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT是首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REIT，是市場(chǎng)上稀缺的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)REIT產(chǎn)品。

與股、債資產(chǎn)相關(guān)度低

事實(shí)上，公募REITs在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都在持續(xù)擴(kuò)容。從2021年的生物質(zhì)發(fā)電、污水處理、高速公路、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流，到2022年的清潔能源、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、保障性租賃住房，再到2023年即將迎來(lái)的光伏發(fā)電、海上風(fēng)力發(fā)電等，REITs產(chǎn)品資產(chǎn)領(lǐng)域一再擴(kuò)展。

2022年12月27日，首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs——華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT正式登陸資本市場(chǎng)，上市當(dāng)日二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲8.94%，周內(nèi)上漲9.29%。兩天后，12月29日，市場(chǎng)首批新能源公募REITs申報(bào)——中航基金和中信建投基金各自申報(bào)了1只新能源領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，這是市場(chǎng)上首批新能源公募REITs。

同樣在12月29日，中金基金也新申報(bào)了1只產(chǎn)業(yè)園REIT，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃名稱(chēng)為中金-湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，原始權(quán)益人則是湖北省科技投資集團(tuán)有限公司。

上述幾只公募REITs新產(chǎn)品的上報(bào)，不僅意味著這類(lèi)產(chǎn)品數(shù)量的快速擴(kuò)容，同時(shí)也是底層資產(chǎn)持續(xù)豐富化的表現(xiàn)。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，也有助于推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市。

2022年9月底，中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT及富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT等首批五單擴(kuò)募項(xiàng)目正式獲交易所受理，市場(chǎng)將迎來(lái)首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局。

公募REIT為何會(huì)受到基金公司和投資者的追捧？

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部負(fù)責(zé)人莫一帆在接受，此前發(fā)改委投資司副司長(zhǎng)韓志峰透露，2023年力爭(zhēng)REITs發(fā)行數(shù)量達(dá)到60只，發(fā)行規(guī)模達(dá)到2000億元；意味著未來(lái)一年發(fā)行審核速度將會(huì)提升，效率提高，同時(shí)發(fā)行規(guī)模將會(huì)超過(guò)已發(fā)行數(shù)量的1倍以上。

天相投顧基金評(píng)價(jià)中心預(yù)計(jì)，2023年，REITs產(chǎn)品仍將火爆，因?yàn)槟壳罢w來(lái)看REITs產(chǎn)品規(guī)模不大，仍屬于稀缺資產(chǎn)，市場(chǎng)認(rèn)可度高。此外，REITs產(chǎn)品有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，為新基建投資提供增量資金來(lái)源，也會(huì)得到各項(xiàng)政策的支持。

展望2023年，李盛指出，REITs市場(chǎng)將通過(guò)新發(fā)和擴(kuò)募等方式繼續(xù)擴(kuò)容，一些新的資產(chǎn)類(lèi)型將陸續(xù)面世，市場(chǎng)可能維持一定的熱度。但隨著市場(chǎng)容量的增加，投資人對(duì)REITs產(chǎn)品的認(rèn)知程度進(jìn)一步提升，REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)趨于理性，波動(dòng)率在一定程度上有所下降。

莫一帆提醒，投資者在參與REITs投資時(shí)，需要注意以下可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

第一，底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。莫一帆指出，公募REITs投資集中度高，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券(ABS)并最終投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，因此公募REITs收益率很大程度依賴(lài)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能受經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或運(yùn)營(yíng)不善等因素影響，導(dǎo)致實(shí)際現(xiàn)金流大幅低于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，存在基金收益率不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中租金、收費(fèi)等收入的波動(dòng)也將影響基金收益分配水平的穩(wěn)定。

第二，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。莫一帆分析，公募REITs在證券交易所上市交易，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)將直接影響投資人的投資收益。投資者需仔細(xì)研究REITs投向的底層資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，再根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

莫一帆認(rèn)為，如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)比較大的回撤，可能是逢低布局的好機(jī)會(huì)；如果漲幅已經(jīng)較高的部分產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)一步上漲，顯著超出其內(nèi)在價(jià)值，短期內(nèi)不建議追高?！罢w看來(lái)，公募REITs的投資還是要結(jié)合底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值、隱含的長(zhǎng)期投資回報(bào)率、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，以及投資人自身的投資回報(bào)要求，進(jìn)行綜合考慮和投資判斷?！蹦环f(shuō)。